倫敦碼頭區(qū)開發(fā)案例研究（上篇）

發(fā)布日期：2016-01-29來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)來(lái)源編輯：李香玉

[摘要]

　　 作者：上海城投 王強(qiáng)

　　 第一部分

　　 20世紀(jì)七八十年代開始，在英國(guó)倫敦東區(qū)的一塊被長(zhǎng)期廢棄的碼頭區(qū)域展開了了一次令人嘆為觀止的城市復(fù)興式的開發(fā)活動(dòng)，英國(guó)開發(fā)者，歷時(shí)超過(guò)二十年，化腐朽為神奇，將一片數(shù)世紀(jì)以來(lái)無(wú)人問(wèn)津的土地轉(zhuǎn)變成為舉世聞名的國(guó)際金融中心。倫敦碼頭區(qū)開發(fā)也成為全球范圍內(nèi)城市復(fù)興的經(jīng)典案例，吸引世界上無(wú)數(shù)的同行、學(xué)者和投資家前往觀摩和學(xué)習(xí)。

　　 我們之所以選擇倫敦碼頭區(qū)開發(fā)案例做研究，認(rèn)為其成功對(duì)城投總公司未來(lái)的區(qū)域開發(fā)和城鎮(zhèn)開發(fā)有豐富的借鑒意義。由于所搜集的資料比較翔實(shí)，該案例在多個(gè)方面存在成功的特色，所以本次研究系列化，力圖比較全面深入地剖析此案例。

　　 一、開發(fā)前的狀況

　　 倫敦碼頭區(qū)開發(fā)以前無(wú)論在地理上還是社會(huì)情感上都與倫敦的其他地區(qū)相距較遠(yuǎn)，從倫敦沒(méi)有交通直達(dá)，并在該區(qū)域內(nèi)幾乎沒(méi)有公共交通，在倫敦絕大多數(shù)民眾認(rèn)為此地就根本不值一去。整個(gè)碼頭區(qū)以前是英國(guó)東印度公司的專用碼頭，但該地區(qū)十九世紀(jì)末葉就開始被廢棄。時(shí)過(guò)境遷，到1970年代，該地區(qū)充斥了一系列嚴(yán)重的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，生活在當(dāng)?shù)氐娜藗兿喈?dāng)貧困，住宅破敝，毫無(wú)獲得教育和就業(yè)之希望，整個(gè)土地一片蕭瑟和蒼涼的景象。

　　 二、開發(fā)機(jī)制

　　 1.開發(fā)思想的演變

　　 城市的再開發(fā)是將英國(guó)從戰(zhàn)爭(zhēng)的創(chuàng)傷中迅速挽救出來(lái)的中重要手段。在戰(zhàn)后的初期，出現(xiàn)了一系列城市開發(fā)的創(chuàng)新政策和手段，例如倫敦內(nèi)城的大片區(qū)域的綜合再開發(fā)和新城建設(shè)。然而，在之后的二三十年內(nèi)，這些開發(fā)政策和活動(dòng)受到了公眾和學(xué)者們的質(zhì)疑。新城并不受到當(dāng)?shù)鼐用竦臍g迎，因?yàn)檫@需要經(jīng)常較長(zhǎng)距離的通勤到達(dá)倫敦市中心主要的功作和娛樂(lè)場(chǎng)所，而“綜合開發(fā)區(qū)域”對(duì)原有的居民區(qū)和傳統(tǒng)建筑的破壞代之以大量的辦公樓和購(gòu)物中心的建設(shè)受到了廣泛的批評(píng)和厭惡。從而在 1970年代，便出現(xiàn)了對(duì)傳統(tǒng)住宅和街區(qū)進(jìn)行保護(hù)的開發(fā)模式，而對(duì)于倫敦碼頭區(qū)的開發(fā)莫衷一是，傳統(tǒng)的土地利用模式被放棄。碼頭區(qū)本身的條件已經(jīng)不適于日益增長(zhǎng)的集裝箱化的國(guó)際航運(yùn)的模式，最后連倫敦港務(wù)局也放棄了對(duì)此地在開發(fā)的念頭，于是造成了更多的空閑和荒蕪的土地。

　　 所以，無(wú)論是英國(guó)政府還是民間部門都認(rèn)識(shí)到必須用一種前所未有的創(chuàng)新開發(fā)模式、思想和機(jī)制才能較好地完成對(duì)倫敦碼頭區(qū)的開發(fā)，其中的關(guān)鍵一環(huán)是成立了倫敦碼頭區(qū)開發(fā)公司(London Dockland Development Corporation,簡(jiǎn)稱LDDC)。

