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中房協轉發丁祖昱：華東各城市四季度樓市趨勢

發布日期：2014-10-14來源：中房協編輯：沈艷

[摘要]

　　“金九”已過，“銀十”如何?今年最后一個季度城市房地產市場向左or向右?國慶長假期間我將對全國26個城市樓市未來走勢談下看法和判斷，分華東、華北、華南和中西部四篇。
      今天先談華東7城市：上海、南京、杭州、蘇州、寧波、常州、無錫。
        上海：整體一般，亮點在個案
        上海“金九”未達預期，成交量與推盤量均有所下滑。9月上海市場成交70萬㎡，環比和同比分別下跌7%和28%。目前，樓市的主基調為“去庫存”，據我們調研，接下來一個多月有43個項目入市，供應結構上，剛需產品的占比有所上升。接下來的10月市場應該延續9月底的供求回升態勢繼續走一段小行情。上海的剛需、改善和高端都有“明星盤”，主要集中在“以價換量”大盤開發商的重點項目，四季度這種格局不會發生變化。整體上，消費者購房信心有所上升，購房信心指數評級上調至“謹慎推薦”級別。

　　南京：市場回穩，曙光可期

　　 3季度由于大量保障房陸續上市，且青奧會結束后多個項目集中加推，導致市場庫存激增，達到歷史峰值，市場壓力顯著。然而，隨著限購放松，相信南京市場將會延續今年上半年相對供求平衡的市場行情，相比華東其他城市，走出一波不錯的銷售行情。從營銷來看，多數開發商除通過降低房源首開售價，壓低利潤以吸引購房者關注，購房信心指數仍位于“謹慎推薦”階段，但市場信心在逐步恢復。

　　杭州：雙重利好，樓市進入小陽春

　　繼8月杭州全面取消限購，9月又迎來阿里上市，雙重利好帶動杭州樓市走出低谷。離阿里較近的余杭、包括中心城區的樓盤，后市行情看高一線，但如蕭山等區域仍難得以實際性獲益，后市依然看空。杭州營銷方式主要還是“價格戰”，“你方唱罷我出手”，價格戰已經如火如荼，當然最近也加上了“阿里人”爭奪戰。杭州購房信心指數今年來基本保持平穩，位于觀望上限處，供大于求情況并未實質性改變。

　　寧波：供求矛盾激化，壓力持續

　　 9月寧波供應71萬㎡，環比大幅上漲255%，而成交不足其一半，僅有31萬㎡，環比大幅下跌40%，其庫存消化周期也達到22.7個月，壓力較大，且“銀十”也將是供應高峰，因此，寧波的去化壓力還會延續一段時間。營銷動作方面，樓盤之間的“拼跌”大戰或繼續上演。位于主城中心的新外灘一號二期成交均價13000元/平方米，比去年一期低了近4000元/平方米，讓前期業主大呼“沒有底線”。如果說前期還是變著花樣地暗降，那么金九銀十這個難得的去庫存機會，開發商一定會拼盡全力，中海•寰宇天下江東三房14800元/㎡起，銀億東岸二期13300元/㎡起，“拼跌”的營銷動作愈加簡單直白。寧波9月整體購房者信心指數有較大幅度下跌，評級下調至“觀望”期間，短期內不建議置業者購房。

　　常州和無錫：市場已見底，后市或將否極“泰”來

　　常州和無錫市場已基本見底，至少市場不會更壞了。經歷前兩年持續低迷的市場，土地供應隨之下滑，再加上今年大半年的筑底過程，目前兩地市場已逐步回穩，8、9月份也出現了一部分“熱銷盤”。項目營銷上看，目前，常州多數項目已經由假摔變成了真打，營銷噱頭也已經轉變成實際落地，以價換量，保證現金流的充裕;在無錫，應對“金九銀十”多數開發商都有集中力量推案的計劃，并根據產品的差異做出不同的價格策略，其中萬科主要的應對策略是對于新加推的房源90以下產品價格上調，大面積產品價格下調;九龍倉旗下精裝項目準備抓住精裝房源補貼的契機推出精裝特價房。