防范以房抵付工程款法律風險

發(fā)布日期：2016-03-25來源：本站編輯：李波

[摘要]

　　 文/顧增平

　　 近年來，在國家經(jīng)濟調(diào)控的作用下，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)能過剩逐漸顯露，風險也在逐漸暴露。建設單位因此不能按合同約定支付施工單位工程款的現(xiàn)象越來越嚴重，不少建設單位甚至提出以房抵付工程款，施工企業(yè)有時出于無奈，只得接受建設單位以房抵債的方式支付工程款。但在以房抵債過程中，往往由于房價上漲或建設單位巨額債務纏身，又經(jīng)常會發(fā)生建設單位反悔不履行以房抵債協(xié)議，或由于第三人通過司法途徑向建設單位主張債權(quán)從而查封抵債的房產(chǎn)致建設單位無法履行以房抵債的協(xié)議的情況。這種情況下，施工企業(yè)一般會通過向法院提起訴訟，要求建設單位履行以房抵債協(xié)議，或主張對抵債的房產(chǎn)享有所有權(quán)。

　　 根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，這一類的以房抵債協(xié)議只要系雙方的真實意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不損害國家利益、社會公共利益的，均應為有效。但目前部分省市法院就債權(quán)債務案件審理中的以物抵債問題形成的會議紀要中做出了“如債權(quán)人以債務人違反以物抵債的約定或債務人反悔不履行抵債協(xié)議而要求繼續(xù)履行以物抵債協(xié)議或?qū)λ种镏鲝埶袡?quán)的，人民法院應駁回其訴訟請求”的規(guī)定。盡管該會議紀要主要是為了防范當事人利用以物抵債行為轉(zhuǎn)移責任財產(chǎn)、規(guī)避國家政策、進行虛假訴訟的情況，但該會議紀要中“駁回要求繼續(xù)履行以物抵債協(xié)議的訴訟請求”的規(guī)定在一定程度上也加大了債權(quán)人維護合法權(quán)益的成本，加大了債權(quán)人實現(xiàn)債權(quán)的難度，同時也極有可能會讓債務人利用該規(guī)定損害債權(quán)人的合法權(quán)益，讓債權(quán)人在無法收回工程款，無奈之下形成的以房抵債權(quán)利進一步落空，該規(guī)定值得商榷，其引發(fā)的社會效果也有待觀察。那么，施工企業(yè)在不得不接受以房抵付工程款，同時該類會議紀要又可能會影響到其權(quán)利實現(xiàn)的情況下，如何防范以房抵債的風險，就顯得尤其重要。本文擬做相應闡述，以期引起重視。

　　 以房抵債行為的概念、性質(zhì)

　　 何謂以房抵債?以房抵債是指債務人與債權(quán)人約定以債務人或經(jīng)第三人同意的第三人所有的房產(chǎn)折價歸債權(quán)人所有，用以清償債務的行為。依合同法的有關(guān)規(guī)定，以房抵債協(xié)議或行為只要系各方當事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不損害國家利益、社會公共利益，即為合法有效，受到法律保護。任一當事人違反協(xié)議約定即應承擔相應的違約責任，債權(quán)人可要求債務人履行協(xié)議約定的義務，交付抵債的房產(chǎn)，辦理抵債房產(chǎn)的變更過戶登記等。

　　 部分省市關(guān)于以物抵債的會議紀要明確規(guī)定，如債權(quán)人要求繼續(xù)履行以物抵債協(xié)議或?qū)λ种镏鲝埶袡?quán)，法院將駁回其訴訟請求。

　　 近年來，由于出現(xiàn)當事人利用以物抵債行為轉(zhuǎn)移責任財產(chǎn)、規(guī)避國家政策、進行虛假訴訟的情況，部分省市法院專題形成會議紀要，明確規(guī)定“如債權(quán)人以債務人違反以物抵債的約定或債務人反悔不履行抵債協(xié)議而要求繼續(xù)履行以物抵債協(xié)議或?qū)λ种镏鲝埶袡?quán)的，人民法院應駁回其訴訟請求”。如江蘇省高級人民法院《關(guān)于以物抵的會議紀要》。