　　 2. LDDC的建立和運(yùn)作

　　 按照英國(guó)1980年頒布的《地方政府、規(guī)劃和土地法案》，城市區(qū)域開發(fā)由政府的城市投資開發(fā)公司(Urban Development Corporation，UDC)作主導(dǎo)，法律要求城市開發(fā)公司通過(guò)有效地使用土地和地上建筑，鼓勵(lì)現(xiàn)存和新興的工商業(yè)的發(fā)展，采取措施創(chuàng)建適宜環(huán)境確保住宅和各項(xiàng)社會(huì)福利設(shè)施的供應(yīng)，以鼓勵(lì)人們?cè)谠搮^(qū)域生活和工作。在這樣的背景下，LDDC于1981年7月成立，自此倫敦碼頭區(qū)的開發(fā)翻開了新的一頁(yè)。

　　 為了推進(jìn)LDDC的順利工作，中央政府授予了該城市開發(fā)公司前所未有的權(quán)力。該公司的董事會(huì)成員總計(jì)12位，均由英國(guó)環(huán)境大臣任命并向其負(fù)責(zé)，每一位成員任期3年，一般來(lái)自于私營(yíng)部門并且三個(gè)位置保留由當(dāng)?shù)氐膮^(qū)縣任命。

　　 政府授予LDDC的權(quán)力如下：

　　 l 英國(guó)財(cái)政部每年通過(guò)環(huán)境部提供給LDDC的財(cái)政支持，一開始每年授予金額達(dá)到六、七千萬(wàn)鎊。另外，土地出讓增值部分可以返還給LDDC。

　　 l 政府授權(quán)LDDC獨(dú)家開發(fā)控制規(guī)劃?rùn)?quán)(取代當(dāng)?shù)厝齻€(gè)自治市)，使開發(fā)公司能夠?yàn)閷ふ医ㄗh和規(guī)劃許可的投資者和開發(fā)者提供一站式服務(wù)(但LDDC沒(méi)有規(guī)劃制定權(quán)，該責(zé)任仍然被保留在當(dāng)?shù)氐淖灾问姓畠?nèi))。

　　 l 土地獲取的權(quán)力，以及能夠通過(guò)專門的議會(huì)程序從公共部門快速獲取土地的能力，包括強(qiáng)制征用。

　　 l 被授權(quán)組建企業(yè)特區(qū)管委會(huì)(Enterprise Zone Authority),全面負(fù)責(zé)中央政府批準(zhǔn)的企業(yè)特區(qū)道格斯島(Ise of Dogs) 的開發(fā)。

　　 l 最后，被授權(quán)向全球市場(chǎng)營(yíng)銷和推廣碼頭區(qū)域。

　　 非常值得注意的是，LDDC并沒(méi)有被授予規(guī)劃的制定權(quán)。隨后的戲劇性一幕是，倫敦碼頭區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃的失敗，中央政府對(duì)總體規(guī)劃不認(rèn)可。此規(guī)劃被認(rèn)為會(huì)阻礙碼頭區(qū)的早期開發(fā)并不能保證其成功，并且會(huì)妨害LDDC已企業(yè)運(yùn)作的方式來(lái)啟動(dòng)碼頭區(qū)的早期開發(fā)活動(dòng)。LDDC在獲得政府的資助的同時(shí)，對(duì)所面臨的問(wèn)題和機(jī)遇進(jìn)行了分析，公司董事會(huì)形成如下初步和總體目標(biāo)：

　　 l 要快速提升碼頭區(qū)的形象，不僅僅是在全區(qū)域內(nèi)實(shí)施物質(zhì)工程，還要為隨后到來(lái)持續(xù)開發(fā)建立信心。

