2015年房地產行業政策趨向分析

發布日期：2014-12-30來源：本站編輯：李香玉

[摘要]

　　綜合各種宏觀經濟形勢、環境因素和微觀房地產市場因素，考慮到國家改革發展的政策動向，2015年我國房地產市場總體政策取向和存在的問題可能會有以下方面特點：

　　(一)融資平臺：地方債務自償將促融資平臺轉型

　　2014 年10月2日，國務院辦公廳發布《國務院關于加強地方政府性債務管理的意見》，《意見》從規范和控制地方政府舉債融資的方式、規模、風險等角度進 行，并就如何完善配套制度，如何妥善處理存量債務和在建項目后續融資等方面做出部署，這是國務院首次發文全面規范地方政府性債務管理，也標志著中國地方政 府債務管理的制度框架基本建成。

　　其中，《意見》對存量債務的處理明確要求地方政府對其舉借的債務自行償還，中央實行不救助原則。同時，要求地方融資平臺剝離政府融資職能，不得新增政府債 務。這意味著，地方融資平臺要想維持生存，一方面要加快變賣資產，規避可能的債務風險;二是要加快轉型，通過經營緩解資金壓力，避免資金鏈斷裂。但是，由 于地方融資平臺的資產大多是地方政府注入的土地資產，在今年房地產市場持續下行，同時中央對土地指標進行嚴格控制的情況下，想加快變賣土地資產并不容易， 所以融資平臺的下一個出路就是加快轉型，從融資功能向經營功能轉變，這也許是融資平臺走出困境的最有效路徑。

　　(二)住房公積金：管理修訂受到關注，異地提取和使用訴求增強

　　我國住房公積金管理遵循的原則是“管委會決策、管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監督”，對此，公眾反映普遍存在的問題包括公積金貸款額度小、支取困難以 及封閉管理和收益過低等。國家相關部門已經意識到并進行了關注。如從2011年開始，《住房公積金管理條例》連續四年被列入住房和城鄉建設部的重點工作任 務，其中，公積金的使用范圍是修訂重點。

　　住房公積金設立的目的主要是為了更好地支持繳存職工解決基本住房問題，但是目前住房公積金相對封閉的地域特征對住房公積金繳存人的權利保護和就業變化并沒有充分考慮，住房公積金繳存人在某地購置住房時，并不能利用在不同地區繳存的住房公積金，從而削弱了這種住房政策性金融支持的功效。

　　可喜的是，近日有媒體報道，住建部已經開始在內部研討住房公積金及住房公積金貸款的異地提取和使用等問題，并再度引發了市場對修訂《住房公積金管理條例》的強烈預期。據悉，目前湖北、安徽兩省已經開展了在省內異地使用住房公積金的嘗試。

　　(三)不動產統一登記：五成重點城市啟動

　　不動產登記的相關政策和工作是今年以來的關注點之一。在制度層面上的進展，2014年8月15日，國務院法制辦公室公布了修改完成的《不動產登記暫行條例?穴征求意見稿?雪》，向社會公開征求意見。

　　而在不動產登記的操作實務層面上的進展則表現在國土資源部不動產登記局已初步形成不動產登記簿證樣式。接下來，國土資源部將在系統內部、各相關部門和專家 學者之間廣泛征求意見，并進一步修改完善，同時國土資源部將選擇若干典型地區對登記簿冊進行試填試用，以確保登記簿冊的實用性和可操作性。

　　在實際進展方面的難度，最大的是不動產登記涉及的各個不同部門之間職責的整合。但是，在實際進展上，不動產登記落實的效率要比公眾預期的更高。國土資源部 在2014年10月8日公告稱，目前在我國106個重點城市中，有約一半的城市已經啟動了不動產統一登記的相關工作，尤其是河北、山東等11個省份已經基本完成不動產登記的省級職責整合。

　　(四)城鎮化：國家新型城鎮化綜合試點有望打破城鄉二元化的不動產管理格局

　　我國目前正在進行的不動產統一登記改革，在很多時候都被理解成為狹義的城市房地產問題改革。實際上，我國最大的不動產在農村。長期以來，由于城鄉二元格局，如農業戶 口與城市戶口不平等、城市建設用地與農村集體建設用地不平等，使我國的經濟和社會在發展過程中存在各種問題。要想從根本上改變目前的現狀，只有打破當前各 部門多頭管理的構架，從真正實現城鄉“大統一”的改革目標進行。而且按黨中央、國務院的部署，我國不動產統一登記，也只能是這種“大統一”。

　　目前加快推進不動產統一登記工作，遇到的最大障礙實際上是一些利益團體的抵觸情緒，他們不喜歡打破當前的城鄉二元化的不動產管理格局。令人欣慰的是，7月 下旬，國家發展和改革委員會、中央編辦等11個部門聯合印發《關于開展國家新型城鎮化綜合試點工作的通知》，明確提出將宅基地和農房納入全國統一的不動產 登記體系，并率先建立和實施不動產統一登記制度，彰顯了實現城鄉“大統一”改革目標的決心。

　　1980年代初期，中國改革從農村土地的家庭聯產承包責任制開始，由此開啟我國農村土地制度改革的重要轉折。今天，我國不動產統一登記乃至整個不動產管理改革，也必須首先從農村突破，以城鄉統一為基礎，以確認和保護農民的不動產權利為核心破題。

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