政府不應縱容養老地產“掛羊頭賣狗肉”

發布日期：2014-11-12來源：網絡來源編輯：李香玉

[摘要]

　　目前，養老地產成為各界競相追逐的新熱點，應該如何看待養老地產熱?養老地產的增長點有哪些方面?未來會面臨哪些機遇、困難和挑戰?應該如何應對?就此，記者邀請相關專家進行訪談。

　　養老地產還處于無序狀態

　　問：如何看待當下的“養老地產熱”?對養老地產的發展現狀怎么看?

　　烏丹星：養老地產成為熱點有兩個契機，一個是人口老齡化達到一定程度引起國家重視，將老齡問題提到國家戰略層面;還有一個契機是房地產本身的發展遇到寒流，這個時候開發商進入養老地產至少可以作為一個概念來炒，相對來講拿地會容易一些。

　　楊樂渝：現在養老地產整體還處于起步階段。目前養老地產分為很多不同類別，未來大部分發展會以社區養老為主流，現在大部分是這種模式。

　　祁世芳：就發展現狀而言，目前整體還處于無序的狀態。首先，目前很多項目的名字是養老地產的名字，但是實際目的是賣房，還是開發行為。其次，現在真正的養老產業有很多門檻和無形條件。養老服務分得很細，需要配備醫療設施等，開發商對這些領域是非常陌生的。開發商對服務性的行業，“掙慢錢”沒有足夠的思想和心態上的準備，不習慣掙這種高投入的慢錢。第三，現在國內的養老地產項目，投資比較大，回收期比較長，收益率比較低，還有各種意外風險甚至糾紛，國內成熟的標桿性的值得借鑒和學習的項目幾乎沒有。商業模式到現在為止還只是在研討。養老需要很多的資金等的投入，但是像某些掛羊頭賣狗肉的地產商的做法，并不是國家鼓勵的養老地產。

　　問：養老地產未來增長前景如何?增長點主要在哪些方面?

　　烏丹星：行業的具體增長點，一個是養老產品，硬件設施比如床位，尤其是針對失能半失能的、失智癥的、高齡的、失獨的老人的床位數肯定會有很明顯的增加。還有一個會爆發性增長的是居家養老的社區服務。

　　楊樂渝：增長點最大的是60到75歲的健康老人，其度假需求是一個巨大的消費增長點。度假型的養老產品需求大。此外，進入到護理階段，要進行專業化的護理服務，收費會很高，行業需要去滿足，這個也是巨大的增長點。

　　祁世芳：未來肯定會增長，因為老人會越來越多，未來十年會逐年增高。老年人的需求是多方面的，老年服務、老年產品等，即“銀發經濟”。服務和產品可以做的有很多。但目前養老資源嚴重不足。

　　問：目前養老地產發展中存在哪些問題和行業亂象?該如何解決?

　　烏丹星：問題比較大的方面是養老地產的投資者和開發者對后期運營和人才培養的難度認識還是不夠，主要精力還是在研究產品模式上，對運營模式和服務模式以及人才培養上相對產品來講還是比較欠缺的。

　　此外，有的開發商掛羊頭賣狗肉，拿地蓋房子賣完就撤了，這種情況也很多。在一個產業發展早期，當大家盈利模式不清晰，對整個產業缺乏認知的時候，會有這些投機的現象。但這不足以影響整個養老地產的發展。真正從房地產逐漸轉型過渡到適老化的養老地產或全齡社區的過程，是需要時間的。在此中間出現一些歪歪扭扭或者偏離的現象也正常。

　　楊樂渝：我覺得最大的問題是服務水平低。另外，提供給老年人的可供選擇的產品和服務種類比較少，整體供應嚴重不足，服務比較好的機構排隊的人特別多，有的已經排到幾十年以后了，一張會員卡賣到60萬甚至80萬元。當然也有觀念轉變的問題，中國人都不希望把老人送出去。現在做養老地產的開發商都沒有做過，此前都是產品的制造商，要進入到服務的環節，面臨全新的行業和客戶類別，需要學習的東西很多，每個養老階段服務的類型也不一樣，從60歲到100歲期間，做全程的服務供應商是很難的。

　　不過，現在開發商掛羊頭賣狗肉的做法越來越難了。只是建一些商品房，賣完就走，這種事情各地政府不會縱容。過去還有，以后會越來越少。

　　與其跑馬圈地不如跨界圈人

　　問：未來發展中的機遇有哪些?該如何把握?

　　烏丹星：機遇真正成型還是需要一段比較長的時間。現有的七八十歲的老人其消費觀念已經形成了，是比較難改變的。目前以中端水平進入市場是比較明智的。等到50后60后這部分人進入老齡化階段，消費檔次和消費需求才會真正達到比較高的水平。所以形成所謂真正的高端需求至少還要8到10年的時間。

　　對企業而言，把握契機要注意三個方面，第一是企業不應該走太快。開發商的步伐要與政策層面相匹配，更多地去研究政策的含義。第二，要關注人才培養。“與其跑馬圈地不如跨界圈人”，不同的人集合在一起，然后通過一些在職的培訓來了解這個產業，對這個產業有基本的認知，掌握最基本的知識和技能，將來能夠為項目服務，這個應該是開發商要重視的，而不是跑馬圈地蓋很多房子。第三，開發商應該注重市場營銷的問題，應該深入研究市場需求，從老百姓真正的需求點反推自己的產品和服務，把關注點放到市場，而不是自己的產品和服務或者自己的運營團隊。

　　養老地產是服務業，地產只是平臺，要靠持續的服務來盈利。原來以地產為主體，養老作為配套，更多的是打著養老的幌子而已。現在房地產成為承載養老產業發展的基礎平臺和空間，是整合各類資源的平臺，在平臺上提供各類服務。產業發展得越好，平臺的價值就越高，租金收益等會相應增加。關系不能搞顛倒。

　　祁世芳：把握機遇首先是理念問題。養老是事業不是金礦。要有服務的心態、做貢獻的心態。不能太功利。其次，沒有能力和資源不要去做。醫療資源、醫護資源、服務設施、運營管理等方面要求都很高。第三，沒有耐性也不要去做。養老是持久的事業，不是速成的。

　　問：養老地產未來會面臨哪些主要的困境或難點?如何克服難點、破除困境?

　　烏丹星：主要難點還是在頂層設計。政策法規的嚴謹性、科學性、可操作性、可落地實施性。規范的過程中總是會面臨著糾結，如果規范得過嚴會束縛產業發展，如果太寬泛對產業指導就沒有任何意義和價值。所以到底制定成什么樣能夠恰如其分地來規范這個產業其實是比較難的事情。

　　楊樂渝：對于開發商來說，首先整合資源就是難點。目前醫療護理資源、健康管理資源等都很缺乏。其次，還要建設服務型的團隊，相關人才很缺乏。第三，開發的運營模式和服務模式都處于探索階段，可能要冒很大風險。

　　祁世芳：第一，是政策。養老現在整體是多級管理。涉及到民政部、住建部、國土資源部、衛生部、保監會等部門，各部門需要政策上協調一致，共同為養老事業制定便利的政策，提高投資人的積極性。政策上需要做設計，例如投資回報的政策傾斜，如何吸引社會資本進入，能否免稅減稅，吸引護工等從業者進入等，使資源向著市場需求的方向進行配置。第二，要把服務群體分類也很難，包括支付能力、消費需求、家庭條件等等，是一項復雜的工程。

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