計繳土地增值稅不需確認收入的四種情形

發布日期：2015-12-08來源：納稅服務網編輯：劉夢怡

[摘要]

　　轉讓房地產所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關的經濟利益，不允許從中減除任何成本費用。我國現行法規規定，房地產銷售合同和轉讓房地產發票所載折扣后的價款一致的，以此價款確認收入;房地產銷售合同和轉讓房地產發票所載折扣后的價款不一致，已全額開具轉讓房地產發票的，按發票所載金額確認收入;未開具發票或未全額開具發票的，以房地產銷售合同所載的轉讓房地產價款及其他收益確認收入。

　　代收費用未計入房價,不作為轉讓房地產收入

　　房企常見的代收款項有天然氣初裝費、有線電視安裝費、房產證辦證費以及維修基金等。對于代收費用，要按照相關規定計算收入并考慮是否要進行加計扣除的處理。對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產取得的收入計稅;如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。這還包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：(1)由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費;(2)收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據;(3)所收款項全額上繳財政。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算土地增值稅扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數;對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算土地增值稅增值額時不允許扣除代收費用。

　　購買方違約致房產未轉讓，違約金在清算時不確認為收入國稅總局的法規規定，房地產開發企業與購買方未簽訂房地產銷售合同，房地產開發企業收取的訂金、定金、違約金和賠償金，不得確認收入;房地產開發企業與購買方簽訂房地產銷售合同后，房地產開發企業收取的訂金、定金以及由于購買方違約而產生的違約金和賠償金，確認為收入。一些地方性的文件對此也進行了明確規定，如江蘇省地方稅務局《關于土地增值稅有關業務問題的公告》(蘇地稅規[2012]1號)規定，納稅人因轉讓房地產收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款(延期付款)利息以及其他各種性質的經濟收益，應當確認為房地產轉讓收入。因房地產購買方違約，導致房地產未能轉讓，轉讓方收取的該項違約金不作為與轉讓房地產的有關的經濟利益，不確認為房地產轉讓收入。如果房地產交易未發生或者未完成(被撤銷)，即使納稅人取得了經濟利益，也應當屬于與轉讓房地產無關的經濟利益，在土地增值稅清算時，不應確認為轉讓房地產所取得的收入。

　　開發房地產轉為企業自營自用，在清算時不列收入房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列為收入，不扣除相應的成本和費用。房地產開發企業將開發產品或者公共配套設施等轉為自用，其房地產所有權未發生轉移，不屬于土地增值稅視同銷售的范圍，因而不應確認轉讓收入。但是，對于該部分開發產品或者公共配套設施所應分擔的土地成本、開發成本和開發費用不得計入扣除。

　　國家稅務總局《關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》(國稅發[2009]91號)第十九條明確，房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　　房地產評估增值，沒有發生權屬轉讓不確認收入《土地增值稅暫行條例》第九條限定，納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：(一)隱瞞、虛報房地產成交價格的;(二)提供扣除項目金額不實的;(三)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。房地產評估增值，但沒有發生房地產權屬的轉讓，不屬于征收土地增值稅的范圍。不發生房地產權屬的轉移，房產產權、土地使用權人也未取得收入，不征收土地增值稅。房地產的重新評估，按照規定，國有企業在清產核資時對房地產進行重新評估而產生的評估增值，因其既沒有發生房地產權屬的轉移，房產產權、土地使用權人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅征稅范圍。

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