房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”過(guò)程中將面臨的困境及問(wèn)題

發(fā)布日期：2015-05-13來(lái)源：和訊房產(chǎn) 編輯：宋珍珍

[摘要]

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅“營(yíng)改增”實(shí)施在即，各種傳聞、消息充斥各種論壇及媒體。

　　筆者認(rèn)為，要從以下幾方面來(lái)分析房地產(chǎn)業(yè)在“營(yíng)改增”過(guò)程中將會(huì)面臨的困境及問(wèn)題：包括流轉(zhuǎn)稅負(fù)會(huì)不會(huì)增加?土地可不可以抵扣?建安、材料成本會(huì)不會(huì)增加?土地增值稅會(huì)不會(huì)取消?對(duì)其他如契稅等會(huì)不會(huì)產(chǎn)生影響?期初留抵及政策過(guò)渡?基于以上問(wèn)題，行業(yè)管理部門(mén)應(yīng)在政策制定過(guò)程中充分考慮房地產(chǎn)、建筑安裝業(yè)的行業(yè)特殊性，如土地出讓金、稅源等因素的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況，建立相應(yīng)的應(yīng)對(duì)機(jī)制。

　　一、“營(yíng)改增”后流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)變化及企業(yè)管控問(wèn)題

　　通常稅制改革會(huì)兼顧行業(yè)承受與財(cái)稅收入，“營(yíng)改增”不宜增加行業(yè)流轉(zhuǎn)稅負(fù)。照此原理，行業(yè)對(duì)于稅負(fù)增長(zhǎng)擔(dān)憂是否就是過(guò)于緊張呢?按原來(lái)營(yíng)業(yè)稅 5%(我們都不考慮城建等附加稅)計(jì)算，原來(lái)銷售100萬(wàn)元房子要交5萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅。如果“營(yíng)改增”后稅率是11%，那么“營(yíng)改增”后銷售價(jià)從100萬(wàn)元變成了90.1萬(wàn)元，銷項(xiàng)稅為9.9萬(wàn)元，企業(yè)想還交與原來(lái)營(yíng)業(yè)稅相同的5萬(wàn)元，就要在土地、建安、材料、利息等成本中取得4.9萬(wàn)元增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，才能使“營(yíng)改增”后稅負(fù)不變。所以開(kāi)發(fā)企業(yè)“營(yíng)改增”后需關(guān)注的是如何在成本(即“營(yíng)改增”后價(jià)稅合計(jì))不變情況下，取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額是成本控制及財(cái)務(wù)工作重點(diǎn)。根據(jù)我們測(cè)算，超過(guò)85%成本足額取得進(jìn)稅額稅票，行業(yè)平均稅負(fù)是可以保持;如充分(全額)取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票抵扣流轉(zhuǎn)稅負(fù)是會(huì)降低的。這是未來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理重要目標(biāo)。

　　二、土地成本抵扣及比率問(wèn)題

　　經(jīng)測(cè)算，如果土地不可以抵扣，除了土地占比項(xiàng)目外，行業(yè)平均稅負(fù)上升1~2%，北京(樓盤(pán))的項(xiàng)目由于土地成本占比大，很多項(xiàng)目流轉(zhuǎn)稅負(fù)會(huì)達(dá)8%以上，較“營(yíng)改增”之前上升3%以上。因此，如果將土地給予抵扣，從而有利于稅改順利推行，減少對(duì)行業(yè)稅負(fù)變化影響，征管實(shí)踐中可根據(jù)收入情況具體調(diào)節(jié)抵扣比率。土地成本即便可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，困擾開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅因素還是一大堆，包括：

　　1、土地性質(zhì)不同，有“招拍掛”、劃撥、投資、改變性質(zhì)等方式。常見(jiàn)的以“招拍掛”支出土地出讓金以外，還要進(jìn)行回遷房、配套等多種補(bǔ)償形式。這部分是否可抵，用何票據(jù)抵扣?以利于公平稅負(fù)原則，如何協(xié)調(diào)使企業(yè)實(shí)際發(fā)生成本得以抵扣是開(kāi)發(fā)企業(yè)在“拿地”前不得不考慮問(wèn)題。

　　2、老項(xiàng)目土地成本壓力，企業(yè)賬面土地成本低，特別是股權(quán)溢價(jià)收購(gòu)項(xiàng)，由于無(wú)多少合規(guī)成本票據(jù)，如果采取期初留抵方式，按發(fā)票可留抵進(jìn)項(xiàng)稅也不多，在沒(méi)有充分進(jìn)項(xiàng)稅情況下，必將導(dǎo)致“營(yíng)改增”后流轉(zhuǎn)稅負(fù)增加。

