中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議：購(gòu)租并舉成為住房制度改革主要方向

發(fā)布日期：2015-12-22來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)來(lái)源編輯：靳明偉

[摘要]

　　 明年的經(jīng)濟(jì)工作方向落定。12月18日至21日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行。2016年經(jīng)濟(jì) 工作，重點(diǎn)是落實(shí)“十三五”規(guī)劃建議要求，推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，明年及今后一個(gè)時(shí)期，要在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí)，著力加強(qiáng)供 給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，實(shí)施相互配合的五大政策支柱。會(huì)議認(rèn)為，認(rèn)識(shí)新常態(tài)、適應(yīng)新常態(tài)、引領(lǐng)新常態(tài)，是當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大邏輯。一方面我國(guó)經(jīng) 濟(jì)發(fā)展基本面是好的，潛力大，韌性強(qiáng)，回旋余地大，另一方面也面臨著很多困難和挑戰(zhàn)，特別是結(jié)構(gòu)性產(chǎn)能過剩比較嚴(yán)重。如何從宏觀層面正確領(lǐng)會(huì)、把握明年經(jīng)濟(jì)工作政策精髓，本報(bào)特別邀請(qǐng)部分專家進(jìn)行了深入解讀。

　　 化解房地產(chǎn)庫(kù)存的殲滅戰(zhàn)已經(jīng)吹響沖鋒號(hào)，戰(zhàn)術(shù)也更加清晰。

　　 12月21日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕，房地產(chǎn)毫無(wú)懸念地在時(shí)隔3年后重新回歸會(huì)議公報(bào)中，并且占據(jù)了相當(dāng)篇幅——化解房地產(chǎn)庫(kù)存成為明年五大重點(diǎn)任務(wù)之一。

　　 會(huì)議還指出，要明確深化住房制度改革的方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向。

　　 上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資近期之所以難有起色，即在于高庫(kù)存壓力的負(fù)面影響。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次提出要去庫(kù)存，實(shí)際上既要刺激需求，更要為低迷的投資開辟新空間。

　　 擴(kuò)大需求化解房地產(chǎn)庫(kù)存

　　 在五大任務(wù)的位次排列上，樓市去庫(kù)存僅次于產(chǎn)能過剩。會(huì)議稱，化解房地產(chǎn)庫(kù)存，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　 同海咨詢近日發(fā)布的《35個(gè)大中城市商品住宅投資價(jià)值》報(bào)告顯示，在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，供需比在1.1以下位于合理區(qū)間的城市僅有7個(gè)，占比20%，這意味著其余80%的城市住宅供應(yīng)在未來(lái)3年處于供大于需階段，“去庫(kù)存”壓力明顯。

　　 摩根大通首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，預(yù)計(jì)這樣一種分化趨勢(shì)將會(huì)延續(xù)至2016年，其中房?jī)r(jià)小幅上漲，但房地產(chǎn)投資將在2016年進(jìn)一步降至同比-2%。雖然下行壓力有逐漸減弱的趨勢(shì)，但還是會(huì)繼續(xù)拖累整體大宗商品需求與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

　　 這也是高層去庫(kù)存的著眼點(diǎn)。以農(nóng)民工為主要代表的新市民群體成為樓市最大潛在購(gòu)買者，會(huì)議提出，要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。

　　 嚴(yán) 躍進(jìn)分析說(shuō)，這一句的重心是新型城鎮(zhèn)化，但確實(shí)有利于開辟新的住房市場(chǎng)。政府將幫助農(nóng)村居民在城市定居，并購(gòu)買房屋。這個(gè)政策其實(shí)結(jié)合了新型城鎮(zhèn)化和去庫(kù) 存兩個(gè)戰(zhàn)略目標(biāo)。通過各類政策來(lái)鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，在提高居住水平的同時(shí)，也不會(huì)給農(nóng)民帶來(lái)新的負(fù)擔(dān)。從這個(gè)角度看，能夠鼓勵(lì)農(nóng)民其他消費(fèi)需求的一起釋放，確實(shí)會(huì)有一個(gè)積極的刺激效應(yīng)。

