2015最新土地增值稅計算方法

發布日期：2015-12-10來源：納稅服務網編輯：劉夢怡

[摘要]

　　(一)增值稅稅額：《條例》第三條：土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收。

　　增值稅稅額=增值額×增值稅稅率―扣除項目金額×扣除系數

　　(二)增值額：《條例》第四條：納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額，為增值額。

　　增值額=銷售收入―扣除項目金額

　　(三)銷售收入：《條例》第五條：納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　《國家稅務總局 關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入;未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

　　1、一般銷售收入：

　　(1)一般銷售收入的概念：

　　《細則》第五條：條例所稱收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。

　　2、非直接銷售收入及自用：

　　國稅發[2006]187號。

　　(1)將開發產品用于：職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位或個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。

　　按下列方法確認收入：A、按本企業同年在同地區銷售同類房屋的平均價計算;B、按當地同年同類房屋平均銷售價計算。

　　(2)將開發產品用于自用或出租：產權未轉移，不征土地增值稅，相應成本費用稅金不得扣除。

　　(四)扣除項目金額：

　　扣除項目金額的計算方法：(《條例》第六條)

　　扣除項目金額=土地款+開發成本+開發費用+稅金+其他扣除項目1、土地成本：

　　(1)《細則》第七條：

　　取得土地使用權所支付的金額，包括地價款、按國家規定繳納的有關費用。

　　(2)《國家稅務總局 關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)：

　　①房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。

　　②房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

 

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