城市綜合運營之他山之石

發布日期：2014-07-03來源：本網編輯：龔煒

[摘要]美國、歐洲、日本、我國香港地區等發達國家和地區的城市綜合運營發展狀況如何？有哪些做法和經驗值得我們參考和借鑒？未來的城市綜合體發展呈現出哪些新動向、新趨勢？

　　美國的城市綜合運營實踐

　　美國是現代城市綜合體的發源地之一，在城市空間創造、商業開發和場地營造等方面獨具造詣，其中紐約市中心的曼哈頓是美國城市綜合體發展的縮影，其中的洛克菲勒中心見證了城市的發展方向，其成功經驗體現在建筑綜合體的功能協調發展，具有辦公、旅店購物、居住和娛樂等功能，將城市綜合功能發揮到極致，是現代城市多功能協調的范例代表。洛克菲勒中心位于美國紐約最繁榮的曼哈頓區中部，代表二戰前摩天大廈的設計和綜合規劃的最高水平，開發初期由于缺乏建筑綜合體居住和酒店的基本功能，忽視復合功能間協調性的問題，難以形成良好的功能協調，后來通過建設一座希爾頓酒店，使城市綜合體功能得以改進和完善，戰后又陸續有一些續建建筑，中心有辦公建筑、劇院、音樂廳、餐館、地下商場、地下車庫等，還有小型花園和下沉式廣場，整個建筑群完美的體現出城市的綜合功能。美國弗吉尼亞州雷斯頓市鎮中心第一期的開發強調了辦公功能及商業街道的零售和餐飲功能的開發，而第二期則在第一期的功能基礎上，增加了居住功能，以完善整體的混合使用;項目的幾個獨立地塊在2001-2002年間，又進行了以居住功能和辦公功能的開發;項目整體分期開發的階段分配包含了地塊的彈性使用以及強烈場所感的營造。美國孟斐斯Peabody Place是美國最大的城市綜合體之一，包含了8個地塊，其中包括了對歷史建筑的改建和新建筑的建設;開發商和業主管理并監督了整個項目，同時將居住和辦公空間的每日運營工作轉包給了專門的公司，并直接管理酒店和零售功能，其中包括對零售功能的具體分配。美國舊金山歐巴布也那中心在20世紀90年代已經綜合了公共和文化功能，在多種功能和實體的管理方面具有代表性，包含了私有高端商業設施，融合了大量公共空間的居住功能，大量開發商而非一個總體開發商合作建設的包含若干城市建筑綜合體的區域，使得這一區域成為城市的核心地帶。美國德克薩斯州愛迪生Addison Circle是以城市街道網絡為基礎建立起來的位于市郊的城市綜合體實例，是愛迪生市的市中心;整個項目的市場營銷得益于公私合作的關系，使得當地媒體和出版社都對其進行積極的宣傳。

　　歐洲的城市綜合運營實踐

　　西歐大部分城市由于歷史悠久而使得建筑綜合體鮮有實踐可能，城市綜合體實踐只有在舊城改造及新區建設中才能有所施展。巴黎的拉德芳斯區于1986年建成于巴黎的西北部，位于城市主軸線的西端，是在老城區內改造開發的現代新城，有完善的配套服務設施為區內各企業及居民服務，建成當時歐洲最大的購物中心，有CNIT會議中心等數家大型會展中心，賓館客房超過800間，基本滿足了企業會議展覽需要。區內還有郵局、旅行社、出租車公司、快遞公司、餐廳等各種服務設施，使拉德芳斯區內真正成為一個服務配套設施齊備，以商務辦公功能為主，集居住、購物、會展、旅游等多功能一體的建筑群—CBDHOPSCA。拉德芳斯區是城市綜合體模式的第一個典型實例，也是城市綜合體在城市文脈傳承，歷史城區保護方面的工程典范。東歐的匈牙利布達佩斯Westend City Center包含辦公、酒店、零售、休閑和娛樂功能，所有功能部分同時進行施工，但是根據不同使用者的要求在不同的時間段完工。其零售部分功能在1999年圣誕前期完工，并據此商機對整個項目進行了推廣;其他功能在首次推廣活動后依次進行開業，從而延續將不同功能的推廣持續進行一年時間。

