美國(guó)住宅大規(guī)模定制發(fā)展趨勢(shì)

發(fā)布日期：2016-02-16來(lái)源：中國(guó)建設(shè)報(bào)編輯：伏牛山

[摘要]

　　 “這座定制別墅的一切木制工藝總是讓人覺(jué)得舒服又有質(zhì)感，與墻壁顏色統(tǒng)一的吊燈和墻壁的木雕都裝飾了寬敞的空間，讓它的簡(jiǎn)約不至于空曠。”Sunsetglow養(yǎng)生別墅的房主喬治·艾米經(jīng)常對(duì)人們傾訴自己的感受，“特別是一樓的模塊式定制客廳采取了白色的墻壁顏色，純潔淡雅。墻面做了個(gè)性化櫥柜的設(shè)計(jì)，對(duì)于喜愛(ài)收集藏品的人來(lái)說(shuō)，非常實(shí)用。”對(duì)于艾米夫妻來(lái)說(shuō)，這座不算大也不算豪華的Sunsetglow養(yǎng)生別墅已經(jīng)成為他們的夢(mèng)想家園。這座寬敞的現(xiàn)代鄉(xiāng)村家居位于美國(guó)德克薩斯州西湖區(qū)的鄉(xiāng)下，蔥郁之間，無(wú)論室內(nèi)還是室外，綠色植物的活力和生機(jī)與這座別墅點(diǎn)滴相隨。樹影斑斑下是艾米夫妻晚年的養(yǎng)生生活。

　　 艾米還會(huì)對(duì)每一位親朋好友說(shuō)：“如果你有了一塊好土地并且想建成一座住宅或是別墅時(shí)，我建議你去找定制住宅商拉瑞·庫(kù)什！”拉瑞·庫(kù)什是一家擁有20多年歷史的大規(guī)模定制住宅建造公司總裁，他建議客戶在準(zhǔn)備購(gòu)買土地之前就讓定制建造商介入。“一個(gè)好的定制建造商知道什么影響你的土地價(jià)值。很多客戶在購(gòu)買完土地后才非常驚奇地發(fā)現(xiàn)，一塊土地要適合于建造一幢住宅還有許多的附加條件。例如有些土地的地基可能需要柱礅或襯墊，或者存在排水問(wèn)題而需要大規(guī)模的挖掘工作，這些都需要增加數(shù)千美元的成本。同時(shí)還有一些其他問(wèn)題需要考慮，例如對(duì)土地使用權(quán)和建筑物的限制和規(guī)定，只要讓我們公司介入你的住宅定制，一切麻煩都會(huì)幫你搞定。”拉瑞·庫(kù)什表示說(shuō)。

　　 　美國(guó)定制住宅的定義

　　 定制住宅在中國(guó)還是一個(gè)極小眾的市場(chǎng)，從事定制住宅業(yè)務(wù)的開發(fā)商寥寥無(wú)幾。而在美國(guó)，定制住宅是典型的面向特殊人群與高端群體的新興主流住宅產(chǎn)品，經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展正在形成一個(gè)成熟的住宅市場(chǎng)，并已擁有相當(dāng)數(shù)量專做定制住宅的建造商，他們不同于傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品的建造商。定制建造商的產(chǎn)品是專為特定客戶量身定制的、獨(dú)一無(wú)二的住宅，在美國(guó)已經(jīng)成為典型的面向特殊人群與高端人群的新主流高端住宅產(chǎn)品。

　　 定制住宅的概念最早由美國(guó)提出。而“定制”一詞起源于上世紀(jì)初的英國(guó)薩維爾服裝街，意思是為個(gè)別客戶量身剪裁。“定制住宅”是1970年美國(guó)未來(lái)學(xué)家阿爾文·托夫在《FutureShock》一書中提出的全新設(shè)想：指的是在住宅生產(chǎn)方式中，顧客對(duì)服務(wù)商提供的產(chǎn)品與服務(wù)進(jìn)行挑選，以符合成本最低的個(gè)性化特定需求達(dá)成目標(biāo)。

　　 美國(guó)住房建造商協(xié)會(huì)對(duì)定制住宅建造商所下的定義是：

　　 ①定制住宅是建造商為一個(gè)特定的客戶量身定制的、獨(dú)一無(wú)二的住宅；②定制住宅建造商按照客戶的要求，在客戶自有土地上建造住宅；③定制住宅建造商為單一家庭建造住宅；④定制住宅建造商通常是少量住宅建造者，每年建造25個(gè)或者更少數(shù)量的住宅；⑤在住宅開發(fā)商的土地上，一些定制住宅建造商可以全程或多項(xiàng)提供設(shè)計(jì)和建造服務(wù)；⑥定制住宅建造商也在自己所有的土地上，按照客戶的要求建造定制住宅；⑦面向特殊人群的別墅定制，是有針對(duì)性地設(shè)計(jì)、建造具有相當(dāng)個(gè)人色彩的別墅類型物業(yè)，這種產(chǎn)品具有極強(qiáng)的不可復(fù)制或難以復(fù)制的特點(diǎn)；⑧趨向于建造高端住宅，為居住者量身定制獨(dú)一無(wú)二、經(jīng)濟(jì)節(jié)能、生態(tài)環(huán)保、美觀宜居的新型住宅。

　　 值得重視的是，現(xiàn)在美國(guó)定制住宅市場(chǎng)正在深化發(fā)展，呈現(xiàn)出多方面與多層次的市場(chǎng)動(dòng)向，定制住宅的定義和界線也在不斷擴(kuò)展。首先與公寓、聯(lián)排別墅這類住宅的開發(fā)商不同的是，定制住宅建造商在住宅產(chǎn)品的建造規(guī)模上要小得多，前者是住宅批量生產(chǎn)，而后者是住宅定制建造。但隨著市場(chǎng)需求越來(lái)越多樣化，美國(guó)定制住宅的相關(guān)定義和建造模式也在不斷發(fā)展變化。

　　 現(xiàn)在美國(guó)，已經(jīng)有了很多種不同形式的定制式住宅和不同級(jí)別的定制式住宅建造商。諸如半定制式住宅建造商，他們通過(guò)改變普通住宅的某些細(xì)節(jié)來(lái)為客戶實(shí)現(xiàn)定制服務(wù)，例如移動(dòng)墻體、增加天窗等來(lái)為客戶住宅提供個(gè)性化服務(wù)；甚至還有自定制式住宅建造商，他們只在房子的某些區(qū)域?yàn)榭蛻籼峁┒ㄖ品?wù)，例如帶有日光浴室的廚房。特別是大規(guī)模定制的住宅建造商及其公司企業(yè)在美國(guó)方興未艾，這是一種集企業(yè)、客戶、供應(yīng)商、員工和環(huán)境于一體，在系統(tǒng)思想指導(dǎo)下，用整體優(yōu)化的觀點(diǎn)，充分利用企業(yè)已有的各種資源，在標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)、現(xiàn)代設(shè)計(jì)方法、信息技術(shù)和先進(jìn)制造技術(shù)的支持下，根據(jù)客戶的個(gè)性化需求，以大批量生產(chǎn)的低成本、高質(zhì)量和效率提供定制產(chǎn)品和服務(wù)的生產(chǎn)方式。美國(guó)佛瑞斯特研究院副院長(zhǎng)、聯(lián)邦產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)理事鮑勃·布勞頓博士指出：“當(dāng)然，定制式住宅的定義和界線的擴(kuò)展，讓人們有了更多的機(jī)會(huì)擁有他們夢(mèng)想的房子，而不用一切從零開始。”

