2016年房地產行業年終盤點

發布日期：2017-01-22來源：中國建設報編輯：伏牛山

[摘要]

　　 編者按：2016對房地產行業而言是個不平凡的年份，一方面去庫存方針貫穿2016年始終，各地方政府想方設法刺激居民購買住房;一方面嚴格限購，且嚴控各路違規資金，讓過于火熱的樓市降溫，平穩前行。推廣街區制，確定營改增方案，萬科、寶能的房企股權之爭，也都是房地產健康發展中值得關注的話題。

　　 商品房存量連降九個月

　　 去庫存獲重要進展

　　 回溯：去庫存是2015年末中央經濟工作會議提出的“三去一降一補”五大重點任務之一，貫穿了整個2016年。在降低首付比例、發放購房補貼、稅收優惠等一系列政策的影響下，2016年房地產去庫存效果顯著。國家統計局2016年12月13日發布的數據顯示，截至11月末，全國商品房待售面積69095萬平方米，比10月末減少427萬平方米，全國房地產庫存量已經連續減少9個月。

　　 點評：國家用優惠的政策、福利來實現減少房產的庫存，提高流動資金。把去庫存作為房地產工作的重點，建立購租并舉的住房制度。大力發展住房租賃市場，推動住房租賃規模化、專業化發展。進一步用足用好住房公積金。繼續推進棚改貨幣化安置，努力提高安置比例。實現公租房貨幣化，通過市場籌集房源，政府給予租金補貼。改進房地產調控方式，促進房地產企業兼并重組。進一步落實地方調控的主體責任，實施分城施策、分類調控。

　　 國慶地方新政密集出臺

　　 樓市調控持續升級

　　 回溯：2016年9月30日北京、天津發布樓市調控新政，其后全國20余個熱點城市也紛紛發布調控新政。這是自2014年全國房地產政策開始松綁后，首次出現地方政府集中出臺調控政策。顯而易見，這是在有關部門統一部署下的一次集體行動，其中北京、上海、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南和成都等房價上漲過快城市成為重點調控對象。此次熱點城市的調控政策，主要包括：限購、限貸、加大土地供應、規范商品房銷售監管、整治市場違法行為、加強銷售價格監管、嚴厲打擊造謠滋事等。

　　 點評：在眾多三四線城市需要去庫存的前提下，一線和部分二線城市房產交易量及房價大幅上漲，這種現象不利于房地產的健康發展。新政出臺后，對對本地戶籍首次置業的剛需人群來說影響不大;對本地戶籍置業升級的換房人群有一定影響，部分換房客戶陷入觀望，延緩了購房計劃;新政對非津籍客戶受限購影響較大，房產市場明顯降溫，并回歸理性。

　　 房價持續走高

　　 “四小龍”領漲二線城市

　　 回溯：2016年1-11月份，全國商品房成交均價7546元/平方米，同比增長10.6%，房價再創歷史新高。北上廣深這些一線城市平均房價突破4萬元/平方米，以南京、蘇州、合肥和廈門為代表的二線城市“四小龍”也不甘落后，房價、成交量及土地出讓量不斷刷新紀錄。

　　 點評：2016年的房價走勢是板塊輪動效應的體現，一線城市先熱起來，二線城市跟進升溫。從本質上分析，首先較低的存款利率導致貨幣縮水，而一線以及二線部分城市的房產相對保值;其次城鄉一體化進程的不斷推進促使大量農業人口進城務工，從而帶來了大量的購房需求;再次漲幅較大的多為臨一線城市，南京、蘇州、合肥臨近上海，天津、廊坊臨近北京，東莞、惠州臨近深圳，由于一線城市房價偏高，部分人轉而求其次，把投資方向轉移到了這些臨一線城市。

　　 發展住房租賃市場

　　 深化住房制度改革

　　 回溯：2016年6月3日國務院辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，全面部署加快培育和發展住房租賃市場工作。《意見》從六個方面，提出了培育和發展住房租賃市場的具體政策措施。其中包括培育市場供應主體、鼓勵住房租賃消費、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設、加大政策支持力度、加強住房租賃監管。

　　 點評：我國的住房自有率居高不下，同時經濟發達地區流動人口逐漸增加，這就讓住房租賃有了很大的市場空間。據統計，我國城鎮常住人口僅占城鎮人口總數不到60%的比例，流動人口數量龐大，且青年人占絕對比重。在一線城市，流動人口占比會更高，而且高昂的房價也會催生更多的租賃需求。《意見》的發布，對規范租賃市場，解決新市民的住房需求有重要的意義。

　　 中央經濟工作會議定調

　　 回歸住房居住屬性

　　 回溯：中央經濟工作會議2016年12月14日至16日在北京舉行。會議全面部署了2017年經濟工作，會議提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

　　 點評：在房地產野蠻生長的時期，投資、投機住房一度成為快速致富的捷徑，投資投機性需求興風作浪，使得住房成為少數人牟取暴利的工具，不僅造成正常的住房供需關系被扭曲，更令房地產業偏離了居住的本質屬性和改善民生這一目標。這不僅提高了企業經營成本和城市居民的生活成本，也加劇了社會貧富差距，進而直接綁架了中國經濟。