　　 l 將政府財(cái)政資源主要用作杠桿來(lái)吸引民間投資，因?yàn)樗塬@得的政府資金非常之少。

　　 l 在資源允許的情況下，盡可能多地獲取公共部門的土地，以利日后的土地征用，匹配和整合和隨后的將土地重新出售給私人部門。

　　 l 提升道路和公共交通網(wǎng)絡(luò)的標(biāo)準(zhǔn)，使之與倫敦其他地方相等。

　　 l 提升住宅和社區(qū)設(shè)施的質(zhì)量擴(kuò)大選擇種類，而LDDC并不親力親為。

　　 l 從一開始，董事會(huì)就認(rèn)識(shí)到激活碼頭地區(qū)的經(jīng)濟(jì)是整個(gè)城市復(fù)興的中心任務(wù)。

　　 3.企業(yè)特區(qū)(Enterprise Zone)的建立

　　 企業(yè)特區(qū)(EnterpriseZone，EZ)是世界城市規(guī)劃大師彼德霍爾在20世紀(jì)八十年代初提出來(lái)的城市發(fā)展的重要思想，主要是針對(duì)城市中心落后地區(qū)再開發(fā)，刺激當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的復(fù)興而采取的與其他地區(qū)不同的特殊政策。英國(guó)政府授權(quán)LDDC在碼頭區(qū)的道格斯島上設(shè)立企業(yè)特區(qū)。道格斯島企業(yè)特區(qū)的目的是將投入到倫敦其他比較富裕地區(qū)的投資轉(zhuǎn)向到碼頭區(qū)來(lái)，為此政府提供了一些優(yōu)惠政策，如在企業(yè)特區(qū)內(nèi)沒(méi)有規(guī)劃控制(除少許特例以外),免征物業(yè)稅，企業(yè)的稅收負(fù)債可以沖抵資本投入。道格斯島企業(yè)特區(qū)經(jīng)營(yíng)期為十年， 雖然在一開始開發(fā)的進(jìn)展很慢，但經(jīng)過(guò)十年之后，道格斯島企業(yè)特區(qū)所獲得的成就無(wú)論從哪個(gè)方面講，都是卓越的，其中包括一個(gè)世界級(jí)的金融中心-金絲雀碼頭。

　　 三、開發(fā)戰(zhàn)略

　　 由于碼頭區(qū)在開發(fā)以前百業(yè)凋零、人們居無(wú)定所、土地荒廢。所以LDDC的開發(fā)戰(zhàn)略的核心是利用政府的力量來(lái)改變市場(chǎng)失敗。LDDC一開始就清醒地認(rèn)識(shí)到如此的大塊區(qū)域的開發(fā)不經(jīng)過(guò)至少二十年的開發(fā)是難以促使地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)產(chǎn)生根本性的變化的。為了滿足商業(yè)與住宅社區(qū)發(fā)展的要求，LDDC采取了多樣靈活的規(guī)劃手段，該手段不僅體現(xiàn)在空間上，也體現(xiàn)在時(shí)間上，即在規(guī)劃過(guò)程中融入每一個(gè)時(shí)期變化的元素，這對(duì)傳統(tǒng)的追求規(guī)劃思想的純潔性的規(guī)劃技術(shù)來(lái)說(shuō)是不被接受的，而LDDC認(rèn)為這對(duì)推動(dòng)富有活力的開發(fā)有著積極的貢獻(xiàn)。LDDC的總體戰(zhàn)略就是以改善基礎(chǔ)設(shè)施為框架，構(gòu)建區(qū)域內(nèi)外的緊密交通聯(lián)系，通過(guò)靈活開發(fā)、多樣開發(fā)和集中開發(fā)，形成區(qū)域復(fù)興的長(zhǎng)期模式。LDDC確認(rèn)的主要的開發(fā)計(jì)劃有如下部分：

　　 交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

　　 l LDDC18億6千萬(wàn)英鎊的投資總額中的一半資金花費(fèi)在交通基礎(chǔ)設(shè)施上，其中包括29公里的碼頭區(qū)輕軌線路(Dockland Light Railway,DLR),投資總計(jì)9億3千萬(wàn)英鎊。碼頭區(qū)輕軌每日輸送8萬(wàn)人，是當(dāng)前英國(guó)惟一的輕軌系統(tǒng)，也是目前全世界最先進(jìn)的自動(dòng)化控制軌道交通之一。碼頭區(qū)輕軌這條交通大動(dòng)脈的建設(shè)為港區(qū)改造提供了關(guān)鍵支撐力。

　　 l LDDC還修建及采購(gòu)了116公里新建和改建的道路

　　 l LDDC還提出一體化的交通政策，推行多模式的交通組合，如在道格斯島的中央商務(wù)區(qū)27%使用私人交通，73%使用公共交通。

　　 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與就業(yè)

　　 由于碼頭區(qū)衰落致使百業(yè)蕭條，所以LDDC認(rèn)為盡量半保留住原有的企業(yè)，鼓勵(lì)他們從外面搬回，落座于基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)良好的產(chǎn)業(yè)區(qū)域，并且LDDC著重吸引盡可能多的外部企業(yè)落戶，開辟了一個(gè)大型的工業(yè)園區(qū)。然而，由于大環(huán)境的變化，該區(qū)域中的傳統(tǒng)工業(yè)還是呈現(xiàn)出不同程度地衰退，而現(xiàn)代服務(wù)業(yè)卻逐步興起，導(dǎo)致了其他第三產(chǎn)業(yè)的趨近。

　　 LDDC還重點(diǎn)投放精力在擴(kuò)大該區(qū)域的就業(yè)機(jī)會(huì)上，除了商業(yè)開發(fā)而引入的的企業(yè)提供專業(yè)的和職員工作以外，LDDC還鼓勵(lì)和支持相關(guān)行業(yè)的引入，如報(bào)紙印刷和通訊等以支持當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)并使之多樣化。同時(shí)，LDDC也啟動(dòng)了與當(dāng)?shù)夭块T、企業(yè)和開發(fā)商相結(jié)合的教育與培訓(xùn)計(jì)劃。經(jīng)過(guò)十七年的努力，碼頭區(qū)吸引的企業(yè)雇主從 1021家上升至2690家，就業(yè)人數(shù)從1981年的27000人上升至1998年的85000人，預(yù)計(jì)至2014年達(dá)到175000人，失業(yè)率從 1981年的17.8%下降至1998年的7.2%.

