蘇寧廬三地樓市政策收緊

發布日期：2016-08-22來源：中國建設報編輯：伏牛山

[摘要]

　　 2016年上半年，全國樓市最大的“明星”莫過于領漲全國的“四小龍”——南京、蘇州、廈門、合肥。雖然在一批地王誕生之后，各地在土地和房地產交易市場分別采取了一些調控措施，但是市場反饋并不理想。如合肥樓市從7月開始實施限貸政策，但當月房價依然走高。終于，8月11日蘇州限購正式重啟，也成為自2014年起除北上廣深外全國各大城市限購逐步取消之后，第一個重啟限購的城市。與此同時，上周合肥、南京也先后出臺了進一步收緊房地產市場的相關政策。市場專家分析認為，在這些價格過高、上漲過快的二線城市，未來去杠桿將成為主流政策取向，不排除陸續有其他城市跟進限購、限貸政策。

　　 市場大熱終難逃“再限”

　　 上半年，蘇州樓市就因為房價大漲和地王頻出而被預測可能收緊房地產相關政策， 8月11日，該市政府正式出臺了《關于進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》，在土地出讓、房貸、非蘇州戶籍居民購房三方面做出了一系列的政策調整。其中，最為引入注目的一條規定是，外地戶籍在蘇州購買第二套房應提供自購房之日起前2年內在蘇州市區累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明。這也意味著，蘇州的限購政策正式重啟。

　　 此外，對于蘇州本地市民，第二套房首付比例將由40%提升至50%。對于房企而言，土拍的競買保證金和出讓金首付款也有一定程度的上調，進一步提升了拍地的門檻。

　　 緊隨而來的是南京提高二套房首付比例。同在11日，南京市政府辦公廳11日轉發并公布了《關于調整南京市土地公開出讓競價方式、商品房貸款首付比例的意見》，對該市土地公開出讓競價方式和商品房貸款首付比例進行調整。由南京市房產局、市國土局、中國人民銀行南京分行營管部擬定的這份意見，維持了首次購房首付25%及首套住房首付30%不變；將結清貸款再買二套房的首付比例從30%提升為35%，未結清貸款買二套房的首付比例從最低45%提升為不低于50%。同時明確，土拍網上競價達到最高限價90%時，該地塊所建商品房須現房銷售。

　　 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，南京和蘇州同時出臺政策，符合市場預期，說明二線城市“去資產泡沫”的序幕已經開啟，這對于后續南京和蘇州房地產市場健康發展以及二線城市的政策模仿有積極的作用。而從政策后續對于二線城市的啟示來看，未來收緊政策的城市很有可能包括鄭州、武漢、合肥、杭州、廈門、昆山、廊坊等城市，由于后續房價上漲壓力較大，這些城市或在收緊外地人限購政策、收緊二套房購房政策、提高銀行信貸利率等政策方面作組合拳。

　　 政策被指“溫和”

　　 業內人士分析認為，此次南京樓市新政首付調整力度較小，增加了剛需和改善型需求的購房成本，但依然無法有效遏制投資性需求，輕微的需求端調控，很難改變南京當前“一房難求”的局面。比較受到認可的是本次在土拍政策上的調整，由于提高了開發商拿地的門檻，對穩定土地市場有比較積極的作用，同時，這也是南京首次提出“現房銷售”概念，表明政府部門希望在規范土拍秩序的同時遏制“地王”頻出的現象。

　　 而對于蘇州的限購政策，業內市場人士也普遍認為“影響有限”。從公開信息來看，蘇州大多數項目中，購房群體超過6成為本地人。該市姑蘇金茂府項目負責人就表示，“新政可能會對一些投資性購房者有些限制，但是目前市場上投資人群大多已經離場，所以總體上沒有太多影響，所謂影響可能目前只是對客戶心理上的市場信心。”

　　 另外，從當地房企的反饋來看，相對比較統一的口徑是，新政在土地市場上的限制比較多，可能會屏蔽掉一些小型開發企業，接下來蘇州的土地市場可能會更加冷靜一些。

　　 此前，樓市同樣大熱的合肥曾在7月1日率先實施差別化信貸政策：其中，有兩套及以上住房且無貸款(或已結清)，有兩次及以上房貸記錄并結清的，第三套房首付比提高至六成。但從效果來看，7月1日限貸政策的實施確實抑制了成交量，但卻無法阻止房價的持續走高。數據顯示，7月合肥市區住宅成交7060套，環比下跌46.16%，同比下跌17.31%，但7月合肥市區住宅成交均價每平方米12238元，環比上漲4.24%，同比上漲37.65%。

　　 對此，中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，合肥樓市不懼7月限貸新政、房價持續走高，源于房價的慣性上漲與土地市場的火熱，以及市場需求旺盛、供應與庫存不足、流動性過剩等原因。事實上，由于合肥房地產市場的供求關系結構沒有發生根本性改變，所以限貸的作用也就有限。

　　 因此，8月9日，合肥限貸再次加碼。當日下午，合肥各銀行放出貸款新細則：查有兩套房，征信有一筆貸款未結清，拒絕貸款。而該新政未來的效果如何，尚需時間檢驗。謝逸楓則指出，如果新政效果依然不理想，不排除未來合肥樓市政策進一步收緊、調控加碼，如限購重啟、稅收優惠政策取消等。

　　 而綜合各類城市市場表現，嚴躍進認為，除了上述一些熱門的二線城市外，政策依然是積極去庫存，并沒有太大的動機去進行打壓。但是這些地方的新政也會對市場產生一定的影響，比如購房者擔心政策收緊，所以其他城市近期可能成交量反而會出現短期內的上升，尤其是房企的推盤節奏可能會加快。

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