2017年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)向何處去

發(fā)布日期：2017-01-13來(lái)源：中國(guó)建設(shè)報(bào)編輯：伏牛山

[摘要]

　　 市長(zhǎng)調(diào)任，一個(gè)城市的房?jī)r(jià)會(huì)發(fā)生變化嗎？

　　 這種擔(dān)憂，幾天前就真實(shí)地發(fā)生了。

　　 日前，重慶市長(zhǎng)黃奇帆辭去市長(zhǎng)職務(wù)，消息一出，有人分析認(rèn)為，在其治下穩(wěn)定了十多年的重慶房?jī)r(jià)將會(huì)上漲。隨后有消息傳言，個(gè)別人甚至迫不及待地打著飛的去買房。

　　 姑且不論這個(gè)故事的真實(shí)性，從中反映出的卻是人們對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在的一種迷茫。哪怕有一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，都會(huì)引發(fā)各種猜測(cè)。

　　 進(jìn)入2017年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)向何處去？未來(lái)的政策如何調(diào)整？土地市場(chǎng)又會(huì)有怎樣的變化？近日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)表了相關(guān)預(yù)測(cè)報(bào)告。

　　 住房回歸居住屬性

　　 報(bào)告認(rèn)為，進(jìn)入2017年后，中國(guó)積極的財(cái)政政策不會(huì)改變，貨幣政策更注重穩(wěn)健中性，貨幣環(huán)境的全面寬松將不存在。針對(duì)房地產(chǎn)提出的“要在宏觀上管住貨幣”，顯示出明年房地產(chǎn)貨幣投放控制將會(huì)趨緊。

　　 而堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，明確了房屋居住屬性，有利于引導(dǎo)社會(huì)形成合理的房屋消費(fèi)預(yù)期。2017年房地產(chǎn)分化格局將持續(xù)，地方政府將繼續(xù)積極落實(shí)主體責(zé)任，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行調(diào)控。房?jī)r(jià)上漲壓力大的熱點(diǎn)城市采取適當(dāng)?shù)恼{(diào)控手段，需求端差別化信貸政策將繼續(xù)發(fā)揮重要作用，限購(gòu)、稅收手段也將沿續(xù)，以促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；供應(yīng)端將合理增加土地供應(yīng)，盤活城市閑置和低效用地，緩解供求緊張局面，滿足合理住房需求。同時(shí)，房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)多的三四線城市，將在繼續(xù)嚴(yán)控土地供應(yīng)、減緩供給速度、疏通銷售渠道的同時(shí)，進(jìn)一步提高基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)水平，將去庫(kù)存與新型城鎮(zhèn)化相結(jié)合，通過(guò)提高三四線城市的教育、醫(yī)療、交通等公共配套服務(wù)，吸引農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶，促進(jìn)農(nóng)民工市民化，釋放以新市民為主的新需求，促進(jìn)庫(kù)存去化。

　　 租賃市場(chǎng)相關(guān)立法將進(jìn)一步完善。2017年推動(dòng)住房租賃規(guī)模化、專業(yè)化發(fā)展，探索建立支持經(jīng)營(yíng)住房租賃機(jī)構(gòu)發(fā)展的相關(guān)政策體系將有較大空間。未來(lái)租賃市場(chǎng)相關(guān)立法將進(jìn)一步完善，特別是如何繼續(xù)鼓勵(lì)熱點(diǎn)城市住房租賃市場(chǎng)的各類參與主體的積極性、有效保障各方權(quán)益將進(jìn)一步明確，機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展也將繼續(xù)加快。

　　 加快研究建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，推進(jìn)完善住房體制建設(shè)。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立完善將是防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落的重要手段。可以預(yù)期的是，未來(lái)圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、需求及市場(chǎng)交易行為的一系列制度建設(shè)將步入快車道，行業(yè)發(fā)展預(yù)期將更趨穩(wěn)定。

　　 區(qū)域一體化建設(shè)將加快節(jié)奏。京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角等城市群將進(jìn)一步通過(guò)市場(chǎng)化的手段結(jié)合有效的政策引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)功能與人口分布的合理匹配，中心城市周邊中小城鎮(zhèn)，將加快與中心特大城市聯(lián)通，承接特大城市外溢的人口、需求及轉(zhuǎn)移的產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)調(diào)整，同步緩解特大城市的人口、房?jī)r(jià)壓力。

　　 土地市場(chǎng)分化持續(xù)

　　 2016年，熱點(diǎn)城市堅(jiān)持“分類調(diào)控、因城施策”，相繼提出增大土地供應(yīng)、限購(gòu)限貸等新政，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步趨于穩(wěn)定，非理性市場(chǎng)行為明顯減少。2017年，落實(shí)調(diào)控、確保平穩(wěn)將是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律，增供宅地與調(diào)控仍為重點(diǎn)城市關(guān)注重點(diǎn)，部分需求或?qū)⑼庖缰林苓叧鞘校涣硪环矫妫康禺a(chǎn)市場(chǎng)分化將持續(xù)，三四線城市仍需去庫(kù)存。

　　 據(jù)預(yù)測(cè)，2017年各熱點(diǎn)城市將繼續(xù)執(zhí)行已出臺(tái)的限貸、限購(gòu)、土地相關(guān)措施，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，打擊非理性投機(jī)行為。重點(diǎn)城市也將繼續(xù)調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期。本輪調(diào)控中，增供成為各城市調(diào)控重點(diǎn)之一，多個(gè)城市明確2017年將繼續(xù)加大供地力度。另一方面，根據(jù)國(guó)土資源部要求，多個(gè)熱點(diǎn)城市已陸續(xù)發(fā)布2017～2019年三年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，此舉將提升土地供應(yīng)的靈活性，穩(wěn)定市場(chǎng)對(duì)未來(lái)住宅用地供應(yīng)的預(yù)期，有效防止恐慌性情緒產(chǎn)生。