　　 　美國(guó)住宅定制實(shí)施程序與運(yùn)作特點(diǎn)

　　 由于定制的住宅是按照業(yè)主所想、量身定做的身心棲居之所，它個(gè)性突出，能反映居住者的個(gè)人風(fēng)格和追求，是惟一的、自我的，每一所住宅都“獨(dú)一無(wú)二”，代表了主人的品位。因此，“定制住宅”是個(gè)人意志的物化體現(xiàn)，它在精神深處滿足了人的“限量情結(jié)”。

　　 美國(guó)住宅定制的意義在于生產(chǎn)出更個(gè)人化、更人性化的房子，也為美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)提供了更符合現(xiàn)代需求的商業(yè)模式，其實(shí)施程序與運(yùn)作特點(diǎn)有：

　　 一是美國(guó)住宅定制的BOYL程序。美國(guó)定制住宅建造商通常通過(guò)一個(gè)名為“Buildonyourland（建造在你的土地上），簡(jiǎn)稱BOYL”的程序來(lái)為客戶提供定制住宅建造服務(wù)，整個(gè)BOYL程序是一個(gè)包括從土地、許可、金融、設(shè)計(jì)、建造、擔(dān)保的一站式服務(wù)。美國(guó)住宅定制的BOYL程序通常包括的服務(wù)項(xiàng)目：①土地的評(píng)估和推薦；②幫助客戶獲得金融機(jī)構(gòu)的財(cái)政支持；③建筑的設(shè)計(jì)與規(guī)劃，并根據(jù)客戶需求進(jìn)行評(píng)估和修改；④建筑內(nèi)部裝修和設(shè)計(jì)方案的評(píng)估與確定；⑤房屋的建造與管理服務(wù)；⑥從工程設(shè)計(jì)、設(shè)備材料采購(gòu)、施工到交付使用；⑦對(duì)客戶實(shí)行從工程的安全、質(zhì)量、進(jìn)度到造價(jià)的全面擔(dān)保服務(wù)。

　　 定制住宅是非常個(gè)人化的，某項(xiàng)定制可能一個(gè)客戶喜歡，而另一個(gè)客戶卻討厭，所以定制住宅的價(jià)值完全取決于主人個(gè)人的眼光，也因?yàn)榇耍绹?guó)現(xiàn)有多數(shù)定制住宅建造商都要求客戶事先交納一定數(shù)量的保證金。

　　 二是美國(guó)定制住宅的土地評(píng)估與推薦。對(duì)于一個(gè)普通客戶來(lái)說(shuō)，在土地的選擇上通常缺乏在可建造性上的綜合考慮，有時(shí)這種代價(jià)是非常昂貴的。一方面，很多定制住宅建筑商會(huì)為客戶提供土地購(gòu)買的咨詢服務(wù)，幫助客戶對(duì)某塊土地進(jìn)行建造和價(jià)值上的評(píng)估。特別是幫助客戶評(píng)價(jià)某塊土地是否適合建造他們想要的房屋，避免在以后的建造過(guò)程中出現(xiàn)無(wú)法預(yù)知的問(wèn)題和成本上的增加，幫助客戶防止在土地上超支，或者無(wú)法達(dá)到他們預(yù)想的房屋規(guī)模。同時(shí)還有一些其他問(wèn)題需要考慮，例如對(duì)土地使用權(quán)和建筑物的限制和規(guī)定。另一方面，有些定制住宅建造商也會(huì)自己購(gòu)買土地，然后再轉(zhuǎn)售給客戶，提供從土地到住宅設(shè)計(jì)和建造的住宅定制服務(wù)。

　　 現(xiàn)在美國(guó)，定制式住宅的土地通常由幾種方式獲得：

　　 ①客戶已經(jīng)擁有自己用于建造定制住宅的土地；②客戶尋找一個(gè)定制住宅的建筑商代理選擇與購(gòu)買土地；③建造商為客戶提供土地；④建造商為客戶提供土地來(lái)源與價(jià)值咨詢、建造評(píng)估和交易服務(wù)。

　　 三是美國(guó)住宅的定制式設(shè)計(jì)與規(guī)劃：不同的定制住宅建造商對(duì)客戶的住宅設(shè)計(jì)也采取不同的模式。定制住宅建造商也因?yàn)榭蛻籼峁┑淖≌O(shè)計(jì)方式的不同而分為：

　　 全定制式住宅。住宅建造商通常不會(huì)為客戶指定某些住宅模型，當(dāng)預(yù)期的客戶提出設(shè)計(jì)和建造請(qǐng)求時(shí)，相關(guān)的設(shè)計(jì)和建造人員首先要了解客戶的需求，了解他們想要一個(gè)什么樣的住宅，工作人員從客戶的描述中判斷他們所需要的住宅類型，然后為客戶制定出設(shè)計(jì)方案。

　　 半定制式住宅。建造商通常有一系列他們已經(jīng)建造過(guò)很多次或者已經(jīng)預(yù)先設(shè)計(jì)好的半定制住宅模型，少則幾十種，多則上千種，他們通常讓客戶在這些半定制式住宅模型中進(jìn)行選擇，也不限制客戶的某些特殊選擇，但這些選擇是有限的。如在兩種不同的瓷磚、硬木地板中進(jìn)行選擇，半定制住宅建造商通過(guò)限制客戶的選擇來(lái)加快定制的進(jìn)度和時(shí)間。

　　 自定制式住宅。有時(shí)候客戶也會(huì)自己帶來(lái)他們所期望的住宅樣式的圖片或設(shè)計(jì)方案，建造商從客戶提供的信息中來(lái)滿足客戶自定制式住宅的需要。這類建造商的典型態(tài)度是不會(huì)限制房主的特別要求，房主可以為自己的房子做出很多不同類型的選擇，從木材、瓷磚、廚房臺(tái)面到櫥柜等，其選擇可以說(shuō)是無(wú)窮的。客戶希望自己的房子與眾不同，建造商的任務(wù)就是滿足客戶的需要。

　　 四是美國(guó)定制式住宅的套型選擇。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上定制住宅的趨勢(shì)已越來(lái)越明顯，大多數(shù)的定制住宅建造商都會(huì)為客戶提供一定數(shù)量的住宅模型供其選擇。因?yàn)椴煌募彝ィ渎殬I(yè)經(jīng)歷、文化程度、社會(huì)交往、經(jīng)濟(jì)水平及興趣愛(ài)好的不同，家庭生活方式千差萬(wàn)別，因此使居住行為模式呈現(xiàn)出多元性。多元化的行為模式?jīng)Q定了套型設(shè)計(jì)，住戶希望能在基本模式的基礎(chǔ)上按照自己的愿望去分隔或重新更改套內(nèi)的空間。這對(duì)傳統(tǒng)磚混結(jié)構(gòu)的住宅來(lái)說(shuō)，確是難題。然而由于短肢剪力墻結(jié)構(gòu)在定制住宅中的采用，使套型具有了可變性，住戶可以依據(jù)自己家庭特有的居住行為模式作出靈活性變動(dòng)和分劃，從而使套型設(shè)計(jì)具有了適應(yīng)性。

　　 現(xiàn)在美國(guó)，定制住宅建造商按不同的家庭居住行為模式做出如下定制分類和套型劃分：

　　 定制常規(guī)型。大部分家庭的生活是一種普遍、標(biāo)準(zhǔn)、平常的行為模式——起居、就寢、餐廚、洗浴等。典型的常規(guī)型定制套型是二室二廳住宅單元，基本功能住宅間齊備。

