中信濱海新城成為國內首個獲立法保障的PPP項目

發布日期：2015-11-13來源：網絡來源編輯：李香玉

[摘要]

　　 PPP即公私合作模式，是公共基礎設施中的一種項目融資模式。在該模式下，鼓勵私營企業、民營資本與政府進行合作，參與公共基礎設施的建設。

　　 “推進PPP以法治保障契約的實行是根本，但是在商言商，企業家最擔心的還是很多情況下政府方面很強勢。”中國財政學會PPP專委會會長賈康曾公開指出PPP模式的困境。

　　 由于汕頭特區是一個有立法權的城市，位于汕頭濠江區，總投資額將超過500億元的中信濱海新城成為了首個獲得區、市兩級人大審議通過的項目。

　　 10月29日，汕頭市第十三屆人大常委會舉行第三十五次會議，會議聽取了汕頭市委常委、市政府常務副市長鄭通聲代表市政府所提報的關于濠江區城市運營和蘇埃通道項目(即：中信濱海新城項目)重大事項的議案及相關說明，并聽取了市人大財經工委、市人大常委會組成人員對相關議案的意見。經審議表決，通過了汕頭市政府所提請的關于濠江區城市運營和蘇埃通道項目重大事項的議案。

　　 “在這種大型PPP項目上，企業最擔心兩個風險，一個是政策的風險，一個是政府的風險。政策的風險是指國家政策變動帶來的風險，政府風險則是指政府換屆，主要領導變更帶來的可能違約的風險。市級人大審議通過使得企業這方面的利益可以得到更好的保護。” 中信濱海新城總經理藍宇表示。

　　 原來的農村

　　 “我們最早去實地考察的時候，海灣的南岸就是農村，濠江區最開始定位成中心城區，由于交通不便，汕頭南拓收到制約，濠江區成了汕頭經濟最落后的區域。”藍宇回憶道。

　　 據了解，該項目的促成最開始是由地方政府找到了中信地產。“許多地方政府主動找類似中信這種綜合實力比較強，資金實力雄厚，有產業資源、金融資源的大型企業，來合作進行新城開發，新型城鎮化的建設。”藍宇表示。

　　 而中信地產最終確定在汕頭進行城市運營，則有著很多的考量。據藍宇介紹，在洽談伊始，汕頭市政府非常有誠意，提供了必要的協助。濠江區還爭取到了地級市的管理權限，區級政府可以行使地級市的管理權限。

　　 汕頭作為最早的經濟特區，80、90年代經濟發達過，但是漸漸落伍了，被國內很多城市超越了。最近幾年，汕頭市的經濟發展有明顯的上升的勢頭，各項經濟指標超過了廣東省的平均水平，具有后發優勢。

　　 除此之外，汕頭也是國家海西經濟圈中連接珠三角和福建的橋頭堡。鑒于中信地產在汕頭耕耘20多年，在這里有基礎，中信濱海新城最終落地。

　　 “粵東長期以來是人口密度最高的區域，土地非常寶貴。濠江區因為經濟沒有發展，恰恰有后發優勢。濠江區僅有不到30萬人，土地存量卻占了汕頭市的一半以上，可建設用地多。經過全面測算和分析，在這個項目上可以實現企業的品牌效應、經濟利益、央企的責任和擔當。”藍宇說道。

　　 白紙上的藍圖

　　 除了成為國內首個獲得立法保障的PPP項目之外，中信濱海新城還是國內為數不多的由企業主導規劃的項目。

　　 一般來說，規劃都是由政府部門主導的。政府做的規劃，考慮國家的政策方向和公共利益，但是政府的規劃很少考慮實施的經濟上的可行性，所以很多政府的規劃雖然很好，但是在實操層面上遇到難題。

　　 “企業做的規劃會考慮經濟上的可持續性，作為中信這種央企，也會更多的考慮公共利益和社會利益。同樣要走政府的審批程序。通過規劃委員會、常務會議的審批。”藍宇表示。

　　 藍宇強調，規劃是城市運營項目的核心和關鍵。“所有的投資、運營都是以規劃為導向。項目啟動之前就在做區域的規劃，商務協議簽署之前就邀請了國內外頂級的設計單位，進行項目規劃。確定首開區之后，又做了控制性詳細規劃，及整個片區的城市設計。規劃做出來便可以向政府和市民展示未來的前景，新定位也需要得到政府的認可。”

