2017年房地產或將全面下滑？

發布日期：2016-05-06來源：中國證券網編輯：宋珍珍

[摘要]

　　5月5日，《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.13(2016)》發布會在京舉行。藍皮書指出，如果宏觀經濟增長繼續下滑，房地產價格有可能在2017年下半年再次出現全面下滑趨勢。

　　5月5日，藍皮書指出，從房地產投資數據可以看到，在2010年房地產投資增速達到頂點33%，此后增速不斷下滑。以此為界可以將中國房地產市場發展歷程劃分為兩個不同的階段：1998~2010年的上升周期和2011年以后的下降周期。

　　這一階段劃分與人口年齡結構變化也是一致的，2010年，勞動年齡人口占總人口的比重達到頂點74.53%。根據中國指數研究院的調查，25~44歲這一年齡段人口要占購房人數的75%左右。2010年以后，中國人口不僅老齡化趨勢更加明顯，而且人口流動的速度也大幅放緩。2011年，中國城鎮化率達到 51.27%，突破50%的拐點，意味著城鎮化將由加速推進進入減速推進的時期。人口年齡結構拐點的出現意味著人口紅利的結束，也將導致房地產市場出現拐點。因此，2010年之前房地產價格上漲與城鎮化快速推進息息相關，表現為一種人口現象。

　　而2010年之后房地產價格更多體現為一種貨幣現象。2009年之后，中國廣義貨幣M2大規模超常增長，甚至超過美日，成為全球規模最大的國家。同時M2/GDP的比值大幅上升，從2008年的1.58 倍，迅速上升到2014年的1.93倍。2015年則超過2倍，整個經濟的杠桿水平大幅上升，對人民幣形成強烈的貶值預期。而當前要同時維持人民幣匯率穩定和資產價格泡沫不破滅，減少資金大規模流出，以及日益嚴重的債務問題(2015年中國債務/GDP的比值在300%左右)，在加強資本市場管制的同時實施寬松貨幣政策，應該是應對美元加息和宏觀經濟增速下滑的唯一手段。

　　因此，對于2016年房地產價格走勢的判斷是：在全面寬松的宏觀經濟政策刺激下，房地產價格整體上將呈上漲趨勢，區域漲幅進一步分化：一線和部分二線城市房價在人人喊打的聲討聲中仍將持續上漲，上漲幅度將有所減緩;二線城市房價將全面上漲，漲幅區域性分化明顯;三線、四線城市在寬松的政策推動下庫存將有所減少，房地產價格跌幅逐漸收窄回穩。但從較長時期看，如果宏觀經濟增長繼續下滑，房地產價格有可能在2017年下半年再次出現全面下滑趨勢。

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