　　 定制工作型。家庭構(gòu)成人員從事科技、文教衛(wèi)職業(yè)或從事文藝創(chuàng)作，經(jīng)常在家工作，或者家庭構(gòu)成人員長(zhǎng)時(shí)間從事進(jìn)修學(xué)習(xí)，需要在定制套型設(shè)計(jì)中劃分出獨(dú)立的工作室或?qū)W習(xí)室。

　　 定制家務(wù)型或家庭職業(yè)型。經(jīng)濟(jì)收入偏低、文化層次不高，以家務(wù)或家庭職業(yè)為生活的主要特征。家庭生活行為如縫紉、編織、育兒或在家中進(jìn)行成品半成品加工，定制套型中需有方便獨(dú)立的家務(wù)活動(dòng)室間，可將露臺(tái)南擴(kuò)形成功能空間。

　　 定制社交型。家庭構(gòu)成人員社交活動(dòng)頻繁、興趣愛(ài)好廣泛，經(jīng)常在家中聚會(huì)、品茗，對(duì)定制套型的要求是有較大的公共活動(dòng)空間；家庭其他人員可以不經(jīng)過(guò)客廳進(jìn)出，避免打擾。

　　 定制藝術(shù)型。家庭構(gòu)成人員具有獨(dú)特的藝術(shù)審美品位，對(duì)居室空間型態(tài)、裝飾要求別具一格。在定制套型設(shè)計(jì)中，多采用弧形內(nèi)墻分隔空間；可曲折變化以追求與眾不同的套型模式；異形柱框架使住宅單元實(shí)現(xiàn)了靈活劃分；通過(guò)結(jié)構(gòu)體系，實(shí)現(xiàn)了住宅的藝術(shù)型模式。

　　 五是美國(guó)定制式住宅的擔(dān)保服務(wù)。現(xiàn)在美國(guó)因?yàn)橥恋厮接兄疲粌H有定制式、半定制式和自定制式的住宅，還出現(xiàn)了真正意義上的定制別墅。因此，美國(guó)定制住宅的擔(dān)保服務(wù)的形式多種多樣，承辦擔(dān)保行為不僅有定制建造商、房地產(chǎn)開發(fā)商，還有投資銀行等。美國(guó)的定制住宅擔(dān)保服務(wù)，是指在購(gòu)地、建房、住宅質(zhì)量等方面，業(yè)主為保障其利益，要求定制住宅建造商向業(yè)主提供相關(guān)擔(dān)保的合同。一個(gè)好的定制住宅建造商會(huì)為客戶提供優(yōu)質(zhì)的住宅質(zhì)量擔(dān)保服務(wù)。這些服務(wù)包括但不限于如下內(nèi)容：

　　 ①由于定制住宅這種商品具有使用壽命長(zhǎng)、價(jià)格昂貴的特點(diǎn)，因此，如果沒(méi)有定制建造商的住宅按揭貸款擔(dān)保，普通居民很難有購(gòu)買住宅的能力。

　　 ②當(dāng)客戶的住宅出現(xiàn)照明、加熱、管道等方面的問(wèn)題時(shí)，及時(shí)給予解決。

　　 ③為客戶提供住宅整體結(jié)構(gòu)的某些主要方面為期三年、五年或十年的擔(dān)保。

　　 ④協(xié)定擔(dān)保項(xiàng)目的評(píng)估、監(jiān)控、風(fēng)險(xiǎn)管理和處理方法，如評(píng)估定制住宅相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)以及信用風(fēng)險(xiǎn)。

　　 美國(guó)別墅定制特點(diǎn)與模式

　　 在美國(guó)，別墅的定制并不僅是富人的專利，從簡(jiǎn)陋的民居別墅到高檔的商品別墅，從200平方米的經(jīng)濟(jì)型別墅到上千平方米的豪宅別墅，原則上講，都可以進(jìn)行定制。

　　 1.美國(guó)別墅的定制意義

　　 美國(guó)別墅的定制意義在于：直觀表現(xiàn)個(gè)性，定制生活方式，兼顧豪華度、舒適度、個(gè)性化。

　　 2.美國(guó)別墅的定制特點(diǎn)

　　 美國(guó)很少有大面積的別墅區(qū)開發(fā)，而以定制產(chǎn)品居多，別墅定制化非常明顯。在美國(guó)新澤西富人區(qū)里，幾乎很少出現(xiàn)相同的別墅。由于美國(guó)人個(gè)性需求差異很大，個(gè)人的需求度不同，所以美國(guó)別墅的定制特點(diǎn)就很難用一種標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求。其定制特點(diǎn)有：

　　 一是多用木結(jié)構(gòu)。美國(guó)有豐富的森林資源，且北美再生林每三四十年就要采伐更新一次，否則會(huì)自然腐朽。所以，美國(guó)二層以下的別墅一般用木材，其建造的產(chǎn)業(yè)化水平很高，先在地上打一個(gè)混凝土的地基，下好螺栓，然后工廠送來(lái)一片加工好的木龍骨架，現(xiàn)場(chǎng)拼裝后接水、電、管，再外封石膏板、保溫板，講究一些的則由人工將4厘米厚的紅黏土磚砌在外面，這樣的別墅兩個(gè)星期即可完工交付。

　　 二是朝向不重要。美國(guó)別墅的景觀比朝向重要，一般會(huì)避免南向，因?yàn)楣庹找鸬暮哪苓^(guò)多。另外由于建筑的保溫隔熱一般做得較好、氣候也比較干燥，所以朝向并不是特別重要的關(guān)注點(diǎn)。

　　 三是多留公用空間。如果一套美國(guó)別墅有400平方米的建筑面積，那么最多只有150平方米是臥室，一個(gè)主人臥室、一個(gè)兒童臥室、一到兩個(gè)客人臥室，剩下的是起居室、娛樂(lè)室、家庭廳、廚房和餐廳。這些公共空間占到了總面積的2/3。

　　 四是地下室是儲(chǔ)藏室和鍋爐房。美國(guó)人習(xí)慣將很大的地下室用作堆放亂七八糟的雜物和鍋爐間，很難見(jiàn)到地下室有人住的房間，最多也就在地下室里設(shè)置一個(gè)工作間，主人可以在里面堆一些東西。

　　 五是雜糅的風(fēng)格。美國(guó)的別墅是歐洲“泊來(lái)品”，基本上沒(méi)有美國(guó)本土文化特征。如人們常說(shuō)的“加州風(fēng)格”、“邁阿密風(fēng)格”、“夏威夷風(fēng)格”，其實(shí)就是意大利和西班牙風(fēng)格的融合體，或者是意大利和西班牙后現(xiàn)代風(fēng)格。因此，美國(guó)的別墅風(fēng)格本身是一種雜糅的風(fēng)格。

　　 六是盡量利用自然環(huán)境。美國(guó)的別墅一般盡量利用自然環(huán)境，而非營(yíng)造環(huán)境。由于人工很貴，一般采用不需要日常維護(hù)的植物。很多別墅區(qū)的密度非常之低，而室外基本由幾十年的次生林所包圍，不需要再進(jìn)行太多的人工環(huán)境營(yíng)建。

