片區型PPP項目案例分析

發布日期：2016-03-23來源：PPP創新結構編輯：宋珍珍

[摘要]

　　1中信濱海新城PPP項目

　　1.1 項目基本情況：

　　1.2 中信濱海新城項目PPP運行模式圖：

　　1.3 中信濱海新城項目PPP運行模式說明：

　　“政府引導，市場主導”的新型城鎮化發展模式

　　綜合性城市開發運營項目，包括土地一級開發、城市級基礎設施、公建配套和城市產業投資的一系列資源整合。

　　城市運營商作為市場的主體，是城市資源的整合者、提供者和運營者。

　　法律保障：地方人大審議通過政企雙方如何從土地回報中獲利的方案。

　　1.4 中信濱海新城項目PPP模式投融資結構圖：

　　1.5 中信濱海新城項目PPP模式投融資結構說明：

　　SPV(中信濱海新城投資發展有限公司)以增資式收購股權的51%的方式與濠江區人民政府共同設立蘇埃隧道項目公司 。

　　政府主要是提供土地資源和政策資源;SPV主要負責整個項目的策劃規劃、資本運作、融資、產業運作、包括整個項目的運營管理還有品牌輸出，資源整合等等。

　　隧道項目建設將帶動土地升值，進行招拍掛之后，地方政府會按照協議將前期投入及相應的投資回報返還給企業。

　　地塊出讓的時序根據需求進行，出讓價格根據市場調整，確保開發商都合理的利潤空間。

　　政府把部分招商權力讓渡給了企業。

　　1.6 借鑒價值：

　　城市運營是以規劃為導向的資源整合平臺：三個要素是資本、產業和土地但是這三個要素都必須以規劃為導向。

　　對于政府：城市環境改善，產業的轉型升級，得到了長期的稅源和新增的就業崗位，另外還得到了土地增值的收益。

　　對于社會資本：通過交易結構的設定也獲得了合理的投資回報

　　2上海重固鎮新型城鎮化建設PPP項目

　　2.1 項目基本情況：

　　2.2 PPP項目業務范圍圖：

　　“一次授權、分期分類開發”模式

　　2.3 PPP項目業務范圍說明：

　　青浦區政府旗下青發集團、重固鎮集體經濟組織、中建聯合體將共同出資組建項目公司作為實施本次PPP項目的唯一主體。

　　采取一次授權、分期分類開發的模式，由政府與社會資本開展區域內新型城鎮化整體投資建設開發合作。

　　一次性授權的范圍包括規劃修編、土地整理、基礎設施、配套設施、功能提升項目的投資建設運營、產業導入和產業發展服務等。

　　青浦區政府會建立相應的考核機制對社會資本的工作績效進行考核。

　　“政府主導，市場運作”的方式推進，青浦區政府在涉及公共利益的事項上擁有一票否決權。

　　2.4 PPP項目回報機制模式圖：

　　“1+3+X”模式

　　2.5 PPP項目回報機制模式特點：

　　所謂“1”，即一個基本模式，主要指綜合開發模式;采取成本報銷的方式。在基礎開發過程中，以鎮政府為責任主體，項目公司為實施主體，主要適用于開展動遷安置、基礎設施建設等內容。資金來源為土地出讓。

　　“3”，指的是三個補充模式，包括政府購買模式，主要適用于開展集建區外的部分公共設施的建設和運營，如美麗鄉村建設，資金來源為政府中長期預算及各類專項資金。

　　缺口補助模式，則主要適用于集中建設區內部分功能項目及公共設施項目的建設，資金來源為二級開發的存量收益，即定向出讓價差。 特許經營模式，按照上海市特許經營權管理辦法實施，無需配置財政資金及經營性用地。“X”即其他可能的合作模式。

　　投資主體將按照實際發生投資額的一定比例獲得投資回報，還可以通過相關建設工程利潤、二級市場開發、產業導入績效報酬等產生其他額外收益。

　　社會資本將不參與土地收入的分成，所有的土地收入將全部留在重固，“產鎮融合、城鄉融合、生態融合、文化融合”。

　　未來在城中村改造時，將有5萬平方米的商辦物業無償移交農村集體經濟組織，讓農民獲得長期回報，保障農民權益。

　　3片區開發PPP模式結構設計要點分析

　　3.1 片區開發PPP模式運行結構設計要點：

　　具體運作方式的選擇主要考慮因素：

　　財金【2014】113號文

　　收費定價機制

　　項目投資收益水平

　　風險分配基本框架

　　融資需求

　　改擴建需求和期滿處置

　　3.2 片區開發PPP運行模式選擇圖：

　　3.3 片區開發PPP模式投融資結構設計要點：

　　片區開發投融資結構設計考慮因素：

　　資金的注入和退出方式

　　項目公司股權結構

　　項目資產的捆綁或彌補方式

　　土地的性質

　　3.4 片區開發PPP模式交易結構設計要點：

　　權利邊界：SPV項目公司權力設定 、項目資產權屬 、項目提前終止 、項目移交 。

　　交易邊界：特許經營期限與內容 、產出說明 、付費與補貼機制 、定價機制 、外部性 。

　　保障邊界：保函關系 、保險方案 、風險應對機制 。

　　銜接邊界：未來可能產生的改造升級需求——擴建需求以及合同有效期滿地展期安排。

　　3.5 片區開發PPP模式回報機制設計要點：

　　政府付費可用性付費、使用量付費、績效付費。

　　使用者付費 設計因素：是否適合?如何設定?政府是否需要保障項目公司最低收入?是否需要設置機制避免項目公司獲得過高的利潤?

　　可行性缺口補助付費設計因素：是否存在“缺口”?如何設定不能獲得超額利潤?

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