　　 綜觀江蘇省高級人民法院《關(guān)于以物抵的會議紀要》，只有在債務清償期屆滿后達成的以物抵債協(xié)議并已經(jīng)辦理了物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的(讓與擔保除外)，債權(quán)人的以物抵債權(quán)利方能得到全方位的保護。另外在債務未屆清償期之前達成的以物抵債的協(xié)議，如同時明確債務清償期屆滿時應進行清算的，該以物抵債協(xié)議在當事人之間具有法律效力，但不得對抗其他債權(quán)人。除此之外，如債務人違反以物抵債協(xié)議或債務人反悔的，債權(quán)人請求債務人繼續(xù)履行以物抵債協(xié)議或主張對所抵之物享有所有權(quán)，均駁回其訴訟請求。

　　 　　如何防范以房抵債及類似會議紀要規(guī)定可能產(chǎn)生的法律風險

　　 該類會議紀要的規(guī)定主要是針對當事人利用以物抵債行為轉(zhuǎn)移責任財產(chǎn)、規(guī)避國家政策、進行虛假訴訟的情況，其內(nèi)容雖值得商榷，但更為關(guān)鍵的是我們?nèi)绾畏婪对擃悤h紀要可能產(chǎn)生的負面影響和風險，確保無奈之下與建設單位達成的以房抵債得以履行，以房抵債權(quán)利得以實現(xiàn)，減少會議紀要中駁回債權(quán)人要求繼續(xù)履行以房抵債的訴訟請求這類風險的發(fā)生。為此，筆者建議如下：

　　 通過以房抵債方式直接實現(xiàn)工程款債權(quán)的，要簽訂好以房抵債協(xié)議，及時辦理房產(chǎn)權(quán)屬變更登記，及時接收抵債房產(chǎn)。

　　 簽訂好以房抵債協(xié)議。1、在簽訂以房抵債協(xié)議前形成結(jié)算文件或在以房抵債協(xié)議中明確載明建設單位與施工企業(yè)之間的工程款的結(jié)算情況，包括工程結(jié)算總價，已付工程款，尚欠工程款，到期應付工程款，未到期工程款及何時到期情況等。

　　 2、就到期及未到期的工程款，分別選擇相應的房產(chǎn)進行抵付，并對所抵債的房產(chǎn)的房號、面積、計價等進行詳細約定，確保將來發(fā)生爭議能夠區(qū)分哪些房產(chǎn)是抵付的到期工程款，哪些房產(chǎn)是抵付的未到期工程款，以及房產(chǎn)抵債的價款等。

　　 3、要在以房抵債協(xié)議中明確約定以房抵債辦理房產(chǎn)變更登記過程中所產(chǎn)生的契稅費用(最好測算出該部分契稅費用的數(shù)額)的承擔以及該部分契稅費用是否以房抵付等，減少以房抵債辦理房產(chǎn)變更登記過程中因契稅費用的繳納問題遲延辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)的。

　　 4、要在以房抵債協(xié)議中明確約定如債務人反悔或違反以房抵債協(xié)議的約定致施工企業(yè)無法實現(xiàn)以房抵債債權(quán)應承擔的違約責任或賠償損失的計算方法，加大債務人違約的成本，減少債務人違約的可能性。

　　 要及時辦理所抵債房產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。以房抵債協(xié)議簽訂后，要及時簽訂相應的合同如建設單位系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所抵房產(chǎn)為商品房，則需根據(jù)以房抵債協(xié)議的約定原則另行簽訂《商品房買賣合同》，并及時辦理商品房買賣合同的備案登記。具備辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的條件時，應及時辦理相關(guān)的權(quán)屬登記。

