財(cái)政部斬?cái)嗟胤秸羶?chǔ)貸款，城投公司轉(zhuǎn)型路在何方？

發(fā)布日期：2016-03-01來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)來(lái)源編輯：靳明偉

[摘要]

　　 日前財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等四部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”）。從《通知》內(nèi)容來(lái) 看，是在43號(hào)文之后，進(jìn)一步規(guī)范地方政府投融資行為的重要文件，其直接目的是限制土地儲(chǔ)備規(guī)模、理順土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)和城投公司關(guān)系。《通知》所述“四管一控” 內(nèi)容在規(guī)范化土地收儲(chǔ)運(yùn)作的同時(shí)，也為城投公司帶來(lái)了轉(zhuǎn)型機(jī)遇。（注：“四管一控”，即土地收儲(chǔ)的組織管理、債務(wù)管理、資金管理、采購(gòu)管理和土地收儲(chǔ)規(guī)模 控制，詳細(xì)解讀詳見(jiàn)“現(xiàn)代投資咨詢(xún)”微信號(hào)2月23日發(fā)布的文章“‘四管一控’，土地收儲(chǔ)再規(guī)范——《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問(wèn)題的通知》解 讀”） 一、《通知》內(nèi)容回顧

　　 《通知》對(duì)現(xiàn)行的土地管理制度做出新的規(guī)定，核心內(nèi)容包括以下幾點(diǎn)：

　　 1、清理壓縮現(xiàn)有土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。國(guó)土資發(fā)[2012]162號(hào)對(duì)地方政府土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了“名錄制”管理，只有列入由國(guó)土資源部統(tǒng)一歸口管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)目錄的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)才有資格依法開(kāi)展相關(guān)的土地登記發(fā)證、土地儲(chǔ)備融資等工作。而此次《通知》規(guī)定，“每個(gè)縣級(jí)以上（含縣級(jí)）法定行政區(qū)劃原則上只能設(shè)置一個(gè)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一隸屬于所在行政區(qū)劃國(guó)土資源主管部門(mén)管理，性質(zhì)是公益一類(lèi)事業(yè)單位”，也就是要裁撤合并冗余的機(jī)構(gòu)。

　　 2、進(jìn)一步規(guī)范土地儲(chǔ)備行為。《通知》要求土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)保留土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作，剝離土地二級(jí)開(kāi)發(fā)、城市基礎(chǔ)建設(shè)工作、保障性安居工程建設(shè)等工作，并限期在2016年12月31日前完成剝離。更重要的一條是，“土地儲(chǔ)備工作只能由納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)，各類(lèi)城投公司等其他機(jī)構(gòu)一律不得再?gòu)氖滦略鐾恋貎?chǔ)備工作”，這也就是禁止城投公司再參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。

　　 3、調(diào)整土地儲(chǔ)備籌資方式。除了土地出讓收入，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)資金來(lái)源包括四個(gè)部分：國(guó)有土地收益基金、財(cái)政部批準(zhǔn)的其他資金、發(fā)行地方政府債券籌集的資金、以上資金產(chǎn)生的利息收入。《通知》規(guī)定，“自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲(chǔ)備貸款，不得以項(xiàng)目所涉及的土地名義融資或者變相融資。”這就從源頭禁止了抵押“生地”獲得貸款的行為。

　　 同時(shí)，《通知》明確規(guī)定，若資金不夠，地方政府債券必須通過(guò)省級(jí)政府在國(guó)家核定的債務(wù)限額內(nèi)代發(fā)，這能在一定程度上控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并合理安排債務(wù)規(guī)模和期限。

　　 4、規(guī)范土地儲(chǔ)備資金使用管理。《通知》對(duì)土地儲(chǔ)備資金的使用范圍做了明確的規(guī)定：征收產(chǎn)生的

　　費(fèi)用、前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用、原有土地儲(chǔ)備貸款本金和利息支出。《通知》還規(guī)定，“土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)所需的日常經(jīng)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)與土地儲(chǔ)備資金實(shí)行分賬核算，不得相互混用，土地儲(chǔ)備資金不得用于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)日常經(jīng)費(fèi)開(kāi)支”。 二、既往城投公司參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式和盈利模式