　　 住房制度改革購(gòu)租并舉

　　 會(huì)議提出，要鼓勵(lì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過時(shí)的限制性措施。

　　 嚴(yán)躍進(jìn)解讀說(shuō)，取消過時(shí)的限制性措施，實(shí)際上是鼓勵(lì)房企投資、降低行政成本的做法，某種程度上說(shuō)明政府將為房企的各類投資給出低成本、低門檻、限制的扶持態(tài)度，是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革在行政體制改善層面的具體體現(xiàn)。

　　 圍 繞住房制度改革，會(huì)議還點(diǎn)出了明確方向，即以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。此外，會(huì) 議還提到，要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

　　 目前，我國(guó)住宅租賃市場(chǎng)供應(yīng)主體較為單一，除了有少部分政府保障房和工作單位租賃住房外，絕大部分租賃住房來(lái)自城鎮(zhèn)居民家庭。

　　 如2010年全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，有25.8%的城市居民租住住房，其中政府廉租房和私人出租住房占比分別為2.7%和23.1%。而在許多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的租賃住房供給中，機(jī)構(gòu)出租房源往往占到租賃總供給的25%~30%。

　　 清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，機(jī)構(gòu)出租人比一般家庭出租人更有能力為租戶提供規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)的房屋租賃服務(wù)，比如租賃合同中的租期、租金與租金調(diào)整、租賃管理、住房交付和回收標(biāo)準(zhǔn)等主要條款，往往能在住房租賃市場(chǎng)上起到示范作用。

　　 解讀：去杠桿

　　 定調(diào)穩(wěn)健貨幣政策：“松緊適度”轉(zhuǎn)向“靈活適度”

　　 ◎每經(jīng)記者 萬(wàn)敏

　　 會(huì)議要點(diǎn)：穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，為結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造適宜的貨幣金融環(huán)境，降低融資成本，擴(kuò)大直接融資比重，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，完善匯率形成機(jī)制。

　　 對(duì)信用違約要依法處置，要有效化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，做好地方政府存量債務(wù)置換工作，堅(jiān)決遏制非法集資蔓延勢(shì)頭，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性和區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)的底線。

　　 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，為結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造適宜的貨幣金融環(huán)境，降低融資成本。”

　　 今年以來(lái)，人民銀行已經(jīng)實(shí)施五次降息、五次降準(zhǔn)，并配合定向調(diào)節(jié)工具進(jìn)一步支持三農(nóng)、小微領(lǐng)域的金融融資。今年8月央行還進(jìn)一步完善了人民幣對(duì)美元匯率中間價(jià)報(bào)價(jià)機(jī)制，11月人民幣被納入國(guó)際貨幣基金組織的特別提款權(quán)籃子，人民幣國(guó)際化進(jìn)程再提速。

　　 關(guān)鍵詞1：貨幣政策 發(fā)揮更多定向調(diào)節(jié)作用

　　 會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，貨幣政策基調(diào)依然是“穩(wěn)健”，但“要靈活適度”，這與2014年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議稱“繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。積極的財(cái)政政策要有力度，貨幣政策要更加注重松緊適度”相比，更強(qiáng)調(diào)“靈活”。

　　 中國(guó)銀行國(guó) 際金融研究所副所長(zhǎng)宗良對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，貨幣政策強(qiáng)調(diào)“靈活適度”，可以理解為貨幣政策根據(jù)實(shí)際的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)進(jìn)行貨幣政策的調(diào)整，因?yàn)榻?年是“十二五”收官，明年則是“十三五”開局的年份，貨幣政策需要更大的靈活度，特別在經(jīng)濟(jì)下行期間，政府給市場(chǎng)信心，貨幣政策會(huì)全力保障實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 需要。

　　 宗良認(rèn)為，貨幣政策可以為結(jié)構(gòu)性改革提供更多條件，貨幣政策在調(diào)結(jié)構(gòu)方面將發(fā)揮更多定向調(diào)節(jié)的作用。