　　 要與建設單位及時辦理抵債房產(chǎn)的交接手續(xù)，及時接收所抵債的房產(chǎn)，以防所抵債房產(chǎn)被建設單位另作他用。

　　 要及時做好以房抵債后的財務記帳處理，確保財務記賬合法、合規(guī)、合理、符合客觀事實。

　　 通過讓與擔保的方式，實現(xiàn)工程款債權(quán)。什么是通過讓與擔保的方式，實現(xiàn)工程款債權(quán)?即建設單位與施工企業(yè)約定以房抵債并辦理房產(chǎn)權(quán)屬變更登記手續(xù)，但同時明確約定在工程款清償后可由建設單位回購或回贖，其主要目的是通過建設單位轉(zhuǎn)移物權(quán)至施工企業(yè)名下，以擔保其履行支付工程款債務。如建設單位按合同約定清償債務，則施工企業(yè)應將已辦理權(quán)屬變更登記的房產(chǎn)返還給債務人。

　　 江蘇省高級人民法院關(guān)于以物抵債的會議紀要明確通過讓與擔保方式以物抵債的，債權(quán)人請求根據(jù)抵債協(xié)議及物權(quán)轉(zhuǎn)移憑證要求原物權(quán)人遷讓的，人民法院不予支持。那么，在這種方式下如果出現(xiàn)建設單位不能按期清償工程款債務時，施工企業(yè)如何實現(xiàn)其工程款債權(quán)呢?該會議紀要并沒有進一步做出規(guī)定。根據(jù)讓與擔保的特征及其他國家關(guān)于讓與擔保的規(guī)定及司法實踐，債權(quán)人應當可以要求確認所有權(quán)或拍賣、變賣抵債房產(chǎn)或估價折抵工程款。由于我國物權(quán)法明確物權(quán)法定，故讓與擔保制度沒有得到法律的認可，司法實踐中也存在爭議，故更需要當事人各方在通過讓與擔保方式實現(xiàn)工程款債權(quán)時，要理清債權(quán)債務關(guān)系，簽訂詳細的合同條款，確保合同條款全面、合法，便于出現(xiàn)爭議時，能夠找到具體合同條款解決雙方爭議。

　　 通過后讓與擔保方式，實現(xiàn)工程款債權(quán)。這種方式一般按如下步驟操作，建設單位與施工企業(yè)就建設工程施工合同價款結(jié)算、支付簽訂協(xié)議，明確約定支付時間、支付金額等。同時，建設單位與施工企業(yè)簽訂商品房買賣合同，約定如建設單位屆時不能清償債務，即應履行商品房買賣合同，交付商品房，抵付工程款，辦理商品房權(quán)屬變更登記等。

　　 楊立新教授將諸如此類的操作模式界定為后讓與擔保，并賦予了后讓與擔保相應的概念。即后讓與擔保是指債務人或第三人為擔保債權(quán)人的債權(quán)，與債權(quán)人簽訂不動產(chǎn)買賣合同，約定將不動產(chǎn)買賣合同的標的物作為擔保標的物，但權(quán)利轉(zhuǎn)讓并不實際履行，于債務人不能清償債務時，須將擔保標的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，債權(quán)人據(jù)此享有的以擔保標的物優(yōu)先受償?shù)姆堑湫蛽Ｎ餀?quán)。

　　 江蘇省高級人民法院關(guān)于以物抵債的會議紀要，一方面對這種方式予以了肯定，即認可該類協(xié)議具有擔保債權(quán)實現(xiàn)的目的，但另一方面又明確債權(quán)人如要求債務人繼續(xù)履行以物抵債協(xié)議或?qū)λ种镏鲝埶袡?quán)，應駁回其訴訟請求，實屬不妥。這就要求施工企業(yè)與建設單位簽訂好這一類的合同，并通過相應的合同條款設計如商品房買賣合同中的價格、違約責任等來加大建設單位違約成本，督促其履行義務。

　　 (作者單位：北京市高朋(揚州)律師事務所主任律師)

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