　　 （一）既往土地一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式

　　 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要內(nèi)容包括籌措資金、辦理規(guī)劃和項(xiàng)目核準(zhǔn)（立項(xiàng)）等各種審批手續(xù)、征地、拆遷、組織實(shí)施市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)并接受驗(yàn)收等。既往城投公司參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主要有兩種運(yùn)作模式：

　　 1、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)自行開(kāi)發(fā)模式

　　 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)自行開(kāi)發(fā)模式是指政府作為土地的所有者代表，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或其組建的分支機(jī)構(gòu)完成全部的一級(jí)開(kāi)發(fā)工作，由政府財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)撥款進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后將熟地交由土地管理部門(mén)，面向市場(chǎng)以招拍掛的方式公開(kāi)出讓。

　　 這種模式下，政府將土地儲(chǔ)備職能直接賦予城投公司，比如上海、重慶等市政府直接賦予城投公司城建土地儲(chǔ)備中心的職能，由城投公司進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，并用土地儲(chǔ)備收益來(lái)平衡城市建設(shè)的資金缺口。

　　 2、以企業(yè)為主體的開(kāi)發(fā)模式

　　 以企業(yè)為主的開(kāi)發(fā)模式是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施以及開(kāi)發(fā)，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債籌集資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。政府確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)后，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與企業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托協(xié)議，確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托關(guān)系。

　　 這種模式下，城投公司受土地儲(chǔ)備中心委托，代理進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，城投公司無(wú)土地儲(chǔ)備職能，相當(dāng)于土地儲(chǔ)備中心的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)代建單位。

　　 （二）既往土地一級(jí)開(kāi)發(fā)盈利模式

　　 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，城投公司通過(guò)與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商，大致有兩種盈利模式：

　　 1、固定收益模式

　　 城投公司接受土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的委托進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向其支付約定的固定費(fèi)用。如《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法》第十四條規(guī)定“通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)組織實(shí)施。招標(biāo)低價(jià)包括土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%”。

　　 2、土地出讓收益分成模式

　　 該模式是指城投公司除獲得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本部分外，還可以與政府商定按一定比例分享土地出讓金增值收益。在分成模式下，分成比例因政府和企業(yè)博弈的結(jié)果而不同，通常跟土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的難度大小有關(guān)，或者是地理位置相對(duì)較偏的地塊，城投公司的分成通常要高一些。

　　 三、土儲(chǔ)管控助推城投公司轉(zhuǎn)型

　　 《通知》出臺(tái)后，顯然政府將土地儲(chǔ)備職能直接賦予城投公司的做法將受到清理，該類(lèi)公司也將不得再?gòu)氖滦略鐾恋貎?chǔ)備工作。而不具備土地儲(chǔ)備功能后的城投公司如何適應(yīng)《通知》要求，參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，是我們需要探討的問(wèn)題。

　　 （一）政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)利于保障城投公司權(quán)益

　　 根據(jù)《通知》，“地方國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)積極探索政府購(gòu)買(mǎi)土地征收、收購(gòu)、收回涉及的拆遷安置補(bǔ)償服務(wù)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)積極探索通過(guò)政府采購(gòu)實(shí)施儲(chǔ)備土地的前期開(kāi)發(fā)，包括與儲(chǔ)備宗地相關(guān)的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。”同時(shí)明確，對(duì)于上述可以通過(guò)政府采購(gòu)的工作，“地方國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)編制購(gòu)買(mǎi)服務(wù)預(yù)算，申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)資金，在市場(chǎng)上尋找承包商和供應(yīng)商”。

