2015最新土地增值稅計算方法

發(fā)布日期：2015-12-10來源：納稅服務(wù)網(wǎng)編輯：劉夢怡

[摘要]

　　(一)增值稅稅額：《條例》第三條：土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收。

　　增值稅稅額=增值額×增值稅稅率―扣除項目金額×扣除系數(shù)

　　(二)增值額：《條例》第四條：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。

　　增值額=銷售收入―扣除項目金額

　　(三)銷售收入：《條例》第五條：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　《國家稅務(wù)總局 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2010]220號)土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

　　1、一般銷售收入：

　　(1)一般銷售收入的概念：

　　《細(xì)則》第五條：條例所稱收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。

　　2、非直接銷售收入及自用：

　　國稅發(fā)[2006]187號。

　　(1)將開發(fā)產(chǎn)品用于：職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位或個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。

　　按下列方法確認(rèn)收入：A、按本企業(yè)同年在同地區(qū)銷售同類房屋的平均價計算;B、按當(dāng)?shù)赝晖惙课萜骄N售價計算。

　　(2)將開發(fā)產(chǎn)品用于自用或出租：產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，不征土地增值稅，相應(yīng)成本費用稅金不得扣除。

　　(四)扣除項目金額：

　　扣除項目金額的計算方法：(《條例》第六條)

　　扣除項目金額=土地款+開發(fā)成本+開發(fā)費用+稅金+其他扣除項目1、土地成本：

　　(1)《細(xì)則》第七條：

　　取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括地價款、按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

　　(2)《國家稅務(wù)總局 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2010]220號)：

　　①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

　　②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

 

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