　　 3.美國(guó)別墅的定制模式

　　 與普通公寓相比，美國(guó)的別墅定制不僅僅是建筑和庭院面積更大、功能更復(fù)雜、內(nèi)外裝更豪華，且在許多細(xì)節(jié)處理方面均有不同的設(shè)計(jì)理念和表現(xiàn)形式。定制的基本目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的個(gè)性化。然而，個(gè)性化的表達(dá)卻可以通過(guò)不同的定制模式以及滿足業(yè)主不同層面的需求予以體現(xiàn)。其定制模式包括：

　　 一是原創(chuàng)式。規(guī)劃出每戶獨(dú)立的占地面積和建筑面積，由主人在圈定的地塊內(nèi)，自行設(shè)計(jì)、確定材料工藝、施工、建設(shè)；但應(yīng)特別注意的是外立面需要與整個(gè)社區(qū)統(tǒng)一和諧。

　　 二是訂單式。此模式分為自選式、全程服務(wù)式。自選式是由消費(fèi)者在開發(fā)商提供的別墅方案中挑選最喜歡的外立面設(shè)計(jì)和戶型設(shè)計(jì)及預(yù)算后，提出修改意見(jiàn)，交由開發(fā)商建造，施工建造，建好后收取總造價(jià)10%~15%的服務(wù)費(fèi)。全程服務(wù)式是開發(fā)商與別墅服務(wù)商全程合作，根據(jù)客戶的需求提供專業(yè)的全方位建房服務(wù)，從遴選風(fēng)水寶地、房屋結(jié)構(gòu)的個(gè)性化設(shè)計(jì)，到雕琢房型平面、投資測(cè)算、生產(chǎn)施工、安裝、內(nèi)裝修和房屋建好后的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)、遠(yuǎn)程管理服務(wù)等。

　　 三是先訂單后原創(chuàng)。規(guī)劃出每戶獨(dú)立的占地面積和建筑面積，客戶可以從種類繁多的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品中直接挑選符合個(gè)人或家庭需求的別墅戶型。如果在這些別墅戶型中沒(méi)有滿意的戶型，用戶還可以自己提供圖紙，由開發(fā)商協(xié)助建造。

　　 美國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)大規(guī)模定制發(fā)展優(yōu)勢(shì)

　　 美國(guó)定制住宅產(chǎn)業(yè)開發(fā)的新方向是大規(guī)模定制。它是住宅開發(fā)企業(yè)面對(duì)住宅市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)和需求細(xì)分化的必然選擇。將制造業(yè)大規(guī)模定制引入住宅的生產(chǎn)，即把大規(guī)模生產(chǎn)和定制生產(chǎn)這兩種生產(chǎn)模式的優(yōu)勢(shì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)——個(gè)性化定制產(chǎn)品和服務(wù)的大規(guī)模生產(chǎn)。1987年斯坦·戴維斯在《FuturePerfect》一書中首次將這種生產(chǎn)方式稱為大規(guī)模定制（Mass Customization ，簡(jiǎn)稱MC）。1 9 9 3 年B·約瑟夫·派恩在《大規(guī)模定制：企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的新前沿》寫到：“MC的核心是產(chǎn)品品種的多樣化和定制化急劇增加，而不相應(yīng)增加成本；范疇是個(gè)性化定制產(chǎn)品的大規(guī)模生產(chǎn)；最大優(yōu)點(diǎn)是提供戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。”適應(yīng)大批量住宅的工業(yè)化高端生產(chǎn)建筑，滿足個(gè)性化客戶的需求。通過(guò)供應(yīng)鏈的靈活和快速響應(yīng)實(shí)現(xiàn)多樣化、定制化，適應(yīng)市場(chǎng)需求。這場(chǎng)工業(yè)革命引導(dǎo)美國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，并被傳統(tǒng)房地產(chǎn)建筑企業(yè)接受。

　　 “住宅房地產(chǎn)業(yè)的特性為MC生產(chǎn)提供了基礎(chǔ)。”美國(guó)Realbeauty住宅定制公司副總裁達(dá)納·麥金泰爾指出，其關(guān)鍵和前提是產(chǎn)品可由模塊組裝，模塊是可以預(yù)制和大規(guī)模工廠化生產(chǎn)，而定制式住宅產(chǎn)品恰好具有這樣的特點(diǎn)。介于工業(yè)產(chǎn)品的大規(guī)模生產(chǎn)和建筑業(yè)的手工定制之間兩者的特點(diǎn)。住宅的中間產(chǎn)品（構(gòu)配件、設(shè)備等）具有制造業(yè)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度較高、可大規(guī)模工業(yè)化生產(chǎn)等特點(diǎn)，特別是裝配式建筑構(gòu)件的工業(yè)化生產(chǎn)以及大開間結(jié)構(gòu)建造技術(shù)的成熟，使快速生產(chǎn)和多樣化成為可能，同時(shí)又適應(yīng)建筑業(yè)按照用戶要求定制設(shè)計(jì)和現(xiàn)場(chǎng)安裝生產(chǎn)的方式，因此定制式住宅產(chǎn)品適合采用MC方式進(jìn)行生產(chǎn)。其特征是以客戶需求為導(dǎo)向，以現(xiàn)代信息技術(shù)為支持，以模塊化設(shè)計(jì)、敏捷生產(chǎn)為定制手段。

　　 MC開發(fā)將住宅建造的規(guī)模化和需求的個(gè)性化很好地結(jié)合在一起，解決了供給與需求脫節(jié)的問(wèn)題，與傳統(tǒng)的定制住宅建造模式相比具有以下優(yōu)勢(shì)：

　　 1.滿足顧客的個(gè)性化需求。傳統(tǒng)的住宅開發(fā)致力于面向統(tǒng)一的市場(chǎng)，生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化的或近似標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，而在MC開發(fā)中，企業(yè)將每一個(gè)顧客或一部分顧客當(dāng)作一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，充分了解每一個(gè)目標(biāo)顧客的特殊要求，按每個(gè)顧客的需求進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，使產(chǎn)品符合顧客的個(gè)性化需求。

　　 2.降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。傳統(tǒng)的住宅開發(fā)是一種備貨型開發(fā)模式，先生產(chǎn)后銷售，是一種被動(dòng)型的生產(chǎn)模式。在這種模式下，開發(fā)生產(chǎn)不能與市場(chǎng)需求緊密結(jié)合，產(chǎn)品定位不準(zhǔn)，不能適應(yīng)市場(chǎng)的需求，往往容易出現(xiàn)產(chǎn)品積壓、降價(jià)銷售的情況。而在MC開發(fā)中，企業(yè)以客戶的個(gè)性化需求為起點(diǎn)，是訂貨型生產(chǎn)，是一種需求拉動(dòng)型開發(fā)模式。承建洛杉磯霍華德·休斯購(gòu)物中心附屬生活中心的ArdenRe鄄alty開發(fā)商安得烈·杰姆斯表示：“這種模式以有效的需求決定生產(chǎn)，避免產(chǎn)品因沒(méi)有適應(yīng)需求而導(dǎo)致庫(kù)存積壓的風(fēng)險(xiǎn)。”

