從建筑商向投資商轉變

發布日期：2014-06-12來源：編輯：龔煒

[摘要]“四有”方針——有錢賺、有錢投、有人做、有管控； 五個“意識”——創新意識、責任意識、大局意識、法律意識、風險意識； 四個“和諧”——與自然的和諧、與歷史的和諧、與人文的和諧、與關聯方和諧；五個“高興”——政府高興、居民高興、商家高興、銀行高興、企業高興。

　　中建五局，是世界500強企業前100強、中國最具國際競爭力的建筑地產集團——中國建筑工程總公司的成員企業，是國內建筑業最大的上市公司“中建股份”的全資子公司。

　　企業轉型升級實質上是一種戰略的選擇，主要體現在三個方面：一是經營結構，二是發展方式、三是商業模式。企業是以贏利為目的的經濟組織，通俗地講，經營結構的轉型是解決“干什么”的問題，發展方式的轉型是解決“怎么干”的問題，商業模式的轉型是解決“怎么賺”的問題，如果不能清楚地回答這三個問題，企業轉型升級只能是一紙空談。9年來五局就是根據不同的歷史階段，圍繞這三個問題，持續地進行轉型升級，致力于實現經營結構由單一建筑施工轉向三大業務板塊并舉的轉型，發展方式由速度數量型轉向質量效益型的轉型，商業模式由施工總承包向施工投資聯動的轉型，在此基礎上實現企業的產業升級、管理升級、素質升級、文化升級等四個升級，將五局從一個傳統老國企轉型升級成為一個現代化建筑地產集團企業。

　　一、堅持“三化”方針，持續優化經營結構和發展方式。

　　區域化經營，著力解決市場布局問題。堅持實施區域經營“四個轉變”，即變游擊戰為陣地戰，實現本土化經營;變盲目作戰為打有準備之仗，實行理性化經營;變單兵作戰為團隊作戰，實現集團化經營;變刮金式經營為貼金式經營，實現品牌化經營。9年來進行了11次區域化整合，有效地增強了企業資源的集聚效應，使得市場營銷從到處撒網、遍地開花轉為區域經營陣地攻堅，在工程局集團層面消滅“同城競爭”，提高區域產出能力，支撐總體規模發展。

　　專業化發展，著力解決經營結構問題。9年來進行了10次專業化整合，業務結構從不相關多元化到相關多元化轉變，在工程局集團層面消滅“同質競爭”。發展成型房屋建筑施工、基礎設施建設、房地產與投資三大業務板塊，將三大業務板塊分別定位為：房屋建筑施工業務是五局持續發展的“穩定器”;基礎設施建設業務是五局彎道超車的“助推器”;房地產與投資業務是五局后發趕超的“加速器”。并制定出“房建求好、基建求強、地產求富、專業求精、區域求優”20字業務發展策略。到“ 十二五”末，三大業務板塊的收入占比將逐步調整至5:4:1，利潤占比為兩個50%，即房地產與投資占50%,另外的50%中房建和基建板塊各占50% 。使得企業經營結構由單一建筑施工轉向三大業務板塊并舉。

　　精細化管理，著力解決發展方式問題。從粗放經營廣種薄收到精細管理精耕細作。一是加強成本管控，在全局上下貫徹推行“成本管理方圓圖”，促進項目毛利率、收入利潤率的快速提高。二是將信息化作為精細化管理的工具，建成了集團信息一體化協同平臺管理系統，快速提高企業管理效率。三是將卓越績效管理模式、貫標認證、內部控制、風險管理等管控要求進行整合，在局層面組織編制運營管控標準化叢書65本，其中工作類標準38本合計500萬字，使得企業管理流程更為科學有效。這些措施有力地促進企業發展方式由速度數量型轉向質量效益型的轉型。

　　二、堅持商業模式創新，促進企業轉向產業高端。

　　商業模式的探索和創新，在建筑業轉型上具有重要意義，關乎到整個產業在經歷過去三十年快速發展后在新的歷史階段再次騰飛。占據產業鏈高端獲取較高利潤，能有效促使企業由單一的建筑施工業務轉向相關多元化經營，由競爭殘酷利潤微薄的“紅海”(建筑施工承包的同質化競爭)轉向產業高端利潤豐厚的“藍海”(投資開發的多重能力比拼)，進而有效地發展壯大自身，實現真正的脫胎換骨，五局多年致力于此，目前已經積累了一定經驗，探索實踐總結出投資業務運作六種模式，有效地促進企業商業模式由施工總承包向施工投資聯動的轉型。

