建筑項目立項決策階段，如何做好投資估算

發(fā)布日期：2017-11-28來源：網(wǎng)絡(luò)來源編輯：張繼蕊

[摘要]

　　 中國的工程建設(shè)領(lǐng)域飛速發(fā)展，市場也日趨成熟飽和.與之相關(guān)的各行業(yè)均面臨著巨大的競爭和挑戰(zhàn)，項目業(yè)主的投資更日趨謹慎，決策更穩(wěn)健，對投資項目的經(jīng)濟性要求更高更嚴，對決策階段編制的投資估算也要求更詳細準確。

　　投資估算的目的和作用

　　 1、項目投資決策和制定融資方案的重要依據(jù)

　　 項目立項決策階段的投資估算所確定的資金額，是投資者進行投資決策、制定融資方案和資金籌措的重要依據(jù)，投資者要根據(jù)自身的財務(wù)能力和信用狀況作出是否投資的決策。同時，投資估算的準確度，也將直接影響融資方案的可靠性以及各類資金在幣種、數(shù)量及時間要求上能否滿足項目建設(shè)的需要。

　　 2、進行項目經(jīng)濟評價的基礎(chǔ)

　　 經(jīng)濟評價是對項目的費用與效益作出全面的分析評價，項目所需投資是項目費用的重要組成部分，是進行經(jīng)濟評價的基礎(chǔ)。投資估算準確與否，將直接影響經(jīng)濟評價的可靠性。

　　 3、編制初步設(shè)計概算的依據(jù)

　　 按照項目建設(shè)程序，應(yīng)在可行性研究報告被審定或批準后進行初步設(shè)計。經(jīng)審定或批準的可行性研究報告是編制初步設(shè)計的依據(jù)，報告中所估算的投資額是編制初步設(shè)計概算的依據(jù)，是建設(shè)投資的最高限額，以后各階段的工程造價均不能超過此金額。

　　 投資估算的主要影響因素

　　 1、建設(shè)地區(qū)及建設(shè)地點

　　 建筑產(chǎn)品存在于不同的地域空間，其產(chǎn)品價格必然受到所在地區(qū)空間、時間、自然條件、社會與市場軟硬環(huán)境的影響。

　　 建筑產(chǎn)品的價值是人工、材料、機具、資金和技術(shù)投人的結(jié)果，不同的區(qū)域和市場條件，如當?shù)貧夂驐l件、自然資源、物資供應(yīng)、施工現(xiàn)場、基礎(chǔ)設(shè)施配套、周邊配套(如學(xué)校、大型商業(yè)區(qū)等)、區(qū)域物價、交通狀況、周邊建筑檔次等影響著項目的定位、成本和收益等，對項目的市場前景有著決定性的作用。

　　 建設(shè)地點選定后，項目業(yè)主通常按照政府規(guī)劃和自身狀況選擇建設(shè)方案，從而決定建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容，而建設(shè)內(nèi)容決定著投資估算的范圍，影響著工程造價的廣度。

　　 2、建設(shè)標準

　　 建設(shè)標準是項目決策的重要內(nèi)容之一，也是影響工程造價高低的重要因素。建設(shè)標準一般根據(jù)政策文件、業(yè)主需求和市場定位來確定，是編制項目建議書和可行性研究報告的重要依據(jù)，建設(shè)標準能否起到控制工程造價、指導(dǎo)建設(shè)投資的作用，關(guān)鍵在于標準水平定得是否合理。

　　 3、建設(shè)方案

　　 建設(shè)投資包括工程費用、工程建設(shè)其他費用和預(yù)備費用，其中工程建設(shè)其他費和預(yù)備費由行業(yè)主管部門制定的相關(guān)政策性文件的費用標準或?qū)嶋H合同價確定，除土地費外的其他費用所占的比重較小，不確定性因素也較少，其成本基本可控。而工程費用所占比重很大，且涉及面廣、周期長、影響因素眾多，但其中工程設(shè)計對其影響最大，高達75%以上。

　　 所以建設(shè)項目方案設(shè)計尤為重要，一旦方案敲定，其建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)標準等則基本確定，其方案設(shè)計的優(yōu)劣對建筑產(chǎn)品的最終造價影響較大。

　　 如何做好投資估算

　　 1、重視方案設(shè)計，加強設(shè)計人員的經(jīng)濟意識

　　 設(shè)計人員應(yīng)意識到，造價控制不僅是造價人員的事，也是設(shè)計人員不可推卸的責(zé)任和義務(wù)。方案設(shè)計應(yīng)具有前瞻性、創(chuàng)造性和可實施性，在方案選型時必須考慮周全，加強經(jīng)濟觀念與成本意識，不僅擅長從技術(shù)層面也要從經(jīng)濟角度對方案進行優(yōu)選，注重對工程造價有重大影響的建筑平面、結(jié)構(gòu)類型、空間組合、層高和外立面效果等要素的設(shè)計，做到技術(shù)與經(jīng)濟的合理結(jié)合，在滿足建筑功能需求的情況下，盡量選用平面規(guī)整、方正的平面布局，減小建筑物周長與建筑面積比，實現(xiàn)建筑物壽命周期成本最低的目標要求。