　　3、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目，一定要重新計(jì)算土地成本與股權(quán)溢價(jià)，對(duì)不能扣項(xiàng)要進(jìn)行充分估計(jì)。

　　4、一二級(jí)開(kāi)發(fā)問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)接受委托，代政府進(jìn)行一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，一般在北京會(huì)取得約8%確定利潤(rùn)，“營(yíng)改增”后如果按增值稅交納，會(huì)發(fā)生很多不確定性因素，如拆遷成本、個(gè)人白條等如何界定抵扣，處理不好會(huì)增加稅負(fù)。所以土地儲(chǔ)備中心與房地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要明確稅費(fèi)承擔(dān)方式。同一公司又以取得二級(jí)土地還要明確收款票據(jù)方式等，否則將影響企業(yè)結(jié)算與利潤(rùn)。

　　三、建安、材料成本管理與成本傳導(dǎo)管理問(wèn)題

　　“營(yíng)改增”前建安材料已形成較大體系，“營(yíng)改增”以后，開(kāi)發(fā)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注不含稅的進(jìn)價(jià)，所以整個(gè)造價(jià)、核算、合同管理將出現(xiàn)新的情況：會(huì)形成開(kāi)發(fā)企業(yè)倒逼施工方開(kāi)具11%的建安專用票，開(kāi)發(fā)企業(yè)更加喜好甲供材的方式，因其進(jìn)項(xiàng)稅率為17%。施工方形成總包——>分包——>材料—— >材料分包倒逼方式，最終形成整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上的核算、稅務(wù)合規(guī)。但問(wèn)題是，建安企業(yè)多年形成3%營(yíng)業(yè)稅模式，除了大型查賬征收的施工企業(yè)外，多數(shù)企業(yè)疏于進(jìn)貨發(fā)票據(jù)管理，很多施工方小型供應(yīng)企業(yè)交稅意識(shí)差，“營(yíng)改增”的轉(zhuǎn)變會(huì)使施工企業(yè)向供應(yīng)商層層索要增值稅專用票，可能會(huì)增加采購(gòu)成本。這種成本增加也會(huì)部分傳導(dǎo)給開(kāi)發(fā)企業(yè)，造成開(kāi)發(fā)企業(yè)成本上升及資金壓力。

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)一方面要加強(qiáng)合同結(jié)算管理，以不含稅的進(jìn)價(jià)作為供應(yīng)的價(jià)格考核主要依據(jù)，建立不含稅的結(jié)算定額考核指標(biāo);另一方面對(duì)結(jié)算發(fā)票滯后問(wèn)題做好管理預(yù)期，充分及時(shí)獲得專用發(fā)票;同時(shí)在價(jià)稅合不變情況下加大17%進(jìn)項(xiàng)票稅取得。

　　四、“營(yíng)改增”后銷項(xiàng)稅與進(jìn)項(xiàng)稅不匹配問(wèn)題

　　房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品商品房未生產(chǎn)完前，已進(jìn)行銷售或預(yù)售，“營(yíng)改增”之后出現(xiàn)企業(yè)進(jìn)行銷售在前，成本及進(jìn)項(xiàng)稅延后的情況。即使項(xiàng)目完成也存在著未結(jié)算而未取得增值稅專用發(fā)票抵扣的情況。這與一般工業(yè)、商業(yè)企業(yè)先生產(chǎn)再銷售或先進(jìn)貨再銷售不同，從而導(dǎo)致以票管稅方式在房地產(chǎn)業(yè)方面會(huì)產(chǎn)生銷項(xiàng)稅與進(jìn)項(xiàng)稅的不匹配，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)先交稅后來(lái)票留抵情況。特別是近幾年房地產(chǎn)資金壓力大、工程款結(jié)算不及時(shí)，這種壓力在“營(yíng)改增”后會(huì)進(jìn)一步加大。開(kāi)發(fā)企業(yè)一方面催施工及材料供應(yīng)商進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，另一方面不及時(shí)結(jié)款，會(huì)造成施工企業(yè)與開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張，加劇行業(yè)成本上升。

　　“營(yíng)改增”后如何解決開(kāi)發(fā)企業(yè)銷項(xiàng)稅與進(jìn)項(xiàng)稅不匹配問(wèn)題，除了開(kāi)發(fā)企業(yè)自身加強(qiáng)管理之外，管理部門(mén)能否在稅務(wù)收入遞延、及時(shí)退還留抵方面做出探索，否則開(kāi)發(fā)企業(yè)即使“營(yíng)改增”稅負(fù)不變，因提早交稅造成時(shí)間成本也非常大，不利于企業(yè)發(fā)展。

　　本文作者：闞振芳，注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師，長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)財(cái)稅研究。

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