　　 3.降低產(chǎn)品的多樣化成本。多樣化成本指企業(yè)為了提供多樣化的產(chǎn)品而形成的各種費(fèi)用之和。包括定制或配置產(chǎn)品的實(shí)際費(fèi)用、生產(chǎn)不為客戶接受的多樣化產(chǎn)品所帶來(lái)的損失等。MC既具有大規(guī)模生產(chǎn)的低成本和高效率，又具有定制化生產(chǎn)的靈活性，把規(guī)模化和個(gè)性化較完美地結(jié)合在一起，通過(guò)將產(chǎn)品的主要部件、通用件、標(biāo)準(zhǔn)件大規(guī)模生產(chǎn)，降低產(chǎn)品的多樣化成本。另外，由于定制開發(fā)的產(chǎn)品能夠準(zhǔn)確地滿足客戶的個(gè)性化需求，對(duì)客戶來(lái)說(shuō)增加了產(chǎn)品的價(jià)值，因此，定制產(chǎn)品具有溢價(jià)效應(yīng)，客戶往往愿意支付更高的價(jià)格，獲得更大的利潤(rùn)。

　　 4.迅速適應(yīng)市場(chǎng)的變化。傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境，如市場(chǎng)、消費(fèi)者偏好等因素的變化，對(duì)開發(fā)商提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。但MC開發(fā)從客戶的個(gè)性化需求出發(fā)，通過(guò)供應(yīng)鏈跨企業(yè)集成管理的整體優(yōu)勢(shì)，使企業(yè)能比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更快、更多、更經(jīng)濟(jì)地將定制產(chǎn)品供應(yīng)給客戶，更好地適應(yīng)外部環(huán)境的變化。位于美國(guó)佛羅里達(dá)州邁阿密的Lennar公司，近年來(lái)新增設(shè)了住宅MC市場(chǎng)信息導(dǎo)向子公司（MCMIOC），成為美國(guó)最大的定制住房企業(yè)之一，并幫助發(fā)展中國(guó)家進(jìn)行住房定制建設(shè)。MCMIOC開展的業(yè)務(wù)主要有定制住房金融、科研和信息轉(zhuǎn)讓、定制經(jīng)濟(jì)適用房、定制住宅的國(guó)際貿(mào)易。

　　 5.采用先進(jìn)的生產(chǎn)理念和生產(chǎn)技術(shù)。住宅定制開發(fā)要求建設(shè)的周期要短、成本要合理，并且要能夠很好地適應(yīng)產(chǎn)品的多樣性。為適應(yīng)變化的市場(chǎng)，定制開發(fā)的建造系統(tǒng)必須吸收各種先進(jìn)的建造理念，并整合利用其他企業(yè)的資源和技術(shù)，實(shí)現(xiàn)綜合資源動(dòng)態(tài)優(yōu)化配置以及效益最大化。例如，位于新澤西州普林斯頓的Amrep定制房產(chǎn)公司，去年開始采用裝配式生產(chǎn)技術(shù)，吸收敏捷生產(chǎn)的思想，盡可能達(dá)到定制產(chǎn)品的集成化生產(chǎn)并縮短開發(fā)周期；采用虛擬建設(shè)來(lái)整合相關(guān)企業(yè)的資源，大大降低了該公司的交易費(fèi)用和建設(shè)成本。

　　 6.樹立全新的營(yíng)銷觀念。傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)銷形式是將建好的產(chǎn)品向客戶推銷。在住宅MC開發(fā)的模式下，客戶由原來(lái)的建成后被動(dòng)選擇變成了開發(fā)前主動(dòng)參與產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，這時(shí)的營(yíng)銷才真正體現(xiàn)營(yíng)銷的本意：通過(guò)了解客戶的需求，制造出他們需要的產(chǎn)品。位于美國(guó)密歇根州的Pulte住宅定制公司市場(chǎng)總監(jiān)凱麗·鮑瑞爾認(rèn)為：“住宅的MC要樹立全新的營(yíng)銷觀念，就是最大程度地體現(xiàn)客戶的要求，并探索實(shí)現(xiàn)需求的途徑和可行性。我們一直要求營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)參與設(shè)計(jì)、建造、物業(yè)服務(wù)等房地產(chǎn)開發(fā)的全程，并使他們有機(jī)結(jié)合在一起。”

　　 美國(guó)MC的關(guān)鍵技術(shù)

　　 住宅MC有兩個(gè)前提：一是在開發(fā)商限定的可實(shí)現(xiàn)范圍內(nèi)，最大程度地滿足購(gòu)房者的需求，若不能實(shí)現(xiàn)這一需求，開發(fā)商則應(yīng)改變技術(shù)開發(fā)策略；二是MC的物業(yè)應(yīng)有高端技術(shù)的開發(fā)前途和豐厚提升的利潤(rùn)空間。

　　 依據(jù)上述理念，現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)當(dāng)深思：自己有沒(méi)有低成本、大規(guī)模生產(chǎn)的“模塊技術(shù)”優(yōu)勢(shì)？能不能研制開發(fā)單個(gè)項(xiàng)目的多用途“定制模塊”組件？有沒(méi)有MC系統(tǒng)的技術(shù)體系和科學(xué)管理的支撐？

　　 最理想的方法是在現(xiàn)有“模塊技術(shù)”的基礎(chǔ)上，通過(guò)定制建造開發(fā)模式的變革，使技術(shù)體系、管理模式與創(chuàng)新理念全面提升。企業(yè)只有站在高端定制技術(shù)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的最前沿，才能適應(yīng)市場(chǎng)細(xì)分化需求，使自己立于不敗之地。位于美國(guó)西雅圖的Quick customization 房屋建造商，從設(shè)計(jì)到定制安裝成全裝修的100套民居物業(yè)，一般只需30個(gè)工作日。其MC物業(yè)的品種有各類別墅、低層專用物業(yè)（學(xué)校、商店、辦公樓），各類3層民居以及4層以下的各種公寓（老年公寓、學(xué)生公寓、移民公寓等）。其中，僅為他們配套的窗戶（產(chǎn)于美國(guó)明尼蘇達(dá)州安德森制造廠），品種就多達(dá)18.8萬(wàn)種，這些品種是靠5萬(wàn)種基本模塊組成的。面對(duì)如此眾多的選擇，工作人員只需運(yùn)用完善的展示系統(tǒng)，從實(shí)物到虛擬，從設(shè)計(jì)到建造，通過(guò)大規(guī)模工廠化的加工、裝配、運(yùn)輸和現(xiàn)場(chǎng)安裝，交給客戶的是各自滿意的定制物業(yè)。

　　 根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)的MC經(jīng)驗(yàn)，其關(guān)鍵技術(shù)的開發(fā)與創(chuàng)新，正在朝以下幾個(gè)方面拓展：

　　 1.拓展模塊化定制系統(tǒng)。根據(jù)企業(yè)的產(chǎn)品種類，由某些通用模塊構(gòu)建簡(jiǎn)化管理的生產(chǎn)線平臺(tái)，通過(guò)改變某些面向特定客戶和應(yīng)用的模塊來(lái)調(diào)整生產(chǎn)線的產(chǎn)品范圍。模塊化制造系統(tǒng)的關(guān)鍵問(wèn)題是模塊之間的接口，包括硬件接口和信息接口。如果模塊之間的接口是標(biāo)準(zhǔn)的，生產(chǎn)工程師就可以把來(lái)自不同供應(yīng)商的設(shè)備集成到一個(gè)制造系統(tǒng)中。模塊化系統(tǒng)的優(yōu)點(diǎn)在于提高了系統(tǒng)的可重組性和可擴(kuò)展性。當(dāng)產(chǎn)品類型發(fā)生變化時(shí)，可通過(guò)更換相應(yīng)的工藝模塊來(lái)調(diào)節(jié)系統(tǒng)的適應(yīng)能力。當(dāng)產(chǎn)品需求量發(fā)生變化時(shí)，可通過(guò)增加（減少）某些關(guān)鍵模塊單元或提高（降低）系統(tǒng)自動(dòng)化程度來(lái)增加（減少）產(chǎn)量，同時(shí)保證一定的經(jīng)濟(jì)性。

