營改增前后土地增值稅稅金扣除有何差異?

發布日期：2018-01-17來源：網絡來源編輯：張晶

[摘要]

　　 一、營改增前后稅金扣除異同

　　營改增前，房地產企業征收的流轉稅是營業稅，營業稅屬于價內稅，在確認清算收入的時候，收入金額包含營業稅稅金，所以在進行土地增值稅清算的時候，扣除第四項"與轉讓房地產有關的稅金"稅金包含營業稅，以及因為繳納營業稅而附征的城建稅、教育費附加等。

　　營改增后，房地產企業改征增值稅，增值稅屬于價外稅，在確認清算收入的時候，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。因此，對應扣除的稅金就沒有增值稅稅款了，而僅僅是與收入相關的其他稅金:城建稅、教育附加等。

　　二、土增清算 "項目"與增值稅新老"項目"的區別

　　1、土地增值稅的清算對象

　　土地增值稅是以"項目"作為算對象的，而這個項目的劃分，大多數省市是按照《建設工程規劃許可證》作為劃分標準的。或者理解為一個立項、一個土地增值稅清算對象。在確定會計核算對象的時候，財務人員也是按照"一個立項、一個開發成本"，進行成本費用的歸集。

　　2、增值稅"項目"的劃分標準

　　營改增之后，由于房地產開發產品周期較長，為了平穩過渡，就房地產開發項目劃分為"老項目"與"新項目"。增值稅劃分新老項目的標準有三個:

　　一是施工許可證;二是施工合同;三是實質重于形式。

　　3、土增清算"項目"有可能包含增值稅"項目"

　　通過了解土地增值稅以及增值稅對于項目劃分標準的不同，在進行土地增值稅清算的時候，很有可能會存在這樣的情況:

　　一個土地增值稅清算"項目"下，包含營業稅體制下的開發商品、增值稅老項目下的開發商品、增值稅新項目下的開發商品。因此在填報土地增值稅申報表的時候，要分為三張"子表"，分別核算這三個不同類型的收入、扣除、稅金。然后將三張子表合并，歸集為完整的一張土地增值稅申報表主表。

　　三、收入稅金配比關系分析

　　我們通過案例解讀:

　　案例【1】謀房地產公司在某地級市銷售商品房收入是100萬元，在土地增值稅清算流程中，請計算收入對應的稅金(僅考慮營業稅、城建稅)

　　我們分為三種情況:

　　1、假如是營業稅體制下的收入，則稅金計算為:

　　營業稅:100萬元×5%=5萬元

　　城建稅:5萬元×7%=0.35萬元

　　2、假如是增值稅老項目下的收入，則稅金計算為:

　　增值稅:100萬元/(1+5%)×5%=4.76萬元

　　城建稅:4.76萬元×7%=0.33萬元

　　3、假如是增值稅新項目下的收入，則稅金計算為:

　　增值稅銷項稅金:100萬元/(1+11%)×11%=9.91萬元

　　城建稅:?萬元×7%=?萬元

　　增值稅新項目下，我們不知道增值稅進項稅金是多少，我們僅僅知道增值稅銷項稅金。所以，營業稅體制下、增值稅老項目是可以找到稅金與收入的配關系的，新項目是找不收入與稅金的配比關系的。

　　四、營改增后土地增值稅清算稅金扣除

　　《國家稅務總局 關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》 (國家稅務總局公告2016年第70號) 文件第三條"關于與轉讓房地產有關的稅金扣除問題"規定如下:

　　(一)營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中"與轉讓房地產有關的稅金"不包括增值稅。

　　(二)營改增后，房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅(以下簡稱"城建稅")、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。

　　通過文件我們知道，增值稅新項目由于找不到收入和稅金的配比關系，所以在進行土地增值稅清算流程中，新項目的稅金扣除只能按照預繳增值稅對應的城建稅進行扣除。

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