調(diào)控發(fā)力，哪些房企將退出樓市

發(fā)布日期：2016-10-17來源：中國建設(shè)報編輯：伏牛山

[摘要]

　　 9月30日起，20余個城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策，多地重啟限購限貸。與此同時，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部也點名了部分城市45家違規(guī)失信房企和中介名單，行業(yè)進入新一輪的調(diào)控周期，樓市也將進入新一輪的市場調(diào)整期。而對于房企來講，在新一輪的調(diào)整期，整合并購大潮將繼續(xù)上演，那么，哪些房企在這輪調(diào)整中難以為繼，最終退出房地產(chǎn)市場？

　　 第一類，部分激進拿“地王”的房企可能陷入困局，被動退出樓市。去年下半年至今已經(jīng)出讓的地王項目如果打算2017年入市，那么也就意味著這些項目很難通過房價上漲獲得收益，拿“地王”的企業(yè)也有可能因為地王陷入困局。如果按照部分城市土地新政，部分地王還需要現(xiàn)房銷售，拍地之后開工時間、達到預(yù)售條件和竣工時間也有限制，這樣這些地王就將非常被動了。而這些房企的一部分極有可能在這輪市場調(diào)整與并購大潮中被整合，最終被動退出房地產(chǎn)市場。

　　 第二類，金融機構(gòu)“降杠桿”后部分房企資金鏈斷裂被收購或整合。由于房企“加杠桿”的資金周期一般為2年左右，也就是說2017年下半年將是這些“加杠桿”資金開始到期的時間。隨著時間的推移與調(diào)控的深入，金融機構(gòu)會強化對于房企的“風險控制”，也會采取一些“降杠桿”的措施。屆時，銀行等金融機構(gòu)將通過嚴格執(zhí)行放貸企業(yè)標準、下調(diào)企業(yè)信用評級、降低抵押率，甚至停貸等方式對于“風險”房企或項目進行“風險控制”，防止樓市出現(xiàn)債務(wù)違約，控制自身壞賬率。而這些動作有可能會讓占有整個行業(yè)絕對數(shù)量最多的中小房企面臨資金面緊張的問題，甚至頻現(xiàn)中小房企被并購或破產(chǎn)的現(xiàn)象。這時，“加杠桿”較為明顯的房企可能在2017年下半年的樓市調(diào)整期遇到資金兌付的問題，一旦無法及時償還貸款，無法給自己“降杠桿”，它們極有可能因此陷入困局，最終被其他企業(yè)收購股權(quán)或項目。

　　 第三類，央企與品牌房企并購整合將加劇中小房企“退房”。房地產(chǎn)行業(yè)增速下滑趨勢勢在必然，此時，房地產(chǎn)行業(yè)也將呈現(xiàn)出規(guī)模化聚集與并購重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強強聯(lián)合”成為“新常態(tài)”。屆時，“大者恒大，強者恒強”局面的形成，最終推動市場集中度越來越高。

　　 中小房企因為在拿地能力、開發(fā)能力、融資能力等方面無法實現(xiàn)成本的降低，也無法實現(xiàn)較快的銷售，或者在城市布局上不夠合理，這個時候勢必會面臨發(fā)展的問題。從這個角度來看，一部分競爭優(yōu)勢不明顯的中小房企極有可能在這個過程中退出或被收購。同時，從目前行業(yè)競爭格局來看，千億元級房企的競爭暗潮洶涌，中海系、招商系、保利系及綠地等央企、國企房企試圖通過重組形成“巨無霸”聯(lián)合體，爭奪未來行業(yè)老大的地位，競爭異常激烈。

　　 除此之外，非專業(yè)的跨界進入樓市的房企將出現(xiàn)集中“退房”現(xiàn)象。而一些房企在積極轉(zhuǎn)型中，也會逐漸主動離開房地產(chǎn)，比如萊茵置業(yè)轉(zhuǎn)型體育產(chǎn)業(yè)、華麗家族轉(zhuǎn)型石墨烯、東方銀星轉(zhuǎn)型建材貿(mào)易、海德股份轉(zhuǎn)型外貿(mào)、中體產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型彩票、證大置業(yè)轉(zhuǎn)型投資、浙江廣廈轉(zhuǎn)型體育影視文化等等。預(yù)計2016~2018年這段時期內(nèi)品牌房企在“跨界”轉(zhuǎn)型投資上將有更大的動作。

　　 地方政府的力量推動也將成為未來樓市出現(xiàn)“退房”現(xiàn)象的主要原因之一。重慶市市長黃奇帆此前就強調(diào)，完善市場監(jiān)管體系，首先要完善企業(yè)進出機制，重點是加快去除無效供給，建立便利化企業(yè)退出通道。

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