　　日本的城市綜合運營實踐

　　日本城市綜合體的發展變化主要體現在不同時期對新技術、群體開發、公共空間和外形等的注重程度上。在日本，由于土地資源緊張而謀求集約高效的土地利用率，從20世紀70年代開始建設大量的高層建筑綜合體，日本建筑采取的是“先建筑后藝術”的發展模式，在城市綜合體的立面設計上也得到了充分的體現。20世紀80年代以來，城市綜合體的外形開始追求形式和文化特征，城市綜合體設計才開始真正重視公共空間的組織創造及其與城市空間環境的關系。20世紀90年代，城市綜合體里面設計重點傾向于細部構造和技術處理，現如今更注重于將技術的影響與城市綜合體的造型和人們的審美意象結合在一起，創造新時代的日本城市綜合體風格。日本現代城市建筑綜合體形成自身特色，通過開發新技術來提高城市綜合體對城市環境的適應性;通過城市綜合體的群體開發來快速形成城市的空間景觀氣候;通過在城市綜合體中引入城市空間和城市交通來創造公共空間;通過技術和藝術的結合來塑造城市建筑綜合體的建筑立面。1994年完工的日本東京惠比壽花園廣場，以新型生活空間的塑造為宗旨，力圖創造一種與之相適應的、具有豐富空間感受的大眾化“街區”，設計上追求現代又有傳統城市風格的空間氛圍。地下與地鐵站直接連通，通道兩側設有大片商業，并與地下廣場相連。日本福岡博多運河城位于博多與天神的中間地帶，是一座屹立在那珂川河畔的大型綜合商業設施，包括大飯店、劇場、電影院和高科技主體公園等場所，以及綠地和噴泉等城市景觀多元化的未來城市綜合體樣本。六本木新城將大體量的高層建筑與寬闊的人行道、大最的露天空間交織在一起，使六本木新城成為著名的舊城改造、城市綜合體開發的代表項目。六本木新城在建立之初便對整體交通進行了全面規劃，充分考慮到將地鐵交通系統與都市公共交通系統相結合，并將人的流動放在第一位來考慮，以垂直流動線來思考建筑的構成，使整體空間充滿了層次變化感。日本六本木大型城市綜合體通過利用開放的屋頂空間組織多層次的公共空間基面，與都市融合協調，具有居住、工作、游玩、休憩、學習和創造等多項功能，在建設過程中集合的城市功能依靠多層次立體化的城市公共空間基面系統進行系統組織，充分利用地鐵交通系統與都市公共交通系統，將地區商業活動與東京整體觀光旅游相結合。

　　我國香港地區的城市綜合運營實踐

　　香港在20世紀80年代也經歷了城市綜合體的高速發展，由于香港地區用地緊張、地價極高、人口密度高等原因，香港的城市綜合體開發建設往往與城市交通進行密切結合。香港的土地政策主要是以自由式的經濟，動態的公司合作關系及其強化公共設施中私人投資比重的戰略為基礎。這一時期新建的城市綜合體不僅注意到和周圍交通的結合，還會更多的考慮到城市空間的引入，建筑空間上的臨近，緊湊設計等觀念，這樣就形成香港城市高密度的城市系統。如香港九龍車站綜合體項目，從1999年至2008年分期持續性建造的項目，創造出不同層面混合使用空間的內部聯系，代表著稠密城市地區生活典范。伴隨著城市用地的發展與城市功能的進化，城市中心的職能趨于復合，開發中往往要求建筑容量突破常規的規模限制以獲得盡可能大的商業面積，構筑城市地標。這在國外已經積累了很多經驗，表現為以高層超高層或者體量龐大的商業單體或群體建筑與城市快速軌道交通樞紐整合開發。2009年擴建完成的香港會議展覽中心是亞洲第二大會議及展覽場館，該場館位于聞名中外的維多利亞港上，是會展、酒店、辦公、居住、零售、休閑、娛樂、旅游和紀念的為一體的建筑綜合體，新翼大廳可容納4300人，是全球最大宴會廳之一。會展中心于1988年11月開幕，使用率不斷提升，第一次擴建工程于1997年6月完成，因對展覽場地空間的需求，會展中心于2006年5月開展第二次擴展工程，并于2009年4月完成。由于土地有限，中心第二次擴建的中庭部份懸于水面，采用了反傳統的由上而下的倒吊方式興建，并創下香港樓宇建筑工程史上多項紀錄。會展中心擴建部分的中段建筑物下已預留一闊75米之水道，作為興建快速公路及地下鐵路之用。地下鐵路將設一專站直達會展中心。