　　 關(guān)鍵詞2：金融風(fēng)險(xiǎn) 遏制非法集資蔓延勢(shì)頭

　　 此 次會(huì)議還著重指出，“防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)信用違約要依法處置。要有效化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，做好地方政府存量債務(wù)置換工作，完善全口徑政府債務(wù)管理，改 進(jìn)地方政府債券發(fā)行辦法。要加強(qiáng)全方位監(jiān)管，規(guī)范各類融資行為，抓緊開展金融風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)整治，堅(jiān)決遏制非法集資蔓延勢(shì)頭，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警，妥善處理風(fēng)險(xiǎn)案 件，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性和區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)的底線。”

　　 臨近年底，爆出問題的互聯(lián)網(wǎng)金 融平臺(tái)也越來(lái)越多，給投資人帶來(lái)巨大經(jīng)濟(jì)和精神損失。近期，監(jiān)管部門加大了對(duì)違規(guī)P2P平臺(tái)的整頓力度。銀率網(wǎng)分析師認(rèn)為，近期多個(gè)平臺(tái)被調(diào)查，一方面凸 顯出政府加強(qiáng)對(duì)P2P平臺(tái)監(jiān)管、規(guī)范行業(yè)發(fā)展、保護(hù)投資人利益的決心，另一方面顯示出監(jiān)管層對(duì)自融、資金池等碰觸底線違規(guī)行為的零容忍態(tài)度。

　　 銀率網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)問題平臺(tái)占比高達(dá)34.5%，11月“跑路”平臺(tái)環(huán)比上月激增433%，投資人損失較重。市場(chǎng)的需求、政策的利好，促使P2P行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，累計(jì)成交量已突破萬(wàn)億元，但由于P2P進(jìn)入門檻低、監(jiān)管相對(duì)滯后，各平臺(tái)運(yùn)營(yíng)中累積的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。

　　 銀率網(wǎng)分析師認(rèn)為，監(jiān)管層對(duì)P2P平臺(tái)經(jīng)營(yíng)合規(guī)性的要求會(huì)進(jìn)一步收緊。

　　 解讀：降成本

　　 企業(yè)減負(fù)打出“組合拳” 制造業(yè)增值稅稅率或降

　　 ◎每經(jīng)記者 馮彪

　　 會(huì)議要點(diǎn)：幫助企業(yè)降低成本。要開展降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)成本行動(dòng)，打出“組合拳”。要降低制度性交易成本，進(jìn)一步清理規(guī)范中介服務(wù)。要降低企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步正稅清費(fèi)，研究降低制造業(yè)增值稅稅率。

　　 12月21日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕，降低企業(yè)負(fù)擔(dān)被濃墨重彩地列為明年經(jīng)濟(jì)工作五大重點(diǎn)任務(wù)，提出要開展降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)成本行動(dòng)，打出“組合拳”。這是繼12月14日，中央政治局會(huì)議提出，要降低制度性交易成本、企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等之后，中央再次定調(diào)為企業(yè)減負(fù)。

　　 中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院院長(zhǎng)王雍君告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“減稅是增強(qiáng)企業(yè)活力的重要手段，特別是對(duì)中小企業(yè)來(lái)說(shuō)很有必要。除降低稅收外，政府仍需要降低企業(yè)的非稅支出，特別是針對(duì)一些政府定價(jià)的基礎(chǔ)設(shè)施，必須要打破既得利益，才能真正為企業(yè)降低生產(chǎn)成本。”

　　 觀點(diǎn)1：減稅有利激發(fā)企業(yè)活力

　　 在今年10月舉行的第四屆全國(guó)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)政策宣傳周啟動(dòng)儀式上，工信部副部長(zhǎng)辛國(guó)斌也表示，企業(yè)反映成本上升、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重、融資難和貴的問題依然較為突出。

