上半年樓市區(qū)域分化加劇 市場(chǎng)仍在去庫(kù)存周期中

發(fā)布日期：2015-07-21來(lái)源：騰訊財(cái)經(jīng)編輯：張?zhí)m

[摘要]

　　 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)顯示，樓市的各項(xiàng)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出“冰火兩重天”的兩種態(tài)勢(shì)。1-6月份，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)3.9%，銷售額也增長(zhǎng)了10.0%。與之相對(duì)應(yīng)的則是，6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的16個(gè)月連跌，和樓市庫(kù)存的再次增長(zhǎng)。

　　 有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新開工和房屋竣工面積下降的同時(shí)，商品房待售面積依然在增加說(shuō)明，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體依然處于“去庫(kù)存”周期中。

　　 全國(guó)樓市仍在“去庫(kù)存”

　　 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年1-6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資43955億元，同比名義增長(zhǎng)4.6%，增速比1-5月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　 從數(shù)據(jù)來(lái)看，判斷樓市未來(lái)走向的“3項(xiàng)先行指標(biāo)”(開發(fā)企業(yè)到位資金、土地購(gòu)置面積、新開工)，并未明顯好轉(zhuǎn)。1至6月，開發(fā)企業(yè)到位資金同比僅增長(zhǎng) 0.1%，其中國(guó)內(nèi)貸款下降4.1%;開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降33.8%，降幅比1至5月擴(kuò)大2.8個(gè)百分點(diǎn);開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積同比下降 15.8%，連續(xù)16個(gè)月下降，降幅比1至5月僅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。因此，開發(fā)商仍舊處在去庫(kù)存的巨大壓力之中，加杠桿的積極性并不足。

　　 總體來(lái)看，目前除了深圳，全國(guó)大多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍然沒有明顯上漲現(xiàn)象，或者仍然處于同比或環(huán)比小幅下跌狀態(tài)，說(shuō)明大多數(shù)城市仍然處于去庫(kù)存階段，仍然沒有明顯復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)。

　　 同策咨詢研究部預(yù)計(jì)，到了下半年，當(dāng)前庫(kù)存去化周期在15-20個(gè)月之間的城市，比如重慶、杭州、武漢、福州等，庫(kù)存去化周期將回落至15個(gè)月以下，去庫(kù)存的壓力將進(jìn)一步減輕，短期市場(chǎng)基本面將回歸合理。

　　 但其他供地量偏大與庫(kù)存量偏大、庫(kù)存去化周期在20個(gè)月以上的城市則仍然面臨去庫(kù)存的壓力，比如西安、青島、天津、沈陽(yáng)、呼和浩特等二線城市，舟山、保定、東營(yíng)、臨沂、運(yùn)城、莆田、南平、江陰、徐州等大部分三四線城市，這些城市房?jī)r(jià)則難以有上漲壓力，甚至可能仍然要堅(jiān)持“以價(jià)換量”去庫(kù)存。據(jù)廣發(fā)證券統(tǒng)計(jì)，北京和廣州的住宅消化周期為17個(gè)月。

　　 業(yè)內(nèi)對(duì)未來(lái)走勢(shì)存有爭(zhēng)議

　　 騰訊財(cái)經(jīng)了解到，從目前已有數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)上對(duì)樓市后市走向分為兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為成交與價(jià)格皆復(fù)蘇，市場(chǎng)趨于樂觀;而另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅創(chuàng)近十年新低，全國(guó)市場(chǎng)仍然低迷。

　　 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭傾向于前一種觀點(diǎn)。他提出，在一輪房地產(chǎn)上行周期中，房屋成交量與價(jià)率先上漲，其后土地市場(chǎng)和投資建設(shè)指標(biāo)，也會(huì)步入上行通道。而當(dāng)前的形勢(shì)是，房屋市場(chǎng)剛剛步入上行通道，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積、全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積、全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資這三組指標(biāo)還沒來(lái)得及反彈。此時(shí)，判斷全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然下行，或者低迷，肯定屬于誤判。楊紅旭認(rèn)為上述三類指標(biāo)，必將在下半年或者企穩(wěn)，或者反彈。

　　 克而瑞信息集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱同樣對(duì)后市抱有樂觀態(tài)度，他認(rèn)為，自去年二季度至今年一季度，樓市成交持續(xù)低迷，全國(guó)房地產(chǎn)整體銷售處于負(fù)增長(zhǎng)通道。進(jìn)入二季度后，在“330新政”、降息降準(zhǔn)、地方公積金政策調(diào)整等多重利好影響下，商品房成交逐月走高，回暖趨勢(shì)不斷加強(qiáng)。

　　 易居房地產(chǎn)最新發(fā)布研報(bào)指出，二季度以來(lái)，商品房銷售面積增幅曲線幾乎呈現(xiàn)直線上升路徑，反映了市場(chǎng)成交已經(jīng)走出了低迷的格局，并處于復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

　　 “謹(jǐn)慎派”則認(rèn)為，盡管全國(guó)樓市企穩(wěn)向回升過(guò)渡的良好趨勢(shì)顯現(xiàn)，但考慮到庫(kù)存壓力在中期內(nèi)難以緩解、房?jī)r(jià)開始上漲、重點(diǎn)城市樓市前期泡沫化上漲后開始回調(diào)，未來(lái)樓市仍將處于弱勢(shì)企穩(wěn)的局面。

　　 亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，樓市分化進(jìn)一步會(huì)體現(xiàn)在高端樓盤上，目前的購(gòu)房需求已從剛需轉(zhuǎn)向了改善型住房需求，隨著需求結(jié)構(gòu)的變化，未來(lái)一線城市的高端樓盤將倍受青睞，而吸引力不強(qiáng)的二三線城市，將會(huì)走向另外的低迷。

　　 上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦同樣認(rèn)為，由于目前面臨較高的成交量透支太多購(gòu)買力，購(gòu)房熱情有降溫苗頭。樓市下半場(chǎng)房企將對(duì)供應(yīng)節(jié)奏進(jìn)行調(diào)整，預(yù)計(jì)后市成交會(huì)呈現(xiàn)溫和縮水的走勢(shì)。

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