軌交審批重啟 一二線(xiàn)城軌推進(jìn)2.4億平米開(kāi)發(fā)空間打開(kāi)

發(fā)布日期：2018-08-24來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)來(lái)源編輯：張世輝

[摘要]

　　 [上海易居房地產(chǎn)研究院與西南交通大學(xué)（上海）TOD研究中心近期發(fā)布的報(bào)告中提到，根據(jù)中國(guó)城市軌道交通發(fā)展規(guī)劃測(cè)算，未來(lái)三到五年內(nèi)，全國(guó)城市軌交基地上蓋開(kāi)發(fā)將帶來(lái)約2.4億平方米發(fā)展空間。] 下半年，隨著基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板力度的加大，一二線(xiàn)大城市的地鐵建設(shè)也在加快推進(jìn)。

　　 7月17日，國(guó)家發(fā)改委重新啟動(dòng)了規(guī)劃審批工作。7月30日，國(guó)家發(fā)改委審議通過(guò)了吉林省長(zhǎng)春市第三期城市軌道交通建設(shè)規(guī)劃——這是國(guó)家發(fā)改委暫停城軌建設(shè)規(guī)劃審批一年之后的首個(gè)獲批項(xiàng)目。

　　 隨后的8月14日，國(guó)家發(fā)改委批復(fù)同意蘇州建設(shè)6號(hào)線(xiàn)、7號(hào)線(xiàn)、8號(hào)線(xiàn)及S1線(xiàn)等4個(gè)項(xiàng)目。而除了長(zhǎng)春和蘇州，根據(jù)公開(kāi)報(bào)道，成都、西安和武漢新一輪的地鐵規(guī)劃也在精簡(jiǎn)規(guī)模之后上報(bào)。

　　 軌交審批重啟

　　 具體來(lái)看，長(zhǎng)春市第三期城市軌道交通建設(shè)規(guī)劃，包含5號(hào)線(xiàn)、6號(hào)線(xiàn)、7號(hào)線(xiàn)、空港線(xiàn)、雙陽(yáng)線(xiàn)等8條線(xiàn)路，總長(zhǎng)135.4公里，總投資787.32億元；《蘇州市城市軌道交通第三期建設(shè)規(guī)劃（2018~2023年）》的規(guī)劃期為2018至2023年，線(xiàn)路總長(zhǎng)137公里，總投資約為950億元。

　　 根據(jù)公開(kāi)報(bào)道，8月5日至7日，四川省發(fā)改委組織召開(kāi)了成都市城市軌道交通第四期建設(shè)規(guī)劃（2019-2025年）專(zhuān)家初審會(huì)，成都市城市軌道交通第四期建設(shè)規(guī)劃順利通過(guò)初審。

　　 武漢地鐵集團(tuán)7月在“武漢市民留言板”回復(fù)稱(chēng)，武漢市軌道交通第四期建設(shè)規(guī)劃已上報(bào)待批。在西安，軌道交通第三期規(guī)劃也已編制完成，上報(bào)至國(guó)家發(fā)改委報(bào)批當(dāng)中。

　　 廣東省體改研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)彭澎對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，當(dāng)前我國(guó)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)存在結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，像一些人口稠密的發(fā)達(dá)地區(qū)，需求量大，基建的密度仍有加大的需要。比如一些大城市內(nèi)部的軌道交通，目前仍有較大的發(fā)展空間。

　　 城市軌道交通審批的重啟，也為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了空間。這其中，地鐵上蓋的物業(yè)開(kāi)發(fā)是重要一環(huán)。尤其是，由于我國(guó)地鐵造價(jià)每公里高達(dá)七八億元，一條地鐵動(dòng)輒數(shù)百億元，后期的運(yùn)營(yíng)成本也十分高昂。因此，除了地方政府財(cái)政投入外，拓展其他融資渠道、增加多種運(yùn)營(yíng)收入十分重要，而加快軌道物業(yè)開(kāi)發(fā)，成為解決“錢(qián)從哪里來(lái)”的一個(gè)重要方向。