　　 此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要降低制度性交易成本，進(jìn)一步清理規(guī)范中介服務(wù)。要降低企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步正稅清費(fèi)，清理各種不合理收費(fèi)，營(yíng)造公平的稅負(fù)環(huán)境，研究降低制造業(yè)增值稅稅率。要降低社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)，研究精簡(jiǎn)歸并“五險(xiǎn)一金”。

　　 記者梳理發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前中小企業(yè)需要繳納所得稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅、流轉(zhuǎn)稅、印花稅、契稅等二十多種稅項(xiàng)。萬(wàn)博經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)滕泰曾表示，從微觀層面講，中國(guó)企業(yè)的綜合稅費(fèi)負(fù)擔(dān)平均約40%，高于發(fā)展中國(guó)家平均水平10個(gè)百分點(diǎn)左右。

　　 基于此，近來(lái)有關(guān)結(jié)構(gòu)性減稅的政策建議呼聲漸高。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院院長(zhǎng)王雍君告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“減稅是增強(qiáng)企業(yè)活力的重要手段，特別是對(duì)中小企業(yè)來(lái)說(shuō)很有必要。政府目前有數(shù)萬(wàn)億財(cái)政資金閑置在銀行賬戶上，因此政府為企業(yè)減稅的空間還比較大。”

　　 觀點(diǎn)2：治亂收費(fèi)應(yīng)建收費(fèi)清單

　　 中國(guó)企業(yè)研究院首席研究員李錦認(rèn)為，盡快降低企業(yè)融資成本、大規(guī)模減稅，能夠從多方面降低對(duì)中國(guó)企業(yè)的供給約束，幫助企業(yè)增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　 除稅收負(fù)擔(dān)外，王雍君說(shuō)，企業(yè)實(shí)際上還需支付大量非稅成本。王雍君表示，“原來(lái)企業(yè)繳費(fèi)項(xiàng)目繁雜，有些地方存在亂收費(fèi)現(xiàn)象。企業(yè)一旦和政府部門打交道，都會(huì)面臨各類行政審批和費(fèi)用支出，這實(shí)際上就形成了制度性的交易成本，增加企業(yè)負(fù)擔(dān)。”

　　 王 雍君說(shuō)：“破除這種亂收費(fèi)現(xiàn)象的關(guān)鍵在于建立收費(fèi)清單，杜絕清單外亂收費(fèi)。”記者注意到，針對(duì)上述情況，今年以來(lái)，相關(guān)部委已多次發(fā)文為企業(yè)減負(fù)。其中， 財(cái)政部等部委下發(fā)《關(guān)于開展涉企收費(fèi)專項(xiàng)清理規(guī)范工作的通知》，要求取消、降低一批涉企收費(fèi)，切實(shí)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，遏制各種亂收費(fèi)，并要求對(duì)于確需收費(fèi)項(xiàng)目 必須建立收費(fèi)清單管理制度。

　　 此次會(huì)議提出，要降低企業(yè)財(cái)務(wù)成本，金融部門要?jiǎng)?chuàng)造利率正常化的政策環(huán)境，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)讓利。要降低電力價(jià)格，推進(jìn)電價(jià)市場(chǎng)化改革，完善煤電價(jià)格聯(lián)動(dòng)機(jī)制。要降低物流成本，推進(jìn)流通體制改革。

　　 除 行政性收費(fèi)繁雜外，王雍君告訴記者，企業(yè)成本過高的原因還在于生產(chǎn)性費(fèi)用居高不下。他向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者舉例說(shuō)，“現(xiàn)在企業(yè)面臨的一筆大成本是物流費(fèi) 用。我國(guó)的物流成本在全世界來(lái)看都是比較高的。其中的關(guān)鍵原因是一些地方政府對(duì)公路等基礎(chǔ)設(shè)施收取過高的費(fèi)用，有些道路收費(fèi)都已經(jīng)收回成本了，但還繼續(xù)收 費(fèi)。這種既得利益不打破，企業(yè)的成本就難以降低。”

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