　　 中央經濟工作會議提出的這個定位，引發了社會各界高度關注。2017年可能會出臺一系列限制炒房行為的政策，改變部分城市房產供不應求的情況，讓供需雙方趨于平衡，讓老板姓有房可住。

　　 推廣街區制

　　 緩解城市病

　　 回溯：2016年2月20日，國務院印發《中共中央 國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》(下文簡稱《意見》 )，不僅“新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區”， 還要求“已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開。”

　　 《意見》提出，加強城市總體規劃和土地利用總體規劃的銜接，推進兩圖合一;原則上不再建設封閉住宅小區;樹立“窄馬路、密路網”的城市道路布局理念;實現中心城區公交站點500米內全覆蓋;城市公園原則上要免費向居民開放等。

　　 點評：社區封閉不僅降低了社區參與度和社區凝聚力，而且還減少了城市公共空間的數量和不同社會群體間的交往機會，傳統的鄰里關系越發淡漠。封閉小區也是當前城市病的一大病因，它影響了路網的布局，是造成交通擁堵的重要原因之一，影響了社區居民的出行。同時，街區制是對世界城市規劃經驗的總結，也是發達國家通行的做法，會有效地促進土地節約利用。

　　 規范房產交易

　　 嚴查首付貸

　　 回溯：2016年10月13日國務院發布的《互聯網金融風險專項整治工作實施方案》中提到，沒有取得相關金融資質的房地產企業不得利用P2P以及眾籌平臺從事房地產業務;取得相關金融資質的，不得違規開展房地產金融相關業務;規范互聯網“眾籌買房”等行為，嚴禁各類機構開展“首付貸”性質的業務。

　　 點評：首付貸之所以得到一些互聯網金融平臺的“青睞”，是因為房地產調控的一大手段是首付的比例，首付剩下的一部分是銀行按揭貸款，首付高按揭就低。

　　 首付貸資金鏈比較復雜，資金來源和范圍較廣，加上銀行、P2P平臺等機構有可能暗地里為首付貸提供便利，所以會出現首付來源難以查清的情況，為違規炒房提供了條件。

　　 此前央行行長周小川在G20財長和央行行長會議上提出，“近期中國部分城市房價上漲較快。中國政府對此高度重視，積極采取措施促進房地產市場的健康發展。”嚴查首付貸可以說是政府促進房地產市場健康發展的一招妙棋。

　　 二手房交易營改增落定

　　 未滿兩年按5%全額征收

　　 回溯：2016年3月24日財政部公布的《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》要求，個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

　　 對北上廣深四市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　 點評：該政策意味著，過渡期二手房交易營改增完全平移了現行二手房交易營業稅政策。目前來看，這種政策的平移并不會帶來稅負增加。但由于二手房交易中通常是賣方占主導地位，會通過各種方式轉移稅負。不同地域對二手房交易稅收實際承擔人的操作慣例存在較大差異，因此營改增對二手房交易市場的影響主要還是由市場供需決定。

　　 萬科寶能大戰

　　 房企股權之爭烽煙漸起

　　 回溯：2015年12月17日一份王石內部講話公開挑戰寶能系起，中國A股市場歷史上規模最大的一場公司并購與反并購攻防戰打響。

　　 2016年6月華潤與寶能兩大萬科股東幾乎同時對外發布聲明，反對萬科引入深圳地鐵的重組方案。6月27日寶能要求罷免萬科董事會包括王石在內的所有董事。

　　 2017年1月華潤宣布將所持有的16.89億股萬科A以371.71億元全部轉讓給深圳地鐵。寶能聲明，歡迎深圳地鐵集團投資萬科，作為財務投資者，支持萬科健康穩定地發展。

　　 點評：萬科的股權爭奪戰告一段落。華潤退出和深圳地鐵入局,從創新驅動發展、振興實體經濟的角度上看，這結果并不令人意外。深圳地鐵需要萬科在房地產開發上的專業能力、成本控制和融資能力，助推地鐵可持續經營;萬科需借助深圳地鐵大發展，實現城市配套運營商的轉型目標。萬科由地產商轉型城市配套運營商，應該才是本次事件最深遠的意義所在。

　　 調整契稅稅率

　　 促進房產交易

　　 回溯：2016年2月財政部聯合國稅總局、住建部發布《關于調整房地產交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》，首次將個人購買90平方米以上家庭唯一住房的契稅征收稅率統一調整為1.5%，而不再區分為1.5%和3%。

　　 過去，對于個人購買的首套住宅，契稅一直按照普通住宅和非普通住宅進行區別征收。其中，普通住宅按照房屋成交價的1.5%征收契稅，非普通住宅按照房屋成交價的3%征收契稅。同時，對于普通住宅中面積小于90平方米的，再給予優惠，只按1%征收契稅。這次新政后，契稅的征收將不再按照“普宅”和“非普”，而改為按照房屋面積區別征收。調整后，只有購買超過140平方米的首套房，才能感受到契稅的減少。

　　 點評：契稅新政有利于盤活非一線城市市場流通與銷售環節。加上目前公積金貸款、商業貸款二套房貸首付比例都已經明確降低，這對于置換型需求、改善型需求來講，勢必會抓緊這個入市窗口期積極入市。從一手房市場庫存的角度來講，由于改善型需求的積極入市，有助于改善大多數城市庫存結構比例，降低中大戶型庫存市場占比，有助于加速去庫存，降低市場的去化壓力。

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