　　國際城市綜合運營實踐帶給我們的啟示

　　在城市副中心的建設中發揮軌道交通的功能，與區域內的商業、文化等其他功能設施有機融合，具有顯著的經濟效益和社會效益。1863年英國倫敦建成世界第一條地下空間的開發利用大型建筑物向地下空間的延伸發展成復雜的地下綜合體，進而發展成為地下城與軌道交通系統相結合的地下街系統，國外實踐經驗顯示，地下空間開發和利用應盡量與地鐵建設同步，尤其是地鐵站附近，人流集散換乘、服務設施及空間綜合利用率的要求較高。澳大利亞墨爾本中心商務區的大型商業綜合體，墨爾本中心的底層設有橫跨2個街廓的大型商場，共有200多家商店，成為墨爾本最大的零售業者集散地，圓錐玻璃頂下覆蓋的中庭起到連接地鐵交通作用;美國伊利諾斯州中心是以地鐵交通為主導，利用城市中庭組織建筑內外空間關系，輔以商業、辦公等城市功能，集為一體的城市綜合體;日本九州轉運站站同樣是以交通包括城鐵、輕軌和新干線為主導，將城市多層次軌道交通與建筑結合起來的別具一格的立體式建筑入口空間形態。交通樞紐與商業地產的聯合開發，在美國、日本以及歐洲等諸多國家獲得了成熟的發展。

　　從國內外來看，城市綜合體的發展存在以下新趨勢：以主街為核心的城市綜合體，政府投資支持力和涉及領域的增長，以交通設施為核心的城市綜合體，城市綜合體中零售功能的布局，城市綜合體對辦公及酒店功能吸引力的增加，城市綜合體對新技術和新材料的應用等。

　　城市綜合體發展最成熟的北美地區，它們正向小規模、低密度，以及城市傳統街區模式的方向發展，并有發展的獨特趨勢，在一些城市或市郊商業區的廢棄用地上譬如大量地面停車場進行城市綜合體開發。歐洲城市綜合體的建設多為城市中心區和廢棄的工業用地等，較小的城市綜合體項目是歐美地區未來建設的主流。此外對零售功能的開發或重新開發成為歐洲和北美地區城市綜合體的持續需求。

　　城市綜合體的發展在我國還處于初級階段，由于對城市的理論知識和實踐經驗的不足，從開發的前期評估、中期設計、后期營銷、到整體的運營、管理和維護，以及城市基礎設施的配合等方面存在相應的問題，然而近些年來我國城市建設發展中新建綜合體的數量成倍于西方發達國家，部分學者認為我國的城市外部環境并不完全適合城市綜合體的發展。現如今我國城市綜合體主要采用“巨構化”發展模式，城市綜合體的開發應考慮量力而行，根據不同城市的區域定位和城市規劃，優先考慮城市綜合體與外部城市空間整體的統一、協調，從功能用地和交通整合的角度進行城市綜合體的開發和建設，發揮其功能復合的整體優勢，提升城市的空間價值。(作者：袁競峰 賈若愚 周欣帥)

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