房地產(chǎn)行業(yè)推行“營(yíng)改增”困難重重

發(fā)布日期：2015-09-01來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)來(lái)源編輯：宋珍珍

[摘要]

　　日前，有媒體報(bào)道稱，財(cái)稅部門已經(jīng)開(kāi)始著手對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行“營(yíng)改增”調(diào)研，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改繳增值稅后，稅率很有可能為11%。 不過(guò)，據(jù)筆者了解，房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”推行難度不小。

　　“我們還沒(méi)有專門研究過(guò)這個(gè)問(wèn)題，因?yàn)槲覀冋J(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)要施行‘營(yíng)改增’難度極大。”一位上市房企董秘對(duì)筆者表示，“一套房子的成本構(gòu)成太多了，每個(gè)環(huán)節(jié)都要拿增值稅發(fā)票來(lái)抵扣，很難弄的，這個(gè)事情沒(méi)那么簡(jiǎn)單。估計(jì)現(xiàn)在也只是處于純學(xué)術(shù)探討階段。”上述房企董秘認(rèn)為，二手房“營(yíng)改增”可能還相對(duì)好弄，但是一手房就很難操作了。制造業(yè)企業(yè)的成本構(gòu)成比較規(guī)范、簡(jiǎn)單，但房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)不好弄。

　　一位注冊(cè)稅務(wù)師表示，“營(yíng)改增”正在各行業(yè)全面推進(jìn)，現(xiàn)在還有幾個(gè)比較難增收的行業(yè)處在探討調(diào)研階段。“房地產(chǎn)這塊涉及向個(gè)人出售房產(chǎn)，但在個(gè)人環(huán)節(jié)無(wú)法抵扣，稅制設(shè)計(jì)時(shí)肯定會(huì)考慮到居民的承受能力，因?yàn)樵鲋刀悓?shí)際上也是具有轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)的，最終甚至可能會(huì)助漲房?jī)r(jià)。” 據(jù)報(bào)道，財(cái)稅部門和房地產(chǎn)商關(guān)于“營(yíng)改增”的溝通早在2013年年底就已經(jīng)開(kāi)始，一些有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)按照不同的政策假設(shè)對(duì)收入、成本、利潤(rùn)等進(jìn)行分析和測(cè)算。今年三四月間，萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、碧桂園、中糧等一批房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)將自己形成的調(diào)研材料交給相關(guān)財(cái)稅部門。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”的阻力不僅僅來(lái)自稅制設(shè)計(jì)。 浙江地稅系統(tǒng)的一位人士告訴筆者，目前，房地產(chǎn)相關(guān)稅收在地方財(cái)政中占了較大比重，營(yíng)業(yè)稅是地稅部門在收，而增值稅是國(guó)稅部門在收。房地產(chǎn)“營(yíng)改增”之后，地方財(cái)政也會(huì)面臨不小的壓力，相應(yīng)的，其推行的過(guò)程也會(huì)碰到不小的阻力。 值得一提的是，恒大集團(tuán)董事局主席許家印在今年的兩會(huì)上，也曾對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的高負(fù)稅“連連吐槽”。他表示：“收費(fèi)項(xiàng)目大約占房?jī)r(jià)的11%，房地產(chǎn)相關(guān)稅收約占房?jī)r(jià)的13%~15%，房地產(chǎn)稅費(fèi)合計(jì)約占到房?jī)r(jià)的26%。” “今年以來(lái)，浙江省的不少地區(qū)樓市遇冷，房地產(chǎn)相關(guān)稅收也在下滑，我們的壓力很大。”上述地稅系統(tǒng)的人士稱，“如果房地產(chǎn)業(yè)也實(shí)行‘營(yíng)改增’，估計(jì)一些地方政府也要開(kāi)始‘哭窮’了。” 許家印建議，在限定房企利潤(rùn)上限的前提下，把環(huán)節(jié)稅都去掉，合并繳納企業(yè)所得稅之前的所有稅種，統(tǒng)一為一個(gè)控制房地產(chǎn)利潤(rùn)的累進(jìn)遞增式的增值稅，這樣就避免了個(gè)別項(xiàng)目的暴利行為，降低房?jī)r(jià)。

　　財(cái)政部財(cái)科所副所長(zhǎng)劉尚希對(duì)媒體表示，房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”還沒(méi)有出臺(tái)具體方案，稅率、征收方式等方面還存在較大變數(shù)。 有專家認(rèn)為，一些企業(yè)在“營(yíng)改增”之前購(gòu)進(jìn)房地產(chǎn)、“營(yíng)改增”之后賣出，如果沒(méi)有特別的過(guò)渡政策，企業(yè)就會(huì)在沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的情形下繳納銷項(xiàng)稅，造成較大的稅負(fù)提升。不動(dòng)產(chǎn)的金額很大，在稅率上漲明顯而不能對(duì)進(jìn)項(xiàng)進(jìn)行抵扣的情況下，對(duì)企業(yè)的影響會(huì)很大。

　　上述注冊(cè)稅務(wù)師認(rèn)為，基本每一個(gè)行業(yè)在“營(yíng)改增”的過(guò)程中，都會(huì)出臺(tái)一定的過(guò)渡性政策。針對(duì)房地產(chǎn)，有可能會(huì)有三種方案：一是讓已有的老房產(chǎn)繼續(xù)繳納營(yíng)業(yè)稅;二是根據(jù)樓房的年齡對(duì)銷項(xiàng)稅打折;第三種是國(guó)家給房企提供一個(gè)可抵扣的虛擬進(jìn)項(xiàng)稅。

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