　　 住房

　　 LDDC進(jìn)入以后，它首先采取試驗(yàn)性的舉措，在1981年中期便試驗(yàn)性地在某一小地塊開始建造出售的住宅，沒(méi)有想到一舉獲得了成功。之后LDDC還是鼓勵(lì)開發(fā)商在其他地塊建房來(lái)測(cè)試房產(chǎn)市場(chǎng)，結(jié)果不大樂(lè)觀。LDDC便鼓勵(lì)房產(chǎn)開發(fā)商滯留在當(dāng)?shù)夭①?gòu)買日后開發(fā)的土地。LDDC要求獲得LDDC地塊上土地的開發(fā)商給與當(dāng)?shù)鼐用竦淖》績(jī)?yōu)先購(gòu)買權(quán)，并要保證要拿出首期新住宅的40%作為平價(jià)房，即當(dāng)?shù)鼐用癜凑掌骄べY水平可以支付。

　　 最后LDDC的住宅計(jì)劃取得了相當(dāng)大的成功，在18年中(1981-1998)該區(qū)域的存量住宅從15000套增至38000套，超過(guò)24000套的家庭住宅受到LDDC的資助，其中17700套是自有住戶(占到總量的46%，以前只有5%)，5300套是歸于住宅協(xié)會(huì)主要用于出租，約1000套贈(zèng)與當(dāng)?shù)氐恼褂?另外，LDDC還資助新建了2000套用于社會(huì)公共住宅，并對(duì)8000套現(xiàn)存住宅的修繕提供了資助。

　　 對(duì)于19世紀(jì)建造的靠近河岸的廢棄的倉(cāng)庫(kù)，LDDC也積極引入了主要的建筑承包商將之改造成符合時(shí)代潮流的建筑。

　　 創(chuàng)建富有活力的社區(qū)

　　 為了支持開發(fā)戰(zhàn)略的順利實(shí)施，LDDC在促進(jìn)社區(qū)發(fā)展方面投入了相當(dāng)?shù)木Γ饕獜?qiáng)調(diào)教育和培訓(xùn)。在該區(qū)域建立的中小學(xué)和大學(xué);培訓(xùn)和教育設(shè)施得到了加強(qiáng)，并且LDDC不斷投資并推出新的計(jì)劃，鼓勵(lì)學(xué)生參加學(xué)校教育和培訓(xùn)。另外LDDC投資興建了大量的促進(jìn)社會(huì)發(fā)展和便民的公建配套設(shè)施，如商店、健康、娛樂(lè)和文化設(shè)施，在碼頭區(qū)的每一個(gè)關(guān)鍵開發(fā)區(qū)域都有一個(gè)新建的購(gòu)物中心以及一個(gè)大型的超市等。LDDC花費(fèi)了總預(yù)算的7%投入到社區(qū)的公建基礎(chǔ)設(shè)施和活動(dòng)中，計(jì)1億2千萬(wàn)英鎊，其中一半資金投入到教育和培訓(xùn)中，　另一半投入到健康和其他社區(qū)活動(dòng)中。

　　 主要的工作計(jì)劃包括：

　　 l 　Tower Hamlets　中學(xué)(1千萬(wàn)英磅)

　　 l 　Bacon 中學(xué)(370萬(wàn)英鎊)

　　 l 　12個(gè)新建小學(xué)(610萬(wàn)英鎊)

　　 l 　對(duì)17其他類型的學(xué)校改擴(kuò)建(220萬(wàn)英鎊)

　　 l 　所有碼頭區(qū)的學(xué)校提供IT設(shè)備(400萬(wàn)英鎊)

　　 l 5個(gè)新建的健康中心和6經(jīng)改建的現(xiàn)存的建康中心(480萬(wàn)英鎊)，等等。

　　 除了上述幾條開發(fā)戰(zhàn)略的構(gòu)成要素以外，LDDC還對(duì)保留保護(hù)建筑、河流和碼頭、城市設(shè)計(jì)、建筑、景觀、生態(tài)和水系等都有明確發(fā)展戰(zhàn)略，將在以后介紹。

　　 四、LDDC 吸引民間投資、創(chuàng)造開發(fā)價(jià)值的舉措

　　 倫敦碼頭區(qū)開發(fā)最大的成功除了構(gòu)建一個(gè)比較完善的基礎(chǔ)設(shè)施體系以外，還在于LDDC采取了一系列創(chuàng)新的舉措來(lái)吸引民間投資、使區(qū)域內(nèi)的土地增值。到1998 年，公共部門總共投資了18億6千萬(wàn)英鎊，而吸引的民間投資達(dá)到了4倍于此數(shù)，72億英鎊。最令人稱奇的是LDDC在一片廢墟上創(chuàng)造了一個(gè)世界級(jí)的金融的中心-金絲雀碼頭。

