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業績火爆難掩房企轉型困局

發布日期：2016-01-22來源：中國建設報編輯：伏牛山

[摘要]

　　近年來，全國品牌房企開始“跨界”轉型，“地產+X產業”吸引了整個房地產市場及相關產業的眼球。

　　但是，時至今日，品牌房企“跨界”華麗轉身的背后并非一帆風順，房企轉型愿望與實際布局的收益情況相差甚遠，甚至在2015年銷售業績大增的市場背景下，也難掩其轉型困局。

　　第一，行業遭遇低迷期，房企面臨經營虧損，轉型之路遇阻。因此，對于房企來講，如果沒有提前調整布局策略，沒有利用好多元化融資渠道支持公司轉型，“地產+X產業”轉型的操作就可能面臨“生死劫”。

　　第二，2015年一線城市、部分二線基本面較好城市的需求被透支，不好的城市仍然占大多數。在此階段，房企忙于沖刺銷售業績和去庫存，雖然取得不錯的銷售業績，但是，某些政策的出臺又導致這些城市的樓市需求過度釋放，甚至相當部分城市成交量在2015年前三季度已經超過2014年全年。從時間的角度看，2016年第二季度極有可能開始新一輪的房地產市場調整，并且經歷2016年上半年的市場博弈之后，下半年還可能進入深度調整階段。那么，企業就有可能因此陷入被動推盤的局面，現金流也勢必受到影響，至此，企業的“地產+X產業”轉型也會因為資金面遇到問題而中止。

　　第三，房企通過“地產+X產業”概念拿地之后，仍然延續原來住宅市場的開發邏輯，將大部分開發的物業進行出售，扮演的角色仍然是開發商，而不是持有經營，轉型做運營商。所以，品牌房企，尤其是以住宅開發為主的房企，其轉型更多地停留在戰略層面，或者媒體輿論層面，“地產+X產業”轉型執行層面并非如各大開發商所言去持有運營，或者在轉型運營商過程中顯得力不從心。即使有個別企業租金收入占營收比例較高，其絕對額也不大。同時，由于銷售對企業的貢獻下降，企業難以從銷售角度獲得充裕的現金流，其持有型物業的運營只能依靠其他來源支持。

　　第四，大部分房企在“地產+X產業”轉型過程中還缺乏經營管理經驗，如果急于轉型運營，有可能還未成功就已成仁。因此，對于大多數試圖轉型的房企來講，當前基本是“摸著石頭過河”。或者先期開發的項目還基本上處于市場培育期，項目定位準確與否、運營成功與否目前尚是未知數。這樣的狀態也就決定了當前大多數房企的轉型不可能取得真正的成功。

　　第五，房企“地產+X產業”轉型的一些領域面臨供應過剩與企業資金面平衡等問題，房企有可能陷入轉型過程中的“陷阱”。當前，房企“地產+X產業”轉型的一些領域已經面臨市場供應過剩，由于政府規劃、開發商戰略轉型等多種因素，導致商業地產、旅游地產開發量過多，同質化競爭與商業地產、旅游地產布局過早等問題，尤其是個別企業為了搶占市場先機，過早布局一些市場區域，這樣的市場行為往往會導致項目建成后短期內無法投入營運或經營不善。

　　同時，對于“地產+X產業”轉型過程中的房企來說，比如住宅地產企業進軍養老地產、產業地產的情況，決策者要充分考慮公司如何以住宅業務板塊與“X產業”板塊并駕齊驅、“兩條腿”走路的方式，規避不同板塊業務的投資風險，最終通過“地產+X產業”操作模式實現戰略轉型。

　　對于一個具體地產投資者來說，其整個企業體系內部能否在自有的現金流結構中，實現投資住宅的資金與投資“X產業”板塊的資金互動，并且在兩者之間實現良好互補，這將成為投資者降低市場風險、實現可持續收益資金流的重要保證，也成為衡量一個房企“地產+X產業”轉型是否成功的一個重要標志。