　　 2、提高工程造價人員的綜合素質(zhì)

　　 (1)加強工程造價人員的責(zé)任心，提高項目前期控制意識。造價人員應(yīng)意識到照圖算量計價只是工程造價中最基本最簡單的工作，資料匱乏的項目立項決策階段的造價控制既是重點也是難點。

　　 造價人員應(yīng)根據(jù)自身的工作經(jīng)驗積累已完工程造價的資料，并結(jié)合專門機構(gòu)發(fā)布的政策性文件和造價信息，積極參與到項目前期的造價控制中，在展示自我工作能力、積累全方位工程造價相關(guān)知識的同時，也能了解到設(shè)計和業(yè)主的建設(shè)意圖，更好的服務(wù)于業(yè)主，為業(yè)主提供準確的有價值的造價信息，從而使自己及單位更具競爭力。

　　 (2)在投資估算中做到不漏算和重算費用。工程造價人員應(yīng)具備一定的設(shè)計專業(yè)基礎(chǔ)知識，在建設(shè)項目只有建筑方案而無其他專業(yè)設(shè)計的情況下，能大致知道該建筑可能采用的結(jié)構(gòu)形式以及其他專業(yè)可能涉及的建設(shè)內(nèi)容;應(yīng)具有一定的施工常識，能依據(jù)建筑方案、地勘資料及建筑周邊狀況大致推斷可能選用的基礎(chǔ)形式和采取的施工組織措施(如基坑護壁、施工降水、施工電梯等);能依據(jù)建設(shè)地點的地質(zhì)地貌，正確判定項目總圖可能產(chǎn)生的大額總平面費用(如堡坎、排洪溝及大規(guī)模土石方的挖填和堆運等);能依據(jù)設(shè)計專業(yè)述及的建設(shè)標準，合理確定裝修檔次、設(shè)備選型與之匹配;能根據(jù)建設(shè)項目的特殊性質(zhì)，判斷可能發(fā)生的其他工程費，如新建大型醫(yī)院的污水處理、高級博物館的文物保護(如監(jiān)控恒溫恒濕)等;應(yīng)了解項目的資金使用計劃和資金來源，核實有無融資費用，如建設(shè)期貸款利息等;對國有資金建設(shè)項目而言，應(yīng)落實水電氣的接人位置以及遠距離接入費用的資金來源。

　　 3、做好投資估算基礎(chǔ)資料和相關(guān)依據(jù)的收集

　　 (1)對擬建項目建設(shè)地的地質(zhì)條件、水電路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況、場平布置、交通運輸、氣候條件、節(jié)能環(huán)保要求、自然資源狀況等與工程造價緊密相關(guān)又具有項目獨特性的基礎(chǔ)資料進行收集，必要時進行現(xiàn)場踏勘和實地考察，使收集的資料更切實際和準確可靠。

　　 (2)收集專門機構(gòu)發(fā)布的建設(shè)工程造價費用構(gòu)成、工程建設(shè)其他費用估算辦法和費用標準、定額標準、造價信息、估算指標、物價指數(shù)、技術(shù)方法以及其他有關(guān)工程造價的文件。

　　 (3)根據(jù)工程造價人員自身的工作經(jīng)驗，對已完成類似項目的工程設(shè)計、工程量及價格指標加以總結(jié)分析，以備投資估算參考使用。

　　 4、真實、合理地編制投資估算

　　 投資估算中的工程建設(shè)其他費和預(yù)備費是按照國家或地方政府的政策文件或?qū)嶋H收費來計算的，其計算基礎(chǔ)是建安工程費或建筑面積，所以投資估算的重點和難點是確定建安工程費的投資額。

　　 5、推行全面細致的投資估算方法

　　 項目立項決策階段投資估算的難點是無詳細圖紙，計量較困難，從而導(dǎo)致造價確定困難，準確度不高。根據(jù)大家在實際工作中參與前期工作的經(jīng)驗，按照已完類似工程資料并結(jié)合方案設(shè)計平面圖、層高和結(jié)構(gòu)形式等基本信息，對建設(shè)方案的工程量進行初測，按定額劃分的項目細化工程量，并根據(jù)當?shù)禺敃r的定額、人材機及其他政策性文件計算出項目的全費用單價，編制較詳細的投資估算。

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