三大熱點主導上半年中國樓市

發布日期：2016-07-22來源：中國建設報編輯：伏牛山

[摘要]

　　 7月18日，國家統計局公布的“2016年6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，雖然房價環比上漲城市個數持續減少，大多數城市房價漲幅日益收窄，但樓市依然保持回暖態勢。房價普漲、“地王”頻現、去庫存見效，成為主導上半年中國樓市的三大熱點。

　　 【熱點一】 房價普漲，部分二線城市漲幅甚至超一線城市

　　 國家統計局的數據顯示，6月份70個大中城市中，房價同比上漲的城市有57個，占比超過八成。而在2015年12月份，房價同比上漲的城市數量僅為21個，占比30%。目前領漲全國的城市依然是一線城市深圳和上海，分別以47.4%和33.7%的漲幅居前兩位。南京、廈門和合肥房價同比漲幅均超過29%，趕超北京和廣州。此外，杭州、福州、天津和武漢等城市房價同比增幅達到兩位數。

　　 在環比漲幅方面，以上趨勢更為明顯。合肥、廈門和南京均以超過4%的漲幅全面反超一線城市，成為全國房價環比上漲的“領頭羊”。

　　 數據還顯示，今年上半年，全國房價整體呈現普漲趨勢，二三線城市房價同比平均漲幅持續擴大，部分二線城市漲幅已超過北京、廣州等一線城市。

　　 據中原地產統計，今年2月前領漲城市為深圳、上海、北京等一線城市；3月份開始，廈門和合肥的環比漲幅反超一線城市；隨后3個月，合肥、廈門和南京三城輪流領漲全國。

　　 仲量聯行發布的《2016年第二季度上海房地產市場回顧》指出，上半年二線城市漲幅超過一線城市的主要原因是，一線城市因樓市政策收緊，銷售面積基本呈“腰斬”。如上海4月住宅成交量相比3月份跌幅超過50%；二季度新建商品住宅成交量環比下降26%。北京連續3個月成交量下跌，6月份環比下跌了43%。深圳5月份新商品住房成交同比下跌63%，二手房環比下跌56%，同比下跌72%。

　　 中國社會科學院發布的《中國住房2016中期報告》顯示，全國商品住宅平均銷售價格增幅今年3月份為最高。二季度開始，全國房價同比總體雖繼續上漲，但漲勢持續放緩。國家統計局城市司高級統計師劉建偉稱，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅繼續收窄，二三線城市同比平均漲幅仍在擴大。

　　 【熱點二】 地王頻出，數量和頻次屢創新高

　　 中原地產研究院提供的數據顯示，今年1月至6月，全國50個主要城市誕生的“地王”多達219宗，土地出讓金總額首次突破萬億元，高達10243億元，遠超去年同期的6973億元。杭州、蘇州、南京、合肥成交額同比漲幅甚至超過200%。

　　 “地王”扎堆出現，數量和頻次屢創新高。北京、上海、深圳、南京、蘇州、合肥等熱點城市更是逢拍必現“地王”。

　　 據第一太平戴維斯《2016年第二季度上海市場回顧》研報顯示，上海二季度共計成交12幅含住宅性質的土地，共約120萬平方米可建面積。成交的宅地平均樓板價每平方米達28700元，環比漲幅達48.4%。同時，宅地拍賣競爭激烈，成交宅地平均溢價率自今年一季度的93.8%上升至二季度的194.4%。

　　 二線城市土地價格及溢價率也明顯抬頭。如二線城市“四小龍”之一的合肥濱湖區地價高于周邊房價約50%。天津、鄭州等地也在6月再次誕生單價地王。

　　 這在一定程度上反映出房企拿地的不理性。中原地產數據顯示，今年上半年，標桿房企整體購地金額和面積分別較去年同期上升68%和52%。正榮集團總裁助理劉翔表示：“現在很難確定一幅地塊的合理價格是多少，只要有其他房企將來以更高的價格在周圍拿地，我們的拿地價格就是合理的。”

　　 中原地產首席分析師張大偉說，很多“地王”要想上市盈利，需要未來兩年房價在目前基礎上漲100%甚至更多。因此，當前房企不理性的搶地行為將給未來樓市發展帶來風險。

　　 【熱點三】 去庫存初見效，分化格局仍未發生實質性改變

　　 國家統計局數據顯示，6月末，住宅待售面積相比去年年末減少1650萬平方米。其中，重點城市待售面積規模已降至去年末水平以下；非重點城市的待售面積減少量也逐月增多。

　　 上半年，全國房價和地價的“高歌猛進”主要源于住宅銷售高速增長的帶動。1月至6月，住宅銷售面積增速接近30%，銷售額增速更是超過40%。在諸多城市商品房普遍銷售情況良好的情況下，房地產去庫存效果顯現。

　　 易居中國執行總裁丁祖昱認為，2016年6月末，超過八成的重點城市消化周期低于一年，市場去化風險無虞。整體來看，一線城市房價仍存上漲壓力，二三線城市持續分化格局仍未發生實質性改變。南京、合肥市場的商品住宅存量不足300萬平方米，消化周期不足3個月；但沈陽、大連、煙臺等城市雖然消化周期均有回落，但庫存總量仍在高位，如沈陽和大連去化周期仍高達19.5個月和22.6個月，去庫存壓力仍然很大。

　　 業內人士認為，下半年化解房地產庫存、促進房地產持續健康發展的兩個基本點不會動搖，尤其是對于城市吸附力不足、人口凈流出的三四線城市來說，去庫存壓力仍懸而未決。

　　 丁祖昱認為，由于“去庫存”仍是下半年行業主旋律，多數熱點城市房價在上半年已有較大漲幅，下半年繼續保持快速上升難度較大，但由于地價快速上升的支撐，熱點城市房價下行空間不大，盤整后緩步上升是未來趨勢。三四線城市供求矛盾仍較突出，年內房價較難步入上行軌道，但跌幅將進一步收窄。

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