房地產開發企業預收款預繳增值稅的計算方法、發票開具及銷售額確定

發布日期：2016-06-29來源：納稅服務網編輯：劉夢怡

[摘要]

　　導讀: 一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目,可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅.一經選擇簡易計稅方法計稅的,36個月內不得變更為一般計稅方法計稅.

　　案例概況

　　湖南吉祥房地產開發公司營改增后是增值稅一般納稅人,2016年5月10日取得其自行開發的房地產預收收入21,000.00萬元,該項目《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期是2014年5月8日,該項目取得湖南省財政部門監制的《長沙市政府非稅收入一般繳款書》注明的土地出讓金5,800萬元,該項目如何確認其銷售額?

　　稅務分析

　　《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)《附件2:營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》規定:房地產開發企業中的一般納稅人,銷售自行開發的房地產老項目,可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅.

　　房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老項目,以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產,適用一般計稅方法計稅的,應以取得的全部價款和價外費用,按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報.

　　《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)規定:一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目,應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅.

　　應預繳稅款按照以下公式計算:

　　應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

　　適用一般計稅方法計稅的,按照11%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的,按照5%的征收率計算.

　　一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目,可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅.一經選擇簡易計稅方法計稅的,36個月內不得變更為一般計稅方法計稅.

　　房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目,按照本辦法規定預繳稅款時,應填報《增值稅預繳稅款表》.

　　房地產開發企業以預繳稅款抵減應納稅額,應以完稅憑證作為合法有效憑證.

　　根據以上規定,現對房地產開發企業預收款預繳增值稅處理事項總結如下:

　　1.增值稅納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目,應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅.

　　適用一般計稅方法計稅的,按照11%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的,按照5%的征收率計算.

　　2.計算預繳增值稅時不能扣除價款.

　　3.預繳增值稅的納稅地點在在不動產所在地,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報.

　　4.預繳增值稅時必須取得加蓋銀行印章的《電子繳稅憑證》作為完稅憑證,以便將來抵減應納稅額.

　　5.對預收款預繳增值稅時,不得開具發票.

　　因此,湖南吉祥房地產開發公司2016年6月預繳預收款增值稅,可以選擇簡易計稅方法計稅,按照5%的征收率計算.應交增值稅=21,000.00/(1+5%)*3%=600(萬元),并不得開具發票.

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