香港研“新填海計劃”再造半個九龍島 團結(jié)香港基金：建2200公頃人工島可容百萬人口

發(fā)布日期：2018-08-09來源：網(wǎng)絡來源編輯：張世輝

[摘要]

　　 香港連續(xù)24年被評為全球最自由經(jīng)濟體，但近年來卻被土地房屋問題的陰霾深深籠罩。 過去十年，香港私人住宅價格直線飆升，而工資則僅有小幅增長，高昂的樓價讓很多香港市民“望樓興嘆”。樓價中位數(shù)與收入中位數(shù)的比率已由2011年的11.4激增70%至去年的19.4。這意味著大部分香港打工族需不吃不喝19年才能買得起樓。

　　 “香港長期缺乏土地導致樓價高昂，嚴重影響民生，很多市民被逼住劏房（面積狹小而被分割的房屋），政府要設法解決貧富懸殊問題。未來幾年的土地需求需謹慎處理， 填海工程或需10年的時間，因此政府也應考慮其他方式,多管齊下提供更多土地供應，例如公私營合作、釋放私人土地、一地多用、收回棕地等方案。”香港前特首董建華在8月7日的團結(jié)香港基金會議上指出。

　　 相當于半個九龍島

　　 事實上，香港特首林鄭月娥近日也多次公開表示，填海才是解決香港土地供應短缺的根本方法。7月12日，她在立法會出席答問會時坦言：“解決土地問題，社會要有廣泛共識。長遠來說，在維港（維多利亞港）以外填海是無可避免。”

　　 2017年9月，特區(qū)政府成立了土地供應專責小組，并于今年4月底提出18個土地供應選項，并展開為期5個月的公眾咨詢。其中短期選項包括棕地發(fā)展、私人的新界農(nóng)地儲備等，中長期選項則包括發(fā)展東大嶼都會。

　　 東大嶼都會的概念最早是特區(qū)政府《香港2030+》研究提出跨越2030年的兩個策略增長區(qū)之一，涉及在香港島及大嶼山之間的中部水域拓展土地面積超過1000公頃的人工島，并提供策略性運輸基建設施，作為除中環(huán)、九龍東以外第三個核心商業(yè)區(qū)及智慧型新市鎮(zhèn)。

　　 “香港正面臨人口加速老化的挑戰(zhàn)，65歲以上老年人口已經(jīng)超過120萬，預計到2036年還會激增一倍至240萬，對醫(yī)院、安老院和社區(qū)中心的需求大大增加。同時，到2046年，香港樓齡超過70年以上的私人住宅單位將超過30萬個，舊區(qū)重建的問題將日益迫切。”團結(jié)香港基金總干事鄭李錦芬在8月7日的記者會上表示。

　　 同時，該基金會8月7日公布了”強化東大嶼都會”計劃，倡議特區(qū)政府借鑒以往新市鎮(zhèn)的發(fā)展模式，在香港島與大嶼山之間的中部水域，建造面積相當于半個九龍的2200公頃人工島，興建25萬至40萬個住宅單位，預計建成后將可容納70萬－110萬人口。

　　 “土地供應專責小組列出的18個選項中，從成本效益、規(guī)劃配套以及業(yè)權(quán)糾紛風險等不同角度考慮，只有大規(guī)模填海造地，才可以扭轉(zhuǎn)局勢，”鄭李錦芬坦言。

　　 填海，不僅僅是香港

　　 根據(jù)《香港2030+》研究，香港未來30年土地短缺將至少達到1200公頃，其中包括約230公頃的房屋土地需求。過去五年，香港實際住宅供應與政府“長遠房屋策略”目標相差9.43萬個單位。

　　 “香港土地不足，歸根結(jié)底，是因為過去十年政府停止積極尋求新土地供應，自（上世紀）90年代中期建造東涌新市鎮(zhèn)后，香港再無任何新市鎮(zhèn)落成。香港缺乏長遠的全面、策略性土地供應規(guī)劃，長遠來看會造成龐大的土地容量短缺。”團結(jié)香港基金政策研究院主管黃元山坦言。

　　 由于香港地勢多山以及可發(fā)展土地有限，政府一直靠填海造地來增加可發(fā)展用地供應。特區(qū)政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2016年，香港約有70平方公里土地是通過填海取得，占香港土地總面積約6%。

　　 自上世紀60年代以來，特區(qū)政府在荃灣、沙田、屯門、大埔、將軍澳等地陸續(xù)填海造地。然而，以2000年為分界線，香港填海造地的步伐幾乎停滯，1985年至2000年填海造地共有3000公頃，每年約200公頃；而2001至2015年僅填海造地約690公頃，每年僅40多公頃，降幅達到大約80%。

　　 相比之下，亞洲其他各大城市則積極填海，增加土地供應。韓國填海打造了“新萬金經(jīng)濟區(qū)”，面積超過2.8萬公頃，相當于半個首爾的面積；“獅城”新加坡過去50年填海造地面積達到其國土面積的五分之一；深圳過去30年填海造地近1萬公頃，并計劃再擴大5500公頃。

　　 需時11年分兩階段進行

　　 而現(xiàn)在，為了緩解香港日益加劇的土地短缺和房價飆升問題，填海造地已迫在眉睫。

　　 自2003年起，香港房價已創(chuàng)造了連續(xù)15年上漲的“神話”，這是香港歷來最長的房價上漲周期。香港的私人住宅售價指數(shù)由61.6點飆升至去年的333.9點，過去14年漲幅超過4.4倍。相形之下，2016年香港家庭每月收入中位數(shù)僅為2.5萬港元，比10年前僅上升了45%。

　　 “根據(jù)初步可行性評估，按照2018年1月的價格估算，強化東大嶼都會計劃的填海成本約為每平方英呎1360港元，相比之下，收回新界私人農(nóng)地的成本最高可達每平方英呎1500港元，而連接該人工島與香港其他地區(qū)的三條鐵路、三條公路的建筑成本大約為每平方英呎650港元。”奧雅納工程顧問董事劉偉棠表示。

　　 根據(jù)估算，填海工程至少需時11年，可分兩階段進行。同時，該計劃最大的優(yōu)勢在于可以創(chuàng)造一片面積龐大的可開發(fā)土地，而收回農(nóng)地能得到的則是分散、零碎的地塊。

　　 事實上，據(jù)特區(qū)政府的測算，在回收農(nóng)地等非“熟地”上發(fā)展地產(chǎn)，大多會涉及復雜及不確定因素，比如前期規(guī)劃研究、多個階段的公眾咨詢等，整個過程平均耗時11-14年。“熟地”則一般已有合適規(guī)劃，不需要進行收地、清拆、重置現(xiàn)有設施、地盤平整或提供額外的基建設施。

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