　　 1.開發(fā)協(xié)議機(jī)制

　　 LDDC認(rèn)為，提升土地開發(fā)的價(jià)值首先要取決于建筑的品質(zhì)。所以，LDDC設(shè)立了兩項(xiàng)機(jī)制來(lái)控制土地上建筑的質(zhì)量。首先是開發(fā)協(xié)議機(jī)制，通過(guò)該項(xiàng)機(jī)制LDDC能夠確保未來(lái)的開發(fā)商的設(shè)計(jì)意圖是適當(dāng)?shù)模缓笸ㄟ^(guò)一個(gè)法律協(xié)議，要求開發(fā)商在固定的時(shí)間內(nèi)按照核準(zhǔn)的方案完成建造。在操作上，LDDC首先邀請(qǐng)頂尖的建筑師來(lái)完成開發(fā)地塊的設(shè)計(jì)綱要，綱要確定LDDC要求建筑承包商遵循的標(biāo)準(zhǔn);然后LDDC便拿出地塊來(lái)通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)程序來(lái)招商，招商時(shí)既要考慮商務(wù)標(biāo)，又要考察設(shè)計(jì)標(biāo)，二者不可偏廢。

　　 2.開發(fā)控制機(jī)制

　　 另外LDDC通過(guò)開發(fā)控制機(jī)制來(lái)改進(jìn)開發(fā)商的房產(chǎn)品質(zhì)。LDDC在該區(qū)域內(nèi)沒(méi)有規(guī)劃?rùn)?quán)只有規(guī)劃和開發(fā)的控制權(quán)(規(guī)劃?rùn)?quán)只限于大倫敦市和當(dāng)?shù)刈灾问姓?。LDDC規(guī)劃與開發(fā)控制的方法與其他地方?jīng)]有什么不同，其對(duì)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)行使指令的能力也是相當(dāng)有限的，但LDDC的確在整個(gè)開發(fā)區(qū)對(duì)開發(fā)質(zhì)量行使了基本的控制權(quán)。除了在主要的開發(fā)區(qū)域內(nèi)制定規(guī)劃框架以外，LDDC的設(shè)計(jì)綱要也為開發(fā)商及其建筑師提供規(guī)劃信息和指導(dǎo)。通過(guò)對(duì)開發(fā)商的討論與鼓勵(lì)，LDDC能夠勸導(dǎo)開發(fā)商對(duì)設(shè)計(jì)標(biāo)進(jìn)行修改而提高質(zhì)量。這項(xiàng)工作隨著時(shí)間的推移變得愈加簡(jiǎn)單因?yàn)殚_發(fā)商也不僅逐漸認(rèn)識(shí)了LDDC的設(shè)計(jì)要求，而且也親眼目睹了其他已經(jīng)完成的方案的成功和優(yōu)秀涉及所帶來(lái)的增值。

　　 由于充分認(rèn)識(shí)到獲得優(yōu)秀高質(zhì)的設(shè)計(jì)的重要性，LDDC任命了一個(gè)由著名的建筑師和設(shè)計(jì)師組成的專家小組對(duì)其設(shè)計(jì)事務(wù)提供協(xié)助和咨詢，該小組名為“城市設(shè)計(jì)顧問(wèn)組”(Urban Design Advisory Group)，每年根據(jù)主要項(xiàng)目在設(shè)計(jì)的關(guān)鍵階段進(jìn)行定期碰頭。小組的成員還參與設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)評(píng)標(biāo)。LDDC還與皇家藝術(shù)委員會(huì)保持良好的意見(jiàn)，并經(jīng)常征詢委員會(huì)的意見(jiàn)。這樣兩個(gè)咨詢機(jī)構(gòu)互補(bǔ)并共同為L(zhǎng)DDC提供咨詢。

　　 3.市場(chǎng)嘗試

　　 在 1980年代的早期，整個(gè)市場(chǎng)對(duì)碼頭區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)絕對(duì)不看好，一開始大家還以為最早的房產(chǎn)出售會(huì)發(fā)端于工業(yè)和商業(yè)房產(chǎn)，但是LDDC的總裁瓦德在住宅建筑業(yè)者協(xié)會(huì)的會(huì)議上呼吁開發(fā)商可以嘗試開發(fā)碼頭區(qū)東部的地塊，并且LDDC會(huì)以較低的價(jià)格出售地塊，當(dāng)時(shí)沒(méi)有愿意應(yīng)答。之后不久在Beckton一塊22英英畝(4000平方米/英畝)的土地出讓，LDDC也意識(shí)到在當(dāng)時(shí)的情況下，讓一個(gè)承包商來(lái)單獨(dú)開發(fā)這么大一塊地會(huì)冒較大的風(fēng)險(xiǎn)，便邀請(qǐng)了主要的住宅承包商一起來(lái)參與該地塊的開發(fā)。四家大型承包商最后同意在兩年內(nèi)建造601套住宅和公寓，絕大多是帶有花園的兩居室和三居室被售到2萬(wàn)英鎊和2萬(wàn)8千英鎊。