　　 “軌道交通+物業(yè)”的典型形態(tài)是TOD模式，核心在于以公共交通站點(diǎn)為中心，通過(guò)對(duì)地上土地和地下空間的集約化利用，在5~10分鐘步行半徑內(nèi)建立服務(wù)中心或者城市廣場(chǎng)等，滿(mǎn)足人群居住、購(gòu)物、娛樂(lè)等多種需求。這種模式在美國(guó)、日本和中國(guó)香港等地已發(fā)展得較為完善。

　　 2.4億平方米開(kāi)發(fā)空間打開(kāi)

　　 上海易居房地產(chǎn)研究院與西南交通大學(xué)（上海）TOD研究中心近期發(fā)布的報(bào)告中提到，根據(jù)中國(guó)城市軌道交通發(fā)展規(guī)劃測(cè)算，未來(lái)三到五年內(nèi)，全國(guó)城市軌交基地上蓋開(kāi)發(fā)將帶來(lái)約2.4億平方米發(fā)展空間。

　　 不過(guò)，一般來(lái)說(shuō)，就城市軌道交通公司和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各自擅長(zhǎng)的方面來(lái)看，軌道公司與大型房企的攜手合作成為必然，尤其是對(duì)于轉(zhuǎn)型期中的房企巨頭們。

　　 軌道+物業(yè)模式的發(fā)展，也在很大程度上改變了城市的空間格局。由“線(xiàn)跟人走”，發(fā)展到“人跟線(xiàn)走”，城市的結(jié)構(gòu)和空間也正經(jīng)歷一個(gè)由“攤大餅”式擴(kuò)張向“珠鏈?zhǔn)?rdquo;發(fā)展的轉(zhuǎn)變，也就是先把軌道交通修好，用線(xiàn)帶動(dòng)人的增長(zhǎng)，帶動(dòng)整個(gè)社區(qū)，帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，逐漸把人口引到人比較少的地方。

　　 在不同規(guī)模的城市，軌道+物業(yè)的發(fā)展水平有著很大差距。廣州一位地鐵系統(tǒng)人士告訴記者，北上廣深等城區(qū)人口規(guī)模大的城市由于人口多、客流量大，地鐵沿線(xiàn)土地的增值空間大，上蓋物業(yè)的開(kāi)發(fā)已經(jīng)比較成熟。但在一些城區(qū)人口規(guī)模小一些的二線(xiàn)城市和三線(xiàn)城市，地鐵建設(shè)處于起步階段，客流量也比較小，地鐵物業(yè)開(kāi)發(fā)處于起步階段。

　　 前述報(bào)告指出，由于一線(xiàn)城市發(fā)展較快、人口集聚較多，土地稀缺性日益凸顯，城市軌道交通TOD開(kāi)發(fā)數(shù)量多、速度快且相對(duì)較為成熟。相比之下，二、三線(xiàn)城市中軌道交通TOD開(kāi)發(fā)仍相對(duì)較慢，從數(shù)量和規(guī)模來(lái)看目前相對(duì)仍然較小。

　　 另一方面，目前TOD開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)同質(zhì)化較為嚴(yán)重。整體來(lái)看，目前城市軌道交通TOD開(kāi)發(fā)仍以住宅、商業(yè)、辦公物業(yè)開(kāi)發(fā)為主，尤其是商辦物業(yè)占比較高，進(jìn)一步加劇了商辦庫(kù)存壓力。

　　 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，未來(lái)軌交物業(yè)項(xiàng)目一定要平衡好商辦物業(yè)和其他業(yè)態(tài)的比例關(guān)系，要重視新業(yè)態(tài)，發(fā)展更多其他符合市場(chǎng)和城市發(fā)展的物業(yè)。

　　 尤其是，對(duì)一些遠(yuǎn)郊區(qū)的“珠鏈?zhǔn)?rdquo;地鐵TOD開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，居住的重要性超過(guò)了商辦。

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