　　 據了解，濱海新城項目的規劃面積涵蓋濠江區168平方公里，預計開發周期為25年，將采用分片區滾動開發的模式。

　　 中信濱海新城項目定位為生態型的汕頭南岸新城、現代服務業發達的粵東首邑、亞太高端文化商務休閑之都。項目開發建設內容主要包括土地一級開發整理，過海隧道、市政道路等基礎設施建設，同時配套學校、醫院、公園、酒店、商業等高端城市公共服務設施，建設會議中心、博物館、展覽館、體育中心、影劇院、歌劇院、會展中心等大型場館。

　　 其中，南濱片區作為中信濱海新城項目的首發啟動區，位于華僑經濟文化合作試驗區的起步區，規劃面積12.4平方公里。

　　 “不同于北岸的逐漸成熟，南岸的規劃是整體規劃，在一張白紙上繪出未來的新城，規劃規格和合理性遠超北岸。”藍宇說道。

　　 未來的CBD

　　 今年以來，圖紙上的規劃正在逐步落地。濠江區最近基礎設施在逐步啟動，過海隧道的圍堰工程馬上竣工，隧道主體工程即將動工。

　　 當地一兩家開發商在濠江區歷史遺留下來的樓盤項目，借此契機在11月內開盤發售，均價為7000元/平方米，和北岸主城中心區約便宜2-3000元/平方米。

　　 “我們相信，隨著海底隧道的通著，未來5-8年內，濠江區的房價將趕超北岸主城中心區房價。兩條橋梁一條隧道拉近了兩岸的距離，5分鐘的車程非常方便。除此之外濠江區還有無法比擬的生態、景觀優勢。”藍宇自信地說道。

　　 在近日舉辦的深圳土地展等多處展會上，中信海濱新城的展位吸引了較多開發企業的注意。“11月11日中信濱海新城首批土地掛牌，前期招商比較有成效，國內很多大的開發商都看好汕頭未來的發展和土地的增值前景。此外我們也全面在做產業的招商，包括學校、商業等，都取得了可喜的進展。”藍宇表示。

　　 中信濱海新城項目的規劃，運營策略落實之后，汕頭市新一版的總體規劃已經報國務院批準，首開的南斌片區定位為CBD核心區。未來的核心區是圍繞汕頭的內海灣“一灣兩岸”來打造。國家剛剛批準汕頭成立華僑經濟文化合作試驗區，也把該項目列入核心區，未來前景可觀。

　　 如何雙贏?

　　 PPP項目相當于政府向社會推出的一款產品，能否賣出去，產品質量、“性價比”、“收益率”很關鍵。目前財政部門主導的PPP項目都是“公益”類項目，但是社會資本沒有一個是正真的“公益”資本。

　　 所有的社會資本都是首先為逐“利”而來、為淘“金”而來、為賺“錢”而來，就某一個具體項目而言，他們并不擔負任何“社會公益”責任，如果地方政府提供的PPP項目無利可圖，社會資本會扭頭就走。

　　 目前多數給排水、供暖、供氣項目，主要靠使用者付費就可以基本保障投資者的合理回報，社會資本很有投資熱情，成功率高;智能交通、視頻監控、停車場地收費管理類PPP項目更是從來不缺民間投資者;一部分垃圾處理、污水處理、水環境治理等項目也可以通過部分政府付費解決問題。

　　 中信地產這個項目如何盈利?

　　 藍宇介紹道，中信濱海新城的商業模式屬于城市運營類，通過對商定區域進行整體的策劃、規劃，整體的投融資運作，包括城市基礎設施配套，產業引進等，讓整個區域的土地得到增值，最后跟政府分享增值的收益。“簡而言之就是把區域的蛋糕做大，然后跟政府從中分得一杯羹。”

　　 “投資量大，周期很長，更加適合中信地產這樣有強大的金融背景、央企背景的企業來做，中小企業更適合做迅速盈利的項目。”藍宇指出。

　　 除了企業能盈利之外，政府也能通過該項目獲得經濟利益及其他利益。新城建出來之后，城市環境得到改善;產業的導入、引進將促進城市產業轉型升級;政府將因此得到長期的稅源，居民將得到更多新增的就業崗位和土地增值的收益。

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