　　 奇跡在開工后五個(gè)月后便產(chǎn)生了，承包商報(bào)告已經(jīng)有245套被出售和預(yù)訂，其他房屋也正在以“樓花”的方式被出售給住在附近租住政府房屋的平民。不久之后再附近其他地塊的住宅也被按照同樣的方式出售。Beckton的成功給LDDC帶來(lái)不少教訓(xùn)，其一，碼頭區(qū)存在未被觸動(dòng)的自住住宅市場(chǎng);其二，市場(chǎng)營(yíng)銷的重要性，運(yùn)用得當(dāng)可以推動(dòng)開發(fā)前行;三、捕捉機(jī)會(huì)的重要。而最后一點(diǎn)尤為重要，金絲雀碼頭的開發(fā)案例充分表現(xiàn)了這一點(diǎn)。

　　 4.捕捉機(jī)遇

　　 金絲雀碼頭是道格斯島企業(yè)特區(qū)的核心地帶。在金絲雀碼頭被開發(fā)以前，靠近泰晤士河周邊，道格斯島的外圍由于享有免稅等優(yōu)惠政策的企業(yè)特區(qū)的恩賜，以及 LDDC的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)不放過(guò)任何一個(gè)機(jī)會(huì)的營(yíng)銷策略的推動(dòng)下，Nortnern和Shell印刷集團(tuán)首先進(jìn)駐企業(yè)特區(qū)。緊接著在1983年四月LDDC獲準(zhǔn)在企業(yè)特區(qū)進(jìn)行滾動(dòng)式開發(fā)，及征地、生地變數(shù)地最后出售，加之區(qū)域內(nèi)自由規(guī)劃等政策，報(bào)紙新聞行業(yè)逐步開進(jìn)，要不是1986年的英國(guó)倫敦證券交易所"大爆炸"("Big Bang")式的放松管制改革，碼頭區(qū)這一破敗之地?zé)o論如何會(huì)和國(guó)際金融中心掛上鉤的。之后開發(fā)商跑到道各斯島上為倫敦證券交易所尋找更加寬敞的層面來(lái)容納嶄新的交易廳，而倫敦市內(nèi)的報(bào)業(yè)行業(yè)的總部“艦隊(duì)街“也由于地域狹小，前店后場(chǎng)的模式已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代報(bào)業(yè)發(fā)展的要求隨后也紛紛進(jìn)入碼頭區(qū)，如默多克集團(tuán)、每日電訊、Guardian,金融時(shí)報(bào)和一些外資的報(bào)業(yè)集團(tuán)。隨著在碼頭區(qū)內(nèi)的倫敦城市機(jī)場(chǎng)的興建、航班的開通，BT(英國(guó)電訊)和 Mercury(一家英國(guó)著名的通信公司)也在道各斯島新建了由綜合光纖網(wǎng)絡(luò)支持的地球衛(wèi)星通信系統(tǒng)。

　　 金絲雀碼頭的開發(fā)進(jìn)而成為金融中心也是充滿戲劇性的。1984年餐館業(yè)者Roux 兄弟正在尋找數(shù)千平方英尺的空間用于準(zhǔn)備預(yù)先烹飪的食物。之后不久，瑞士一波的主席，Michael von Clemm，同時(shí)也是Roux餐館連鎖店的主席被LDDC邀請(qǐng)至停泊在金絲雀碼頭31號(hào)庫(kù)棚的泰晤士平底船上進(jìn)午餐。Michael von Clemm來(lái)自于美國(guó)的波士頓。當(dāng)他看見(jiàn)31號(hào)庫(kù)棚時(shí)，他想起了波士頓港的倉(cāng)庫(kù)已經(jīng)被改建成一些大公司的后勤辦公室和小企業(yè)的商用地，便說(shuō)“我不知道為什么我們不能將類似于31號(hào)庫(kù)棚那樣的地方改造成一個(gè)20萬(wàn)平方英尺的后請(qǐng)辦公室呢?隨即，人們就開始奔赴道格斯島來(lái)考察31號(hào)庫(kù)棚。LDDC總裁瓦德及其團(tuán)隊(duì)在1985年的3月早期被邀請(qǐng)至瑞士一波的董事會(huì)會(huì)議室來(lái)商討該項(xiàng)目。在討論中，一個(gè)美國(guó)的物業(yè)顧問(wèn)G.WareTravelstead 說(shuō)道：“我們提出了一個(gè)錯(cuò)誤的問(wèn)題，我們當(dāng)然可以把31號(hào)庫(kù)棚改建成一間后勤辦公室，但是我們?cè)谶^(guò)去的五年中花了大量的經(jīng)歷在倫敦尋找地點(diǎn)來(lái)建造新的辦公大樓而最后一無(wú)所獲，為什么我們不能把總部辦公室搬到道格斯島上呢?”當(dāng)即便遭到了異議。瓦德隨后說(shuō)花旗銀行也不是從紐約城中搬到香港的CBD地區(qū)嗎?相信也會(huì)在金絲雀碼頭建造同樣屬于自己的辦公大樓的。經(jīng)過(guò)瓦德的努力，LDDC董事會(huì)同意Travelstead在6個(gè)月內(nèi)拿出方案，當(dāng)年9月 Travelstead拿出了方案交與LDDC決策。