　　 2016年熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)土拍規(guī)則、流程的調(diào)整，其中有對(duì)原有規(guī)則如“設(shè)定最高限價(jià)”的強(qiáng)化，也有對(duì)規(guī)則流程的創(chuàng)新，如南京、蘇州首創(chuàng)的“熔斷機(jī)制”和“搖號(hào)拿地”等。2017年，熱點(diǎn)城市將繼續(xù)調(diào)整競(jìng)拍規(guī)則，完善交易方式，隨著調(diào)控工作的深入，未來(lái)將有更多推陳出新的土地拍賣規(guī)則出爐。

　　 與此同時(shí)，隨著調(diào)控力度的加碼，熱點(diǎn)城市被調(diào)控?cái)D壓的市場(chǎng)需求不斷向周邊城市外溢，環(huán)北京區(qū)域，長(zhǎng)三角的無(wú)錫、常州，珠三角的東莞、佛山、廣州遠(yuǎn)郊的從化和增城等地，成為承接各自區(qū)域內(nèi)熱點(diǎn)城市外溢需求的重要目的地。

　　 2017年全國(guó)土地市場(chǎng)分化或?qū)⒊掷m(xù)，因一線城市受調(diào)控影響入市地塊量減少，二線城市將接棒成為土地市場(chǎng)交易主力。同時(shí)，三四線城市庫(kù)存大、銷售慢的現(xiàn)狀仍未改善，將繼續(xù)面臨去庫(kù)存壓力。通過(guò)公積金等相關(guān)制度改革釋放新需求、鼓勵(lì)農(nóng)村人口進(jìn)城購(gòu)房等方法或?qū)⒊蔀橹饕黄瓶凇?/p>

　　 據(jù)此判斷，市場(chǎng)表現(xiàn)仍將持續(xù)分化。2017年，預(yù)計(jì)一線城市的調(diào)整幅度將弱于二線。主要源于一線城市此前限購(gòu)政策并未放開(kāi)，此輪需求釋放較為平穩(wěn)。且一線城市潛在購(gòu)買力充足，市場(chǎng)供不應(yīng)求，預(yù)計(jì)政策收緊影響周期有限，全年降幅小于二線城市。而二線城市在嚴(yán)格的調(diào)控政策下，部分非理性需求被抑制，加之需求透支，市場(chǎng)調(diào)整下全年銷售面積將出現(xiàn)明顯回落。2017年，對(duì)于三四線城市的去庫(kù)存支持政策將繼續(xù)發(fā)力，信貸資源等也有望向三四線城市傾斜。在政策支持下，預(yù)計(jì)2017年三四線城市銷售面積將保持平穩(wěn)。

　　 而堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，明確了房屋居住屬性，有利于引導(dǎo)社會(huì)形成合理的房屋消費(fèi)預(yù)期。2017年房地產(chǎn)分化格局將持續(xù)，地方政府將繼續(xù)積極落實(shí)主體責(zé)任，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行調(diào)控。房?jī)r(jià)上漲壓力大的熱點(diǎn)城市采取適當(dāng)?shù)恼{(diào)控手段，需求端差別化信貸政策將繼續(xù)發(fā)揮重要作用，限購(gòu)、稅收手段也將沿續(xù)，以促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；供應(yīng)端將合理增加土地供應(yīng)，盤活城市閑置和低效用地，緩解供求緊張局面，滿足合理住房需求。同時(shí)，房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)多的三四線城市，將在繼續(xù)嚴(yán)控土地供應(yīng)、減緩供給速度、疏通銷售渠道的同時(shí)，進(jìn)一步提高基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)水平，將去庫(kù)存與新型城鎮(zhèn)化相結(jié)合，通過(guò)提高三四線城市的教育、醫(yī)療、交通等公共配套服務(wù)，吸引農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶，促進(jìn)農(nóng)民工市民化，釋放以新市民為主的新需求，促進(jìn)庫(kù)存去化。

　　 租賃市場(chǎng)相關(guān)立法將進(jìn)一步完善。2017年推動(dòng)住房租賃規(guī)模化、專業(yè)化發(fā)展，探索建立支持經(jīng)營(yíng)住房租賃機(jī)構(gòu)發(fā)展的相關(guān)政策體系將有較大空間。未來(lái)租賃市場(chǎng)相關(guān)立法將進(jìn)一步完善，特別是如何繼續(xù)鼓勵(lì)熱點(diǎn)城市住房租賃市場(chǎng)的各類參與主體的積極性、有效保障各方權(quán)益將進(jìn)一步明確，機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展也將繼續(xù)加快。

　　 加快研究建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，推進(jìn)完善住房體制建設(shè)。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立完善將是防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落的重要手段。可以預(yù)期的是，未來(lái)圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、需求及市場(chǎng)交易行為的一系列制度建設(shè)將步入快車道，行業(yè)發(fā)展預(yù)期將更趨穩(wěn)定。

　　 區(qū)域一體化建設(shè)將加快節(jié)奏。京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角等城市群將進(jìn)一步通過(guò)市場(chǎng)化的手段結(jié)合有效的政策引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)功能與人口分布的合理匹配，中心城市周邊中小城鎮(zhèn)，將加快與中心特大城市聯(lián)通，承接特大城市外溢的人口、需求及轉(zhuǎn)移的產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)調(diào)整，同步緩解特大城市的人口、房?jī)r(jià)壓力。

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