降價！2016年最有可能出臺的房地產五大救市政策

發布日期：2015-12-24來源：網絡來源編輯：靳明偉

[摘要]

　　 2015年，中央定調穩定住房消費，支持自住和改善需求，政策側重千方百計去庫存：供應端，控制土地供應；需求端，降首付、 降利息、放寬公積金、調稅費。整體效果顯著，土地無序供應得到有效節制，市場成交量顯著上升，部分城市庫存壓力顯著緩解。但是，政策效應持續時間不長，全 國庫存壓力問題仍懸而未決，特別是需求疲軟的三四線城市庫存問題更為顯著。 我認為2016年仍然是房地產的政策年，以下幾個政策極有可能成為救市的主力政策。

　　 第五位、政府收購商品房用作保障房

　　 效果：★★★ 落地時間：隨時

　　 收購商品房用作保障房從理論上來說，對于庫存較大的城市，短期內可以有效降低庫存。但這條政策對政府財政實力要求較高，此外庫存壓力較大城市一般對保障房的需求也相對較小，因此該政策效果可能一般。

　　 第四位、各城市執行土地供應的“有供有限”政策

　　 效果：★★★☆ 落地時間：隨時

　　 庫存過高的三四線城市應從土地源頭上進行控制，建議庫存消化周期超過2年的城市一律暫停土地供應，消化周期下調至18個月以下的可以恢復供地，每季度由國土部統一發布“暫停城市”和“恢復城市”名單，嚴格把控商品房供應源頭。

　　 第三位、農民工全面納入城市購房優惠體系

　　 效果：★★★★ 落地時間：隨時，各地按需落地

　　 各級城市均應對農民工購房在政策上做到一視同仁，包括：1）加快戶籍制度改革進度，解決農民工進城的保障門檻和心理歸屬問題；2）將農民工納入公積金繳納體系；3）個別城市對農民工購房給予稅費優惠。以上政策一旦實施，對增加有效需求，推動樓市中長期穩定有較大作用。

　　 第二位、房貸利息抵扣個稅

　　 效果：★★★★★ 落地時間：最早下半年

　　 該項政策能夠切實提高購房者的購買力，特別是對改善型需求的刺激或更為明顯，短期內，一旦實施，將在一、二線城市引爆樓市，對于庫存去化會有明顯的促進作用。

　　 第一位、首套房首付款比例降至10%

　　 效果：★★★★★☆ 落地時間：隨時

　　 首付下調能最大程度激活剛性需求，對樓市去庫存將發揮最為顯著的推動作用。而對于市場各方的擔心，我認為，中國為儲蓄型國家，發生次貸危機的可能性很小，而首套房發生信用危機的可能性更是微乎其微。因此首套房首付降至10%將是2016年樓市去庫存的終極大招！

　　 延伸閱讀：

　　 作者：譚浩俊，商業見地網專欄作家

　　 來源：商業見地網

　　 中央經濟工作會議指出，要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度。要取消過時的限制性措施。

　　 降房價，無疑是去庫存非常重要的一種手段。因為，從2003年放開房地產市場到現在，房價已經漲了幾倍，這期間，居民的購買能力并沒有同步增長。

　　 也就是說，按照目前的水平，絕大多數居民是買不起房的。更何況，商品房的價格是大基數，同樣的上漲比例，對應的購買力要遠低于商品房價格。

　　 也就是說，房價每上漲10%，居民收入至少應增長5倍以上，更別說這期間居民收入增長幅度還不如房價高了。

　　 房價到了這個水平，到底要降多少才能與購買力相匹配呢？開發商愿不愿意降呢？顯然，有形之手是很難讓開發商啟動降價步伐的。更何況，在強調市場對資源配置起決定性作用的大背景下，政府也不可能強行要求開發商降房價。

　　 值得注意的是，如果政府用行政手段迫使開發商降房價，許多隱藏于房地產市場的深層次矛盾和問題、不可公開的問題、暗箱操作問題等，也可能會隨著房價的人為壓降而逐步暴露出來。到時候，如何處理，就成了一個問題。

　　 事實上，如果不是地方政府在房價問題上的過度“作為”，房價是不可能出現今天這樣的格局的，也不可能出現絕大多數百姓買不起房的現象。

　　 數十萬億的土地出讓金收入、政府規費收入、暗箱操作收入、腐敗收入等，都是房價的直接構成，讓開發商一家去挑降價的擔子，顯然是不合適的。房價能不能降，不僅取決于開發商，還取決于政府。

　　 必須注意的一個細節是，目前，為了穩增長和去庫存需要，在政策層面，已經放得很開，甚至不停地有刺激房地產市場的政策出臺。

　　 那么，對開發商來說，指望他們在這樣的背景下降房價，就更是不可能了。這也意味著，對開發商喊話降房價，更多的可能只是政府的一種道義行為，是面對高房價的一種姿態。

　　 真正需要解決的，還是如何把過高的庫存降下來，避免引發深層次矛盾和風險的爆發。

　　 眼下，部分有實力的開發商又開始出手拿地了。拿地的結果，就是護價的開始。除非極個別資金鏈陷入困境的開發商，其他的是不大可能采取降價策略的。

　　 尤其是已經在一線城市再度布局的開發商，更有可能堅守房價不降，用一線城市獲得的收益彌補三、四線城市的損失，以確保房價堅守在目前水平。

　　 可能存在的一種結果，就是在接下來的政策籃子里，是否會有倒逼開發商降價的硬著子。因為，如果沒有，又何必進行這樣的喊話呢。

　　 如果有的話，有形之手對無形之手的干預又再次出現了，房地產市場又將面臨一次新的考驗。

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