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（三）建筑企業自產建筑材料并提供施工勞務業務的發票開具和稅務處理 1、稅收政策分析
《國家稅務總局關于進一步明確營改增有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2017年第11號）第一條給予了明確規定：納稅人銷售活動板房、機器設備、鋼結構件等自產貨物的同時提供建筑、安裝服務，不屬于《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發）第四十條規定的混合銷售，應分別核算貨物和建筑服務的銷售額，分別適用不同的稅率或者征收率。注意該文件中的“應分別核算貨物和建筑服務的銷售額，分別適用不同的稅率或者征收率”有兩層含義：一是在合同中應分別注明銷售貨物的金額和銷售建筑服務的金額；在會計核算上應分別核算銷售貨物和銷售服務的收入；在稅務處理上，銷售貨物按照17%，銷售建筑服務按照11%向業主或發包方開具發票。二是建筑企業可以與業主或發包方簽訂兩份合同：貨物銷售合同和建筑服務銷售合同。貨物銷售合同適用17%的增值稅稅率；銷售建筑服務按照3%的增值稅稅率（清包工合同，可以選擇簡易計稅方法，按照3%稅率計征增值稅）。
2、發票開具和稅務處理
根據以上稅收政策分析，建筑企業自產建筑材料并提供施工勞務業務的發票開具和稅務處理總結如下。
第一，如果建筑企業與業主或發包方簽訂兩份合同：一份是銷售貨物的合同；一份是銷售建筑服務的合同，則貨物銷售合同適用17%的增值稅稅率，向發包方開具17%的增值稅發票；銷售建筑服務按照3%的增值稅稅率（清包工合同，可以選擇簡易計稅方法，按照3%稅率計征增值稅），向發包方開具3%的增值稅發票。
第二，如果建筑企業與業主或發包方簽訂一份合同，在一份合同中分別注明，銷售貨物和銷售建筑服務的金額，則應分別核算貨物和建筑服務的銷售額，分別適用不同的稅率或者征收率計征增值稅。即銷售貨物部分按照17%的稅率計征增值稅，向發包方開具17%的增值稅發票；銷售服務部分按照11%計征增值稅，向發包方開具11%的增值稅發票。
（四）房地產企業銷售和出租不動產的發票開具
《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》(國家稅務總局公告2016年第23號)第四條第（四）項和第（五）項的規定，房地產企業銷售和出租不動產的發票開具方法如下：
1、銷售不動產，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在發票“貨物或應稅勞務、服務名稱”欄填寫不動產名稱及房屋產權證書號碼（無房屋產權證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產的詳細地址。
2、出租不動產，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在備注欄注明不動產的詳細地址。
（五）房地產企業預收賬款和差額計征土地增值稅中扣除土地價款（包括土地出讓金、征地拆遷補償費和土地前期開發費用）的發票開具
1、房地產企業預收賬款的發票開具
《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第53號）第（十一）項規定：增加6“未發生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形。“未發生銷售行為的不征稅項目”下設601 “預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發的房地產項目預收款”、603“已申報繳納營業稅未開票補開票”。使用“未發生銷售行為的不征稅項目”編碼，發票稅率欄應填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發票。
按照上述規定，房地產開發企業在收到預收款時，應該向購房者開具增值稅普通發票，使用“未發生銷售行為的不征稅項目”編碼，發票稅率欄應填寫“不征稅”。等到房地產公司實際移交開發產品給購房者時，再給購房者開具辦理房產證的增值稅發票
2、差額計征土地增值稅中扣除土地價款（包括土地出讓金、征地拆遷補償費和土地前期開發費用）的發票開具
《關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）第四條第（二）款規定：“按照現行政策規定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅發票的（財政部、國家稅務總局另有規定的除外），納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅專用發票時，通過新系統中差額征稅開票功能開具增值稅發票。”由此可見，只有財政部、國家稅務總局明確規定“適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅發票的”，才需要通過新系統差額征稅開票功能開具增值稅發票。現行政策，對于房地產開發企業銷售額中扣除土地價款，未規定不得全額開具增值稅發票。因此，適用一般計稅方法的房地產企業開發的新老項目扣除土地款差額征稅情況下適用一般計稅方法的增值稅一般納稅人，全額開具增值稅專用發票。
（六）選擇簡易計稅方法的總包扣除分包額的發票開具
《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）第四條第（二）項規定：“按照現行政策規定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅發票的（財政部、稅務總局另有規定的除外），納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，通過新系統中差額征稅開票功能，錄入含稅銷售額（或含稅評估額）和扣除額，系統自動計算稅額和不含稅金額，備注欄自動打印“差額征稅”字樣，發票開具不應與其他應稅行為混開。”基于此規定，使用新系統差額征稅開票功能必須同時具備以下兩個條件：一是按照現行政策規定適用差額征稅辦法繳納增值稅；二是不得全額開具增值稅發票。而選擇簡易計稅方法的建筑企業總分包之間的業務，總包必須要向業主或建設方開具全額的增值稅發票，因此，選擇簡易計稅方法的建筑企業總分包之間的業務，總不可以選擇差額征稅開票新系統功能，總包必須全額向向業主或建設方開具全額的增值稅發票。
（七）建筑企業設備租賃業務中的發票開具
1、建筑工程機械租賃公司（一般納稅人）以經營性租賃模式出租機械給建筑施工企業的發票開具
財稅[2016]36號文件附件2：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（六）項第6條規定：“以納入營改增試點之日前取得的有形動產為標的物提供的經營租賃服務。”財稅[2016]36號文件附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第三十四條規定：“簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：應納稅額=銷售額×征收率。第三十五條規定：“簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）。”第十六條 規定：“增值稅征收率為3%。”于租賃公司是2013年8月1日開始實施營改增的，因此，根據以上稅收政策規定，純機械租賃模式（經營性租賃機械設備，或干租）的一般納稅人的開票技巧如下：
（1）如果機械租賃公司2016年5月1日后，租給建筑企業工地上的設備是2013年8月1日之前購買的，則租賃公司按照3%簡易計稅方法征收增值稅，并給承租方的建筑企業開3%的專票（用于一般計稅方法的項目）或普通發票（用于簡易計稅方法的項目）。
（2）如果機械租賃公司2016年5月1日后，租給建筑企業工地上的設備是2013年8月1日之后購買的，則租賃公司按照17%計算征收增值稅，并給承租方的建筑企業開17%的專票（用于一般計稅方法的項目）或普通發票（用于簡易計稅方法的項目）。
2、一般納稅人的建筑設備租賃公司出租機械并配備設備操作人員（或稱為濕租）的發票開具
《財政部國家稅務總局關于明確金融房地產開發教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅[2016]140號）第十六條規定：“納稅人將建筑施工設備出租給他人使用并配備操作人員的，按照“建筑服務”繳納增值稅。”因此，一般納稅人的建筑設備租賃公司出租機械并配備設備操作人員（或稱為濕租）的發票開具如下：
（1）如果設備承租方的建筑企業從事的項目是一般計稅項目，則建筑設備出租方按照11%稅率計算征收增值稅，給設備承租方的建筑企業開11%的增值稅專票；
（2）如果設備承租方的建筑企業從事的項目是簡易計稅項目，則建筑設備出租方按照11%稅率計算征收增值稅，給設備承租方的建筑企業開11%的增值稅普通發票。
2014年12月5日-6日，由《施工企業管理》雜志社聯合北京天揚君合稅務師事務所舉辦的“施工企業‘營改增’應對策略與實務操作研討會”在浙江杭州順利舉行。
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