舊房轉(zhuǎn)讓土增稅：評估價格扣除應(yīng)先分析

發(fā)布日期：2016-04-29來源：納稅服務(wù)網(wǎng)編輯：劉夢怡

[摘要]

　　烏魯木齊新市區(qū)地稅局風(fēng)險管理局接到某銀行政策咨詢，該銀行2015年與甲房地產(chǎn)公司達成協(xié)議，將自有一處舊房產(chǎn)作價8000萬元轉(zhuǎn)讓給甲房地產(chǎn)公司拆遷改造，甲房地產(chǎn)公司置換給該銀行另一處新房產(chǎn)，作價7000萬元，價差由甲房地產(chǎn)公司以現(xiàn)金補足。房產(chǎn)置換過程中，雙方聘請了評估公司對該銀行舊房產(chǎn)進行了評估，評估價格8000萬元，成新率60%，評估費10萬元由該銀行承擔(dān)，該銀行根據(jù)現(xiàn)有資料初步估算了應(yīng)繳納的土地增值稅，但不知是否準(zhǔn)確，為防控稅務(wù)風(fēng)險，特意在正式轉(zhuǎn)讓前咨詢到風(fēng)險管理局。

　　《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第七條規(guī)定，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。該銀行轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)已存在數(shù)十年，明顯屬于舊房，應(yīng)按照舊房轉(zhuǎn)讓的土地增值稅政策處理，那么該銀行應(yīng)如何計算呢?

　　《土地增值稅暫行條例》 第六條計算增值額的扣除項目包括：(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額;(二)開發(fā)土地的成本、費用;(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目。

　　《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條　條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。……(四)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。

　　財稅字[1995]48號第十條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　　《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第二條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規(guī)定，實行核定征收。

　　該銀行梳理了上述政策，因該處房產(chǎn)屬于國有資本金投入，并無發(fā)票金額，所以只能按照評估價格計算扣除項目，該銀行初步估算如下。

　　轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)共需繳納營業(yè)稅稅金及附加448萬元，印花稅4萬元，確定土地增值稅扣除項目=8000×60%+448+4+10=5262(萬元)，應(yīng)申報土地增值稅832.10萬元。

　　風(fēng)險管理局審核了該銀行咨詢資料后，認(rèn)為該銀行土地增值稅扣除政策適用錯誤，應(yīng)重新計算。

　　如前政策所述，舊房及建筑物的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格，該價格并不包括取得土地使用權(quán)的成本。該銀行房產(chǎn)評估價格8000萬元，換算為單位建筑面積價格達到了23000元，顯然評估公司將土地成本也納入了評估價格中，如果作為與甲公司談判對價確認(rèn)無可非議，但是作為土地增值稅扣除項目確認(rèn)則不符合規(guī)定，常理來講，房地產(chǎn)重置成本價不含土地成本，單位建筑面積成本應(yīng)該也就在三、四千元左右。

　　因此，該銀行不能按照評估價值虛增扣除土地成本，只能按照取得土地使用權(quán)所支付的實際價款扣除。如果其不能提供已支付地價款憑據(jù)，則該土地扣除成本為零。實際上該銀行土地連同房產(chǎn)均屬于國有資本金投入，原本就沒有支付憑據(jù)，土地扣除成本只能按零計算嗎?

　　別急，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財稅[2015]5號)第六條規(guī)定，企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并申報繳納土地增值稅時，應(yīng)以改制前取得該宗國有土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。企業(yè)在重組改制過程中經(jīng)省級以上(含省級)國土管理部門批準(zhǔn)，國家以國有土地使用權(quán)作價出資入股的，再轉(zhuǎn)讓該宗國有土地使用權(quán)并申報繳納土地增值稅時，應(yīng)以該宗土地作價入股時省級以上(含省級)國土管理部門批準(zhǔn)的評估價格，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。辦理納稅申報時，企業(yè)應(yīng)提供該宗土地作價入股時省級以上(含省級)國土管理部門的批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評估價格，不能提供批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評估價格的，不得扣除。假如該銀行能夠提供改制重組過程中土地的相關(guān)資料，則仍然可以扣除，但也并非現(xiàn)在的評估價格，仍然是改制前國有資本金投入時所確定的價格。

　　假設(shè)，國有資本金投入時所確定的土地作價是3000萬元，重置成本價為1500萬元，重新預(yù)估該銀行房產(chǎn)土地增值稅如下。

　　1.該銀行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入8000萬元;

　　2.該銀行取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用確定為3000萬元;

　　3.該銀行房產(chǎn)的評估價格=1500×60%=900萬元

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=8000×5%×(1+7%+3%)+8000×0.05%=452(萬元);

　　5.支付評估費用10萬元;

　　6.扣除項目=3000+900+452+10=4362(萬元);

　　7.增值額=8000-4362=3638(萬元);

　　8.增值率=3638÷4362=83%;

　　9.應(yīng)納土地增值稅=3638×40%-4362×5%=1237.10(萬元)。

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