　　 2.拓展布局化動(dòng)態(tài)組合。傳統(tǒng)住宅部品制造系統(tǒng)規(guī)劃的一個(gè)重要方面是合理安排車間、制造單元的布局，加快工件的流動(dòng)，減少排隊(duì)等待時(shí)間、運(yùn)輸時(shí)間等。MC住宅系統(tǒng)規(guī)劃的目標(biāo)除了包括傳統(tǒng)的制造系統(tǒng)規(guī)劃目標(biāo)外，更重要的是要保證制造系統(tǒng)的布局化動(dòng)態(tài)組合和調(diào)整能力，滿足MC所要求的柔性和快速響應(yīng)能力。

　　 3.拓展柔性物流系統(tǒng)。傳統(tǒng)住宅部品的一體化傳送帶、吊車、有導(dǎo)軌的自動(dòng)導(dǎo)引車（AGV）等物料傳輸系統(tǒng)已經(jīng)不能滿足柔性物流的要求。MC住宅產(chǎn)品對(duì)物流系統(tǒng)的期望可以歸納為：可以傳輸任何體積、重量、形狀的物品，不需要軌道，沒(méi)有路線的約束，提高傳輸速度，減少安裝時(shí)間，增加智能化向?qū)芰妥曰謴?fù)能力。

　　 4.拓展控制結(jié)構(gòu)的動(dòng)態(tài)響應(yīng)。截至目前，建造系統(tǒng)基本上有三種控制結(jié)構(gòu)：集中控制結(jié)構(gòu)、遞階控制結(jié)構(gòu)和異構(gòu)控制結(jié)構(gòu)。在異構(gòu)控制結(jié)構(gòu)中，每一個(gè)實(shí)體具有高度自治性，可以快速響應(yīng)環(huán)境變化。MC生產(chǎn)由于其訂單到來(lái)的隨機(jī)性，要求控制系統(tǒng)具有動(dòng)態(tài)響應(yīng)的特點(diǎn)。異構(gòu)控制結(jié)構(gòu)是MC建造系統(tǒng)應(yīng)該借鑒的結(jié)構(gòu)。

　　 5 .拓展生產(chǎn)準(zhǔn)備的商品空間。美國(guó)Quick customization房屋公司首席執(zhí)行官比爾·赫爾諾認(rèn)為:“支撐住宅MC的關(guān)鍵技術(shù)之一是拓展生產(chǎn)準(zhǔn)備的商品空間。”MC生產(chǎn)仍然需要依靠流水式生產(chǎn)。在大批量生產(chǎn)模式下，建造商通過(guò)增加批量，將生產(chǎn)準(zhǔn)備時(shí)間和成本分?jǐn)偟奖M可能多的產(chǎn)品中。而MC的極端情況是，每種產(chǎn)品批量的能力依賴于生產(chǎn)準(zhǔn)備工作的減少。如果生產(chǎn)準(zhǔn)備工作能夠減少，那么建造商就可以做到按訂單生產(chǎn)提高了商品空間。MC企業(yè)的核心能力表現(xiàn)為其能夠低成本、高效率地為顧客提供充分的商品空間，最終滿足顧客的個(gè)性化需求的能力上。

　　 6.拓展網(wǎng)絡(luò)化組織管理。隨著全球制造業(yè)的發(fā)展，供應(yīng)鏈理論已發(fā)展成為全球供應(yīng)鏈管理理論。通過(guò)供應(yīng)鏈實(shí)現(xiàn)MC生產(chǎn)過(guò)程的網(wǎng)絡(luò)化組織和管理，產(chǎn)品從開發(fā)到銷售的全過(guò)程將得到優(yōu)化，生產(chǎn)效率的提高和生產(chǎn)成本的降低是不言而喻的。

　　 7.拓展企業(yè)間合作關(guān)系。MC生產(chǎn)是以新產(chǎn)品開發(fā)企業(yè)與專業(yè)化制造企業(yè)的有效合作、互相依存為前提的，因此拓展企業(yè)與企業(yè)之間的合作關(guān)系尤其重要，其中構(gòu)成的網(wǎng)絡(luò)化虛擬公司的盟主企業(yè)與盟員企業(yè)間應(yīng)該能達(dá)到雙贏的合作關(guān)系。

　　 美國(guó)MC住宅的互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷開發(fā)

　　 因特網(wǎng)的普及和應(yīng)用給21世紀(jì)制造業(yè)提供了快速組成虛擬公司并敏捷定制建造住宅新產(chǎn)品的重要條件。在MC潮流推動(dòng)中，美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商與建造商紛紛開發(fā)通過(guò)因特網(wǎng)系統(tǒng)構(gòu)建虛擬企業(yè)的全面開發(fā)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品開發(fā)、設(shè)計(jì)、建造、裝配、銷售和服務(wù)的全過(guò)程，通過(guò)社會(huì)供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)將合作企業(yè)連接起來(lái)，按MC住宅模式實(shí)行有效的市場(chǎng)控制與營(yíng)銷管理。

　　 近年來(lái)，美國(guó)定制住宅營(yíng)銷界提倡“全程網(wǎng)絡(luò)代理”的銷售方法，其用意是在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段介入互聯(lián)網(wǎng)的市場(chǎng)信息，從而建造出客戶有效需求的物業(yè)。MC住宅的互聯(lián)網(wǎng)效應(yīng)則更進(jìn)一步：它越過(guò)營(yíng)銷對(duì)象單個(gè)項(xiàng)目的較高成本，利用大規(guī)模模塊化生產(chǎn)的低成本，通過(guò)科學(xué)組合，成為客戶有效需求的理想“網(wǎng)絡(luò)定制品”。同時(shí)，客戶由過(guò)去營(yíng)銷過(guò)程的被動(dòng)終端變?yōu)榫W(wǎng)上主動(dòng)參與“設(shè)計(jì)”的起點(diǎn)。這種“定制營(yíng)銷+互聯(lián)網(wǎng)”模式在原有營(yíng)銷基礎(chǔ)上又推進(jìn)了一大步，從而為定制住宅企業(yè)創(chuàng)建品牌、提高占有市場(chǎng)的份額打下了基礎(chǔ)。“‘定制營(yíng)銷+互聯(lián)網(wǎng)’模式細(xì)分到個(gè)體（或某個(gè)單位、某種群體）后，形成了新的意義上的‘1+1網(wǎng)絡(luò)定制營(yíng)銷’。”美國(guó)Hines公司MC住宅部經(jīng)理邁克爾·布朗表示，“當(dāng)“1+1網(wǎng)絡(luò)定制營(yíng)銷”的價(jià)格構(gòu)成中滲進(jìn)了個(gè)性化、特定化甚至理想化的因素時(shí)，MC住宅產(chǎn)品與其物業(yè)增添了浪漫、觀賞、夢(mèng)幻般色彩的新功能。”

　　 根據(jù)美國(guó)新興MC住宅+互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷潮流的經(jīng)驗(yàn)，眾多定制住宅企業(yè)參與的互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷開發(fā)包括以下內(nèi)容：