　　 整個(gè)方案制定的速度極快，從最初要求的100萬(wàn)平方英尺(92,900m2)，在4月底就快速增長(zhǎng)至200萬(wàn)平方英尺(185,800 m2)，到6月底就變成400平方英尺(371,700 m2)。僅僅到了1985年8月，在一家美國(guó)的世界頂尖的規(guī)劃與建筑事務(wù)所Skidmore Owings and Merill( SOM),一份泰晤士河上小曼哈頓的規(guī)劃已經(jīng)被釘?shù)搅藟ι稀DDC董事會(huì)也鼓足勇氣決定繼續(xù)討論。整個(gè)過(guò)程打破了所有的規(guī)則，它沒(méi)有征詢中央環(huán)境部和大倫敦委員會(huì)(Great London Council,GLA 戰(zhàn)略規(guī)劃主管當(dāng)局) 僅僅由當(dāng)?shù)卣蛡惗厥姓畞?lái)評(píng)估了如此大項(xiàng)目的影響。到1986年下半年，瑞士一波和摩根士坦利退出了Travelstead組織的聯(lián)合體，Travelstead又找到了雷曼兄弟，他是紐約曼哈頓中央?yún)^(qū)Battery Park 的開發(fā)商Olympia and York (O&Y)的加拿大股東。到了1987年春季的晚期，Travelstead發(fā)現(xiàn)他無(wú)法找到他所需要的支持就退出了聯(lián)合體。僅過(guò)了6個(gè)星期， O&Y就編制了一份700頁(yè)的文件。1987年7月17日，O&Y金絲雀碼頭投資公司與LDDC簽署了建筑面積為1200萬(wàn)平方米，總造價(jià)為30億英鎊的國(guó)際金融中心的總體建造協(xié)議。用于支付給LDDC20英畝(4000平方米/英畝)的價(jià)格是100萬(wàn)英鎊/英畝，共2000萬(wàn)英鎊，其中 800英鎊使用現(xiàn)金支付，另1200萬(wàn)英鎊用于開發(fā)商履行投資修建公共設(shè)施的義務(wù)。

　　 現(xiàn)在金絲雀碼頭成為了倫敦新興商業(yè)區(qū)的中心，吸引了大批世界級(jí)的金融和咨詢機(jī)構(gòu)，如摩根士坦利、瑞士一波、匯豐集團(tuán)、花旗集團(tuán)、巴克萊集團(tuán)，她也同時(shí)成為倫敦新的艦隊(duì)街，許多著名的報(bào)業(yè)公司紛涌而入。而O&Y看到了金絲雀碼頭的遠(yuǎn)景，居然同意資助修建碼頭輕軌至倫敦老金融中心Bank地區(qū)，之后還同意出資4億英鎊將倫敦的千年線地鐵延伸至碼頭區(qū)。所有的這一切都是1985年春季在金絲雀碼頭31號(hào)庫(kù)棚旁的一頓普通午飯帶來(lái)的結(jié)果。

　　 總結(jié)

　　 雖然經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的蕭條，雖然有來(lái)自于方方面面的批評(píng)，雖然很多人認(rèn)為L(zhǎng)DDC在開發(fā)時(shí)花了太多的公共財(cái)政而至今對(duì)LDDC的真實(shí)成本不得而知，但是 LDDC的成功是不言而喻的。LDDC的成功之處就在于她運(yùn)用政府力量首先修正長(zhǎng)期荒棄引起的市場(chǎng)失靈，等市場(chǎng)有起色、逐步走向成熟的時(shí)候，LDDC又開始調(diào)動(dòng)私人部門的力量來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。LDDC的成功是全面的，不僅在于經(jīng)濟(jì)、還在于社會(huì)、環(huán)境和文化等諸多方面，從以下數(shù)字對(duì)比就可以知道LDDC的成就。

　　 1991

　　 1998

　　 目標(biāo)預(yù)測(cè)