　　城市綜合建設業務：主要指以土地資源及土地相關權益為核心，企業以舊城改造、新區建設、土地一級整理加二級開發聯動等為切入點，在城市發展策劃、規劃設計、土地一級開發、工程承包、融投資建造、房地產開發以及招商引資、城市資源運營等領域，對項目進行總體規劃、投資、開發建設、產業構建、運營管理等，以滿足城市(城鎮)化得綜合性生產經營活動

　　城市綜合體：是由商業、辦公、旅游、居住、文娛和交通等城市生活空間組成的多功能建筑群。它區別于單一功能的建筑群，但是，它僅僅是城市綜合建設業務的一個組成部分和重要環節。

　　城市綜合建設運營：是圍繞區域經濟和城市發展目標，充分運用市場機制，在城市綜合建設的基礎上，增加項目運營、城市管理、公共服務等功能，取得城市資源的增值和城市發展最大化的過程。

　　五局目前投資類業務六種模式：

　　BT模式(Building Transfer)“建造+移交”

　　FBT模式 (Financing Building Transfer)“融資建造+移交”

　　BTR模式(Building Transfer+Real estate development) “融資建造+房地產開發”

　　CCBP模式(City Comprehensive Building+Professional linkage)“城市綜合建造+專業聯動”

　　CDBR模式(City Comprehensive Design Building+Real estate Cooperation development )“城市綜合設計建造+房地產合作開發”

　　CPBI模式 (City Planning Design + Building +Industrial Professional linkage)“城市綜合規劃設計+建造+產業專業聯動”)

　　目前，五局在建投資項目“三湖六地十八盤”總投資600億元。三個重大項目：梅溪湖、仰天湖、長清湖;六城市基礎設施投資項目：長沙、株洲、湘潭、懷化、濟南、南寧;十八樓盤地產開發項目：中建麓山和苑、中建芙蓉和苑、中建芙蓉嘉苑、中建芙蓉工社、濟南中建瀛園、煙臺中建悅海和園、中建大廈西輔樓、中建岳陽中心、中建馨和園、中建衡陽中心、株洲中建御山和苑、長沙中心項目、長沙梅溪湖項目、株洲湘水灣地塊、中建彩虹苑、中建華天酒店、信和天下、信和源項目。

　　要打造一個現代建筑地產集團企業，從建筑商到投資商的角色轉變需要不斷地轉變思維方式，更新發展理念，五局的經驗與體會是“4545”，即落實“四有”方針,強化五個“意識”，堅持四個“和諧”，做到五個“高興”。“四有”方針即：有錢賺、有錢投、有人做、有管控;五個“意識”即：創新意識、責任意識、大局意識、法律意識、風險意識;四個“和諧”即：與自然的和諧、與歷史的和諧、與人文的和諧、與關聯方和諧;五個“高興”即政府高興、居民高興、商家高興、銀行高興、企業高興。

　　復雜多變、充滿“不確定”因素的2012年已經過去三個季度，似乎“烏云翻滾”的國際形勢與“霧氣重重”的國內形勢未見撥開云霧見青天之兆，一切充滿了挑戰，但我們發展的步伐不能停滯，要在“不確定”中把握確定因素，在迷霧中摸索前進。從長遠來看，中國的工業化、城鎮化、市場化、國際化的進程勢不可擋，中國經濟基本面并未發生根本改變，建筑業發展依然處于長期的戰略機遇期，依然擁有巨大的市場空間。一方面我們要正確判斷風險，并在應對危機中抓住發展機遇，另一方面，我們要苦練內功，持續推進企業轉型升級，就一定可以度過寒冬，由“剩者”變為“勝者”，將五局建設成為“社會尊敬，員工自豪”的現代化建筑地產集團企業，建成“全新五局”。(作者：中國建筑第五工程局有限公司董事長 魯貴卿)

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