　　 1.完善“定制營(yíng)銷+互聯(lián)網(wǎng)”信息流。“在我們奉行的‘定制營(yíng)銷+互聯(lián)網(wǎng)’模式中，首先凸顯美國(guó)心理學(xué)家亞伯拉罕·馬斯洛需求理論的客觀存在。即‘市場(chǎng)需求+互聯(lián)網(wǎng)細(xì)分化’決定了我們企業(yè)MC住宅的六維思考：誰(shuí)來(lái)買房—— Who will buy a house？買什么房——What room to buy？買哪里房——Where to buy a house？什么時(shí)候買房——What time to buy a house？為什么買房——Why buy a house？如何購(gòu)買房——How to buy a house？”美國(guó)H ovnanian 公司副總裁約瑟夫·戈?duì)柎奶拐J(rèn)為，“將MC的六維思考作為與客戶交流的窗口，通過(guò)龐大、科學(xué)、實(shí)用的網(wǎng)絡(luò)和定制住宅商務(wù)平臺(tái)，將大量信息進(jìn)行篩選、整理、分析、提煉，使客戶的有效需求與大規(guī)模定制的生產(chǎn)模式相結(jié)合，讓房地產(chǎn)的‘定制產(chǎn)品’一開始就有了買家，沒(méi)有存量，無(wú)需預(yù)測(cè)。”

　　 2.Remotedesign模型。這是通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)多媒體系統(tǒng)，在各項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)，將客戶所需的物業(yè)制作成三維圖象，再通過(guò)旋轉(zhuǎn)、縮小、放大、細(xì)化、更換、擴(kuò)展等修改和操作，產(chǎn)生出“CAVE”自動(dòng)虛擬的環(huán)境。客戶參與Remotedesign模型設(shè)計(jì)后，完成了MC住宅的模塊系列定單。2015年5月，美國(guó)中西部地區(qū)受到龍卷風(fēng)及創(chuàng)紀(jì)錄暴雨侵襲時(shí)，布蘭科、休斯敦等地千百間房屋遭洪水沖毀。好萊塢明星布拉德·皮特通過(guò)Remote design 模型定制了150 座房屋，委托Amrep、Horton等建筑公司捐建予受災(zāi)地區(qū)。這些房子有漂浮房、清涼房與眾聚房三種，解決了中西部地區(qū)夏季氣候炎熱、洪水多發(fā)可能造成的住房受損等問(wèn)題。

　　 3.網(wǎng)絡(luò)定制Elab平臺(tái)。這是一個(gè)以客戶驅(qū)動(dòng)為核心的MC新房交易平臺(tái)。該平臺(tái)有一個(gè)App，并推出由設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)的各種MC戶型的粗坯產(chǎn)品，消費(fèi)者可對(duì)戶型設(shè)計(jì)、硬件配置、軟件服務(wù)、地段、價(jià)格、周邊配套等做出反饋。數(shù)據(jù)收集之后，設(shè)計(jì)師再對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行迭代，通過(guò)不斷與消費(fèi)者交互、產(chǎn)品迭代，直到消費(fèi)者滿意下單為止。最后，將這些訂單進(jìn)行梳理，讓喜歡相同類型、相同地段產(chǎn)品的客群集中在一個(gè)項(xiàng)目里，輸送給開發(fā)商，讓開發(fā)商按需開發(fā)和建設(shè)。有美國(guó)地產(chǎn)界“地產(chǎn)女王”之稱的巴巴拉·科科倫，現(xiàn)任Manhattanproperty定制公司總裁，最近為公司的“定制營(yíng)銷+互聯(lián)網(wǎng)”模式推出了網(wǎng)絡(luò)定制Elab平臺(tái)。“以往購(gòu)房者并沒(méi)有獲得足夠的知情權(quán)、參與權(quán)和決策權(quán)。”巴巴拉表示，“客戶的真實(shí)需求從來(lái)就是沒(méi)有被真正意義上地尊重過(guò)、滿足過(guò)。我認(rèn)為，未來(lái)的‘網(wǎng)絡(luò)定制Elab平臺(tái)’是巨大的市場(chǎng)，是我眼里的黃金時(shí)代。”

　　 4.網(wǎng)絡(luò)定制4B模式。“網(wǎng)絡(luò)定制4B模式”包括：一是BtoB模式，即企業(yè)對(duì)企業(yè)的一種銷售模式。通過(guò)線上線下提供給客戶能參考選擇的土地或客戶自己找地，委托房地產(chǎn)公司為其量身訂做獨(dú)立式住宅。二是BtoBtoC模式，即為開發(fā)商和國(guó)內(nèi)外住宅部品供應(yīng)商服務(wù)。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和電子商務(wù)的發(fā)展使得企業(yè)與客戶的交流變得更加方便。這種交流幾乎不會(huì)受到時(shí)間和地域的限制，交流的成本也大幅度降低。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)，設(shè)計(jì)人員可以與消費(fèi)者進(jìn)行交流，了解其要求，可以為消費(fèi)者提供可視化的設(shè)計(jì)界面。“網(wǎng)絡(luò)定制4B模式”可以讓企業(yè)消費(fèi)者、企業(yè)與企業(yè)參與設(shè)計(jì)。假如一個(gè)客戶要做別墅項(xiàng)目，他有一塊地與擁有“網(wǎng)絡(luò)定制4B模式”的房地產(chǎn)企業(yè)簽約后，房屋網(wǎng)絡(luò)定制的運(yùn)作全由4B模式來(lái)做，做好后再賣給客戶。

　　 5 .大數(shù)據(jù)Precision sharing （精準(zhǔn)共享）系統(tǒng)。這是美國(guó)PulteHomes公司首先開發(fā)的“定制營(yíng)銷+互聯(lián)網(wǎng)”領(lǐng)導(dǎo)模式。它是利用互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)提前精準(zhǔn)獲知買家需求，讓買家直接在平臺(tái)下訂單，再利用大數(shù)據(jù)手段，找出80%或90%需求相同的客戶及其喜歡的房子，其中包括戶型、設(shè)計(jì)、配套、地段等參數(shù)，然后拿這些訂單跟開發(fā)商合作、存量改造、增量定制開發(fā)。“因?yàn)樽≌_發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、信息量大，在傳統(tǒng)的開發(fā)模式下，參與各方中往往存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱和信息缺失的現(xiàn)象，導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)過(guò)程中效率和準(zhǔn)確性降低等問(wèn)題，并且信息獲取和流通的成本很高。”PulteHomes公司產(chǎn)業(yè)執(zhí)行官理查德·威爾遜介紹，“我們利用這種網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，實(shí)現(xiàn)了建立高效的管理信息系統(tǒng)，并實(shí)現(xiàn)信息資源的共享、社會(huì)資源的優(yōu)化使用，進(jìn)而提高決策準(zhǔn)確性和效率。此外，大數(shù)據(jù)Precisionsharing系統(tǒng)以設(shè)計(jì)部門為中心，可以直接連接消費(fèi)需求和生產(chǎn)，并使各方實(shí)現(xiàn)信息資源共享。”

　　 　美國(guó)住宅MC發(fā)展趨勢(shì)

