營(yíng)改增前后土地增值稅稅金扣除有何差異?

發(fā)布日期：2018-01-17來源：網(wǎng)絡(luò)來源編輯：張晶

[摘要]

　　 一、營(yíng)改增前后稅金扣除異同

　　營(yíng)改增前，房地產(chǎn)企業(yè)征收的流轉(zhuǎn)稅是營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅，在確認(rèn)清算收入的時(shí)候，收入金額包含營(yíng)業(yè)稅稅金，所以在進(jìn)行土地增值稅清算的時(shí)候，扣除第四項(xiàng)"與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金"稅金包含營(yíng)業(yè)稅，以及因?yàn)槔U納營(yíng)業(yè)稅而附征的城建稅、教育費(fèi)附加等。

　　營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)改征增值稅，增值稅屬于價(jià)外稅，在確認(rèn)清算收入的時(shí)候，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。因此，對(duì)應(yīng)扣除的稅金就沒有增值稅稅款了，而僅僅是與收入相關(guān)的其他稅金:城建稅、教育附加等。

　　二、土增清算 "項(xiàng)目"與增值稅新老"項(xiàng)目"的區(qū)別

　　1、土地增值稅的清算對(duì)象

　　土地增值稅是以"項(xiàng)目"作為算對(duì)象的，而這個(gè)項(xiàng)目的劃分，大多數(shù)省市是按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》作為劃分標(biāo)準(zhǔn)的。或者理解為一個(gè)立項(xiàng)、一個(gè)土地增值稅清算對(duì)象。在確定會(huì)計(jì)核算對(duì)象的時(shí)候，財(cái)務(wù)人員也是按照"一個(gè)立項(xiàng)、一個(gè)開發(fā)成本"，進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集。

　　2、增值稅"項(xiàng)目"的劃分標(biāo)準(zhǔn)

　　營(yíng)改增之后，由于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品周期較長(zhǎng)，為了平穩(wěn)過渡，就房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目劃分為"老項(xiàng)目"與"新項(xiàng)目"。增值稅劃分新老項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)有三個(gè):

　　一是施工許可證;二是施工合同;三是實(shí)質(zhì)重于形式。

　　3、土增清算"項(xiàng)目"有可能包含增值稅"項(xiàng)目"

　　通過了解土地增值稅以及增值稅對(duì)于項(xiàng)目劃分標(biāo)準(zhǔn)的不同，在進(jìn)行土地增值稅清算的時(shí)候，很有可能會(huì)存在這樣的情況:

　　一個(gè)土地增值稅清算"項(xiàng)目"下，包含營(yíng)業(yè)稅體制下的開發(fā)商品、增值稅老項(xiàng)目下的開發(fā)商品、增值稅新項(xiàng)目下的開發(fā)商品。因此在填報(bào)土地增值稅申報(bào)表的時(shí)候，要分為三張"子表"，分別核算這三個(gè)不同類型的收入、扣除、稅金。然后將三張子表合并，歸集為完整的一張土地增值稅申報(bào)表主表。

　　三、收入稅金配比關(guān)系分析

　　我們通過案例解讀:

　　案例【1】謀房地產(chǎn)公司在某地級(jí)市銷售商品房收入是100萬元，在土地增值稅清算流程中，請(qǐng)計(jì)算收入對(duì)應(yīng)的稅金(僅考慮營(yíng)業(yè)稅、城建稅)

　　我們分為三種情況:

　　1、假如是營(yíng)業(yè)稅體制下的收入，則稅金計(jì)算為:

　　營(yíng)業(yè)稅:100萬元×5%=5萬元

　　城建稅:5萬元×7%=0.35萬元

　　2、假如是增值稅老項(xiàng)目下的收入，則稅金計(jì)算為:

　　增值稅:100萬元/(1+5%)×5%=4.76萬元

　　城建稅:4.76萬元×7%=0.33萬元

　　3、假如是增值稅新項(xiàng)目下的收入，則稅金計(jì)算為:

　　增值稅銷項(xiàng)稅金:100萬元/(1+11%)×11%=9.91萬元

　　城建稅:?萬元×7%=?萬元

　　增值稅新項(xiàng)目下，我們不知道增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金是多少，我們僅僅知道增值稅銷項(xiàng)稅金。所以，營(yíng)業(yè)稅體制下、增值稅老項(xiàng)目是可以找到稅金與收入的配關(guān)系的，新項(xiàng)目是找不收入與稅金的配比關(guān)系的。

　　四、營(yíng)改增后土地增值稅清算稅金扣除

　　《國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》 (國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)) 文件第三條"關(guān)于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除問題"規(guī)定如下:

　　(一)營(yíng)改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中"與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金"不包括增值稅。

　　(二)營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅(以下簡(jiǎn)稱"城建稅")、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除。

　　通過文件我們知道，增值稅新項(xiàng)目由于找不到收入和稅金的配比關(guān)系，所以在進(jìn)行土地增值稅清算流程中，新項(xiàng)目的稅金扣除只能按照預(yù)繳增值稅對(duì)應(yīng)的城建稅進(jìn)行扣除。

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