軌交審批重啟 一二線城軌推進2.4億平米開發空間打開

發布日期：2018-08-24來源：網絡來源編輯：張世輝

[摘要]

　　 [上海易居房地產研究院與西南交通大學（上海）TOD研究中心近期發布的報告中提到，根據中國城市軌道交通發展規劃測算，未來三到五年內，全國城市軌交基地上蓋開發將帶來約2.4億平方米發展空間。] 下半年，隨著基礎設施補短板力度的加大，一二線大城市的地鐵建設也在加快推進。

　　 7月17日，國家發改委重新啟動了規劃審批工作。7月30日，國家發改委審議通過了吉林省長春市第三期城市軌道交通建設規劃——這是國家發改委暫停城軌建設規劃審批一年之后的首個獲批項目。

　　 隨后的8月14日，國家發改委批復同意蘇州建設6號線、7號線、8號線及S1線等4個項目。而除了長春和蘇州，根據公開報道，成都、西安和武漢新一輪的地鐵規劃也在精簡規模之后上報。

　　 軌交審批重啟

　　 具體來看，長春市第三期城市軌道交通建設規劃，包含5號線、6號線、7號線、空港線、雙陽線等8條線路，總長135.4公里，總投資787.32億元；《蘇州市城市軌道交通第三期建設規劃（2018~2023年）》的規劃期為2018至2023年，線路總長137公里，總投資約為950億元。

　　 根據公開報道，8月5日至7日，四川省發改委組織召開了成都市城市軌道交通第四期建設規劃（2019-2025年）專家初審會，成都市城市軌道交通第四期建設規劃順利通過初審。

　　 武漢地鐵集團7月在“武漢市民留言板”回復稱，武漢市軌道交通第四期建設規劃已上報待批。在西安，軌道交通第三期規劃也已編制完成，上報至國家發改委報批當中。

　　 廣東省體改研究會副會長彭澎對第一財經分析，當前我國的基礎設施建設存在結構性問題，像一些人口稠密的發達地區，需求量大，基建的密度仍有加大的需要。比如一些大城市內部的軌道交通，目前仍有較大的發展空間。

　　 城市軌道交通審批的重啟，也為一些相關產業的發展帶來了空間。這其中，地鐵上蓋的物業開發是重要一環。尤其是，由于我國地鐵造價每公里高達七八億元，一條地鐵動輒數百億元，后期的運營成本也十分高昂。因此，除了地方政府財政投入外，拓展其他融資渠道、增加多種運營收入十分重要，而加快軌道物業開發，成為解決“錢從哪里來”的一個重要方向。

　　 “軌道交通+物業”的典型形態是TOD模式，核心在于以公共交通站點為中心，通過對地上土地和地下空間的集約化利用，在5~10分鐘步行半徑內建立服務中心或者城市廣場等，滿足人群居住、購物、娛樂等多種需求。這種模式在美國、日本和中國香港等地已發展得較為完善。

　　 2.4億平方米開發空間打開

　　 上海易居房地產研究院與西南交通大學（上海）TOD研究中心近期發布的報告中提到，根據中國城市軌道交通發展規劃測算，未來三到五年內，全國城市軌交基地上蓋開發將帶來約2.4億平方米發展空間。

　　 不過，一般來說，就城市軌道交通公司和房地產開發企業各自擅長的方面來看，軌道公司與大型房企的攜手合作成為必然，尤其是對于轉型期中的房企巨頭們。

　　 軌道+物業模式的發展，也在很大程度上改變了城市的空間格局。由“線跟人走”，發展到“人跟線走”，城市的結構和空間也正經歷一個由“攤大餅”式擴張向“珠鏈式”發展的轉變，也就是先把軌道交通修好，用線帶動人的增長，帶動整個社區，帶動整個經濟的增長，逐漸把人口引到人比較少的地方。

　　 在不同規模的城市，軌道+物業的發展水平有著很大差距。廣州一位地鐵系統人士告訴記者，北上廣深等城區人口規模大的城市由于人口多、客流量大，地鐵沿線土地的增值空間大，上蓋物業的開發已經比較成熟。但在一些城區人口規模小一些的二線城市和三線城市，地鐵建設處于起步階段，客流量也比較小，地鐵物業開發處于起步階段。

　　 前述報告指出，由于一線城市發展較快、人口集聚較多，土地稀缺性日益凸顯，城市軌道交通TOD開發數量多、速度快且相對較為成熟。相比之下，二、三線城市中軌道交通TOD開發仍相對較慢，從數量和規模來看目前相對仍然較小。

　　 另一方面，目前TOD開發業態同質化較為嚴重。整體來看，目前城市軌道交通TOD開發仍以住宅、商業、辦公物業開發為主，尤其是商辦物業占比較高，進一步加劇了商辦庫存壓力。

　　 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經分析，未來軌交物業項目一定要平衡好商辦物業和其他業態的比例關系，要重視新業態，發展更多其他符合市場和城市發展的物業。

　　 尤其是，對一些遠郊區的“珠鏈式”地鐵TOD開發來說，居住的重要性超過了商辦。

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