　　 人口（萬(wàn)）

　　 3.9

　　 8.4

　　 11.5

　　 就業(yè)（萬(wàn)）

　　 2.7

　　 8.4

　　 16.8

　　 住宅單元（萬(wàn)）

　　 1.5

　　 3.6

　　 5.0

　　 其中自有（%）

　　 5

　　 44

　　 52

　　 入駐企業(yè)

　　 1，014

　　 2，600

　　 5，000

　　 在區(qū)內(nèi)工作居民數(shù)

　　 5，200

　　 1，0500

　　 13，000

　　 研究小結(jié)

　　 倫敦碼頭區(qū)開發(fā)和LDDC的成功對(duì)上海城投的區(qū)域開發(fā)、城鎮(zhèn)開發(fā)和長(zhǎng)興島開發(fā)帶來(lái)什么樣的啟示?我們通過(guò)簡(jiǎn)單的對(duì)比就可以發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)興島和倫敦碼頭區(qū)在最初原始狀態(tài)下非常相似，都是一個(gè)經(jīng)濟(jì)比較落后的地區(qū)，與市中心的發(fā)展相比落差很大，空間距離甚遠(yuǎn)，都需要投資建設(shè)直達(dá)的交通設(shè)施，都沒(méi)有完整的基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施，前景一開始都不被市場(chǎng)人士看好。我們認(rèn)為，倫敦碼頭區(qū)和LDDC的案例提供我們以下三個(gè)方面的借鑒：

　　 1. 開發(fā)思想

　　 市場(chǎng)失靈是需要政府的力量來(lái)矯正的,LDDC一開始就清醒地認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)。

　　 LDDC并不關(guān)注于要將碼頭區(qū)開發(fā)成什么結(jié)果，而是著重力量扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的失靈，切切實(shí)實(shí)地把死氣沉沉的“生地”變成生氣勃勃的“熟地”：LDDC不僅投資于骨干基礎(chǔ)設(shè)施、不僅完善公建配套、還拿出不多的資本投入到社區(qū)的“軟環(huán)境”和“軟實(shí)力”的建設(shè)，如教育、培訓(xùn)、就業(yè)促進(jìn)、醫(yī)療保障等;并通過(guò)規(guī)劃控制和設(shè)計(jì)指導(dǎo)、市場(chǎng)營(yíng)銷、形象推廣等來(lái)完成土地價(jià)值的提升，這就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家區(qū)域開發(fā)的政府公司的思維邏輯，即不會(huì)關(guān)注于自我公司的得失， 而是整個(gè)區(qū)域和全社會(huì)的發(fā)展。

　　 2. 開發(fā)機(jī)制

　　 政府注資、財(cái)政補(bǔ)貼、開發(fā)公司、企業(yè)特區(qū)、開發(fā)框架、規(guī)劃控制、設(shè)計(jì)顧問(wèn)等等都是圍繞著上述的開發(fā)思想而設(shè)計(jì)并實(shí)施的。作為政府的代表，政府投資公司在開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)立規(guī)則、培育市場(chǎng)，既采取了適當(dāng)?shù)谋O(jiān)管手段，又不參與市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)，最終利用了有形和無(wú)形的市場(chǎng)杠桿的力量吸引私人資本的投入。被激發(fā)了私人資本的興趣會(huì)產(chǎn)生遠(yuǎn)大于政府的投資力量，碼頭區(qū)輕軌延伸線就說(shuō)明了這一點(diǎn)。

　　 3. 開發(fā)手段

　　 我們可以注意到，與我們開發(fā)一個(gè)區(qū)域所截然相反的做法是，LDDC對(duì)碼頭區(qū)的開發(fā)從頭至尾沒(méi)有一個(gè)完整的、詳細(xì)的規(guī)劃，頂多就是一個(gè)開發(fā)戰(zhàn)略和開發(fā)框架，對(duì)道格斯島和金絲雀碼頭首先也沒(méi)有所謂的定位，變成國(guó)際金融中心純屬偶然，最后市場(chǎng)前景輝煌。而我們慣常的做法就是首先找一些學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)搞戰(zhàn)略定位、找一個(gè)權(quán)威專業(yè)機(jī)構(gòu)搞規(guī)劃和詳規(guī)、政府完成基礎(chǔ)設(shè)施投資以后就來(lái)找招商，往往遭遇較大的不確定。金絲雀碼頭案例正好說(shuō)明了LDDC的市場(chǎng)邏輯和手段，她給與我們的啟發(fā)在于一個(gè)成功的發(fā)展計(jì)劃必須是以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向、隨內(nèi)外環(huán)境變化調(diào)整而最終確定的，是動(dòng)態(tài)和系統(tǒng)的。任何以政府意志為導(dǎo)向的紙上談兵式的規(guī)劃和發(fā)展計(jì)劃都將不可避免地遭遇失敗，而資源也將會(huì)受到極大浪費(fèi)。

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