　　 未來(lái)城投公司可單獨(dú)或聯(lián)合社會(huì)資本作為承擔(dān)主體，以政府向其采購(gòu)或購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的形式，為政府土地一級(jí)開(kāi)發(fā)服務(wù)，并獲得合同約定的固定報(bào)酬。“政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)”形式將進(jìn)一步保障城投公司的權(quán)益，同時(shí)，與社會(huì)資本聯(lián)合組建混合所有制公司，將在運(yùn)作效率、融資、成本控制方面得到有效支持。

　　 （二）“固定收益模式”倒逼城投公司精細(xì)化管理

　　 《通知》規(guī)定：“項(xiàng)目承接主體或供應(yīng)商應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行合同義務(wù)，按合同約定數(shù)額獲取報(bào)酬，不得與土地使用權(quán)出讓收入掛鉤，也不得以項(xiàng)目所涉及的土地名義融資或者變相融資。”因此，城投公司進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的盈利模式只有“固定收益模式”，而不能采用“土地出讓收益分成模式”。

　　 在固定收益模式下，由于政府向城投公司支付的收益僅僅取決于開(kāi)發(fā)成本，與土地出讓價(jià)格無(wú)關(guān)。因此，城投公司未來(lái)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)時(shí)必須仔細(xì)核算預(yù)計(jì)成本，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中嚴(yán)格控制實(shí)際成本支出，并考慮到預(yù)計(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)，盡量縮短開(kāi)發(fā)周期。

　　 （三）土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)剝離助推城投公司實(shí)體化運(yùn)作

　　 《通知》規(guī)定“土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不得在土地儲(chǔ)備職能之外，承擔(dān)與土地儲(chǔ)備職能無(wú)關(guān)的事務(wù)，包括城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)等事務(wù)，已經(jīng)承擔(dān)的上述事務(wù)應(yīng)當(dāng)按照本通知第一條規(guī)定限期剝離和劃轉(zhuǎn)。”這對(duì)城投公司來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)發(fā)展契機(jī)。城投公司可以提請(qǐng)地方政府將原土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)從事的“土地二級(jí)開(kāi)發(fā)、城市基礎(chǔ)建設(shè)、保障性安居工程建設(shè)”等業(yè)務(wù)剝離至公司，協(xié)助其提高自身實(shí)力，實(shí)現(xiàn)公司的實(shí)體化運(yùn)作。

　　 （四）土儲(chǔ)資金壓力要求城投公司提升市場(chǎng)化融資能力

　　 今年初全國(guó)各省份披露的財(cái)政收入數(shù)據(jù)，在一般財(cái)政收入吃緊，尤其土地財(cái)政收縮的大趨勢(shì)下，未來(lái)地方政府用于土地收儲(chǔ)的資金壓力較大，同時(shí)考慮到土儲(chǔ)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)能力，未來(lái)地方政府將更多通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)實(shí)施土地收儲(chǔ)，作為地方政府“長(zhǎng)子”的城投公司將作為重要實(shí)施主體。然而，43號(hào)文后城投公司與地方政府的信用背書(shū)關(guān)系已被斬?cái)啵峭豆疚ㄓ型ㄟ^(guò)尋求政府支持（詳見(jiàn)現(xiàn)代咨詢(xún)提出的“城投公司轉(zhuǎn)型‘六步法’”），來(lái)實(shí)現(xiàn)公司的實(shí)體化、市場(chǎng)化、規(guī)范化和多元化轉(zhuǎn)型，進(jìn)而提高自身融資能力。

　　 編者按：43號(hào)文出臺(tái)后，現(xiàn)代咨詢(xún)提出這是城投公司轉(zhuǎn)型的“尚方寶劍”。如今，財(cái)綜【2016】4號(hào)文是對(duì)43號(hào)文思想的延續(xù)，把握住機(jī)會(huì)，將成為城投公司“轉(zhuǎn)型”的又一利器，當(dāng)然，也可能會(huì)加速城投公司的“關(guān)閉”。

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