　　 當(dāng)今建造環(huán)境的變化給美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了新的變革和重大影響，各種新概念和新模式不斷涌現(xiàn)，如并行工程、精益生產(chǎn)、敏捷建造、大規(guī)模定制、虛擬定制、綠色建造和網(wǎng)絡(luò)化建造等。未來(lái)美國(guó)的住宅建造系統(tǒng)必將超越現(xiàn)有企業(yè)模式與形式的范疇。“沒(méi)有人可以憑借過(guò)去的成功經(jīng)營(yíng)來(lái)斷言未來(lái)。”鮑勃·布勞頓博士指出。這位博士以“美國(guó)住宅MC發(fā)展價(jià)值”為課題進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)五年的調(diào)查研究，在他看來(lái)，在MC與互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下，美國(guó)的傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)必將產(chǎn)生“自我顛覆”，行業(yè)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)變革是必然趨勢(shì)。其方向正在朝著全球化、敏捷化、網(wǎng)絡(luò)化、虛擬化、智能化、綠色化和個(gè)性化發(fā)展：

　　 1.MC住宅全球化。MC住宅全球化的概念出于發(fā)達(dá)國(guó)家的智能系統(tǒng)計(jì)劃。近年來(lái)，隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，MC住宅全球化的研究和應(yīng)用得到迅速發(fā)展。MC住宅全球化主要包括：市場(chǎng)的國(guó)際化；住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)和開發(fā)的國(guó)際合作；MC住宅產(chǎn)品的跨國(guó)化；MC住宅企業(yè)在世界范圍內(nèi)的重組與集成，如MC動(dòng)態(tài)住宅聯(lián)盟公司；MC住宅資源的跨地區(qū)、跨國(guó)家的協(xié)調(diào)、共享和優(yōu)化利用等。布勞頓博士認(rèn)為：“在MC住宅全球化驅(qū)動(dòng)中，MC動(dòng)態(tài)住宅聯(lián)盟公司必須開發(fā)出符合未來(lái)各國(guó)社會(huì)不同時(shí)代變革各種需要的住宅；例如臺(tái)階式與半獨(dú)立式住宅的住房，這類住房才能受到人們的歡迎。”

　　 2.MC住宅獨(dú)性化。獨(dú)性化是個(gè)性化的未來(lái)概念。隨著現(xiàn)代市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)開始轉(zhuǎn)向基于時(shí)間的競(jìng)爭(zhēng)和基于客戶需求的競(jìng)爭(zhēng)。為顧客提供定制的獨(dú)性化產(chǎn)品，更加全面提高顧客的滿意度，諸如“可移動(dòng)住宅”、“高能效和安全保障住宅”、“男性化住宅”和“女性化住宅”等。這是房地產(chǎn)企業(yè)追求未來(lái)新的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的一種必然趨勢(shì)。

　　 3.MC住宅網(wǎng)絡(luò)化。由于網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的迅速發(fā)展，給住宅企業(yè)定制活動(dòng)帶來(lái)新的變革。未來(lái)基于網(wǎng)絡(luò)的住宅定制主要包括：定制環(huán)境內(nèi)部的網(wǎng)絡(luò)化，實(shí)現(xiàn)定制過(guò)程的住宅集成；定制環(huán)境與整個(gè)定制企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)化，實(shí)現(xiàn)定制環(huán)境與企業(yè)中住宅設(shè)計(jì)、管理信息系統(tǒng)等各子系統(tǒng)的集成；企業(yè)與企業(yè)間的網(wǎng)絡(luò)化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)間的住宅資源共享、組合與優(yōu)化利用；通過(guò)網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)異地住宅定制。網(wǎng)絡(luò)化的影響深度、廣度和發(fā)展速度往往遠(yuǎn)超過(guò)人們的預(yù)測(cè)。

　　 4.MC住宅虛擬化。虛擬定制是以定制技術(shù)和計(jì)算機(jī)技術(shù)支持的系統(tǒng)建房技術(shù)和仿真技術(shù)為基礎(chǔ)，集現(xiàn)代定制工藝、計(jì)算機(jī)圖形學(xué)、并行工程、人工智能、虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)和多媒體技術(shù)等多種高新技術(shù)為一體，由多學(xué)科知識(shí)形成的一種綜合住宅系統(tǒng)技術(shù)。它將現(xiàn)實(shí)住宅定制環(huán)境及其定制過(guò)程通過(guò)建立系統(tǒng)模型映射到計(jì)算機(jī)及其相關(guān)技術(shù)所支撐的虛擬環(huán)境中，在虛擬環(huán)境下模擬現(xiàn)實(shí)住宅定制環(huán)境及其定制過(guò)程的一切活動(dòng)和產(chǎn)品定制全過(guò)程，并對(duì)住宅定制及定制系統(tǒng)的行為進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。

　　 5.MC住宅綠色化。住宅定制業(yè)一方面是創(chuàng)造人類財(cái)富的支柱產(chǎn)業(yè)，但同時(shí)又是當(dāng)前環(huán)境污染的主要源頭。有鑒于此，產(chǎn)生了綠色住宅定制模式。綠色住宅定制是一個(gè)綜合考慮環(huán)境影響和資源效率的現(xiàn)代定制模式，其目標(biāo)是使住宅在設(shè)計(jì)、定制、運(yùn)輸、建造到報(bào)廢處理的整個(gè)住宅生命周期中，對(duì)環(huán)境的影響最小、資源效率最高。例如布勞頓博士預(yù)言，在未來(lái)MC定制綠色化的城市中，會(huì)出現(xiàn)或類似杉樹形高樓群或形如緊貼地面的葡萄藤一樣向夕陽(yáng)展開的建筑群，置身其中，涼爽舒適。

　　 6.MC住宅智能化。所謂智能化定制住宅系統(tǒng)是一種由智能機(jī)器和人類專家共同組成的人機(jī)一體化智能系統(tǒng)。它在定制住宅的全過(guò)程中能進(jìn)行智能活動(dòng)，諸如土地分析、設(shè)計(jì)推理、材料判斷、戶型結(jié)構(gòu)決策等。智能化MC住宅技術(shù)的宗旨在于通過(guò)人與智能機(jī)器的合作共事，擴(kuò)大、延伸和部分取代人類專家在定制住宅過(guò)程中的腦力勞動(dòng)，實(shí)現(xiàn)定制過(guò)程的優(yōu)化。此外，在MC住宅中引入各種各樣的智能型傳感器，隨時(shí)都可檢測(cè)住宅的應(yīng)力、畸變、沉降、裂紋、腐蝕及其構(gòu)件的其他隱蔽問(wèn)題。特別是環(huán)境傳感器，為保護(hù)人類生存空間的健康將起到重要作用。這類智能儀器可準(zhǔn)確測(cè)定空氣濕度、溫度、污染度或從屋頂、墻壁滲透進(jìn)來(lái)的污濁空氣，隨時(shí)發(fā)出警報(bào)，迅速反饋到中央處理機(jī)構(gòu)，確保住戶健康。

　　 7.MC住宅多變化。未來(lái)MC住宅多變化的主要內(nèi)容是讓你擁有一座“人性化百變房屋”。這一發(fā)展趨勢(shì)的MC住宅追求的美感不再是比例或順序，而是充分表現(xiàn)活力和動(dòng)態(tài)。這就要借助住宅定制的鉸鏈和滑道、墻和房頂可重新排列和組合；而定制式房間則可擴(kuò)張可縮小、可長(zhǎng)可短、可圓可方，甚至可將房間的部分零件整體移動(dòng)。“定制多變的住宅對(duì)于提高家庭的靈活性是很有裨益的。”布勞頓博士說(shuō)，“一個(gè)家庭應(yīng)該能夠隨著人口要求的變化而改變，這樣它才能成為一個(gè)終身的家庭，我們應(yīng)該增加住房的定制類型，也要提高定制住房?jī)?nèi)部結(jié)構(gòu)的靈活性。”

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