房地產業“營改增”過程中將面臨的困境及問題

發布日期：2015-05-13來源：和訊房產 編輯：宋珍珍

[摘要]

　　房地產開發企業營業稅改征增值稅“營改增”實施在即，各種傳聞、消息充斥各種論壇及媒體。

　　筆者認為，要從以下幾方面來分析房地產業在“營改增”過程中將會面臨的困境及問題：包括流轉稅負會不會增加?土地可不可以抵扣?建安、材料成本會不會增加?土地增值稅會不會取消?對其他如契稅等會不會產生影響?期初留抵及政策過渡?基于以上問題，行業管理部門應在政策制定過程中充分考慮房地產、建筑安裝業的行業特殊性，如土地出讓金、稅源等因素的影響。房地產開發企業應根據自身情況，建立相應的應對機制。

　　一、“營改增”后流轉稅稅負變化及企業管控問題

　　通常稅制改革會兼顧行業承受與財稅收入，“營改增”不宜增加行業流轉稅負。照此原理，行業對于稅負增長擔憂是否就是過于緊張呢?按原來營業稅 5%(我們都不考慮城建等附加稅)計算，原來銷售100萬元房子要交5萬元營業稅。如果“營改增”后稅率是11%，那么“營改增”后銷售價從100萬元變成了90.1萬元，銷項稅為9.9萬元，企業想還交與原來營業稅相同的5萬元，就要在土地、建安、材料、利息等成本中取得4.9萬元增值稅進項稅額，才能使“營改增”后稅負不變。所以開發企業“營改增”后需關注的是如何在成本(即“營改增”后價稅合計)不變情況下，取得增值稅進項稅額是成本控制及財務工作重點。根據我們測算，超過85%成本足額取得進稅額稅票，行業平均稅負是可以保持;如充分(全額)取得進項稅發票抵扣流轉稅負是會降低的。這是未來開發企業財務管理重要目標。

　　二、土地成本抵扣及比率問題

　　經測算，如果土地不可以抵扣，除了土地占比項目外，行業平均稅負上升1~2%，北京(樓盤)的項目由于土地成本占比大，很多項目流轉稅負會達8%以上，較“營改增”之前上升3%以上。因此，如果將土地給予抵扣，從而有利于稅改順利推行，減少對行業稅負變化影響，征管實踐中可根據收入情況具體調節抵扣比率。土地成本即便可以抵扣進項稅，困擾開發項目的增值稅進項稅因素還是一大堆，包括：

　　1、土地性質不同，有“招拍掛”、劃撥、投資、改變性質等方式。常見的以“招拍掛”支出土地出讓金以外，還要進行回遷房、配套等多種補償形式。這部分是否可抵，用何票據抵扣?以利于公平稅負原則，如何協調使企業實際發生成本得以抵扣是開發企業在“拿地”前不得不考慮問題。

　　2、老項目土地成本壓力，企業賬面土地成本低，特別是股權溢價收購項，由于無多少合規成本票據，如果采取期初留抵方式，按發票可留抵進項稅也不多，在沒有充分進項稅情況下，必將導致“營改增”后流轉稅負增加。

　　3、股權并購項目，一定要重新計算土地成本與股權溢價，對不能扣項要進行充分估計。

　　4、一二級開發問題，房地產企業接受委托，代政府進行一級土地開發，一般在北京會取得約8%確定利潤，“營改增”后如果按增值稅交納，會發生很多不確定性因素，如拆遷成本、個人白條等如何界定抵扣，處理不好會增加稅負。所以土地儲備中心與房地產一級開發企業需要明確稅費承擔方式。同一公司又以取得二級土地還要明確收款票據方式等，否則將影響企業結算與利潤。

　　三、建安、材料成本管理與成本傳導管理問題

　　“營改增”前建安材料已形成較大體系，“營改增”以后，開發企業重點關注不含稅的進價，所以整個造價、核算、合同管理將出現新的情況：會形成開發企業倒逼施工方開具11%的建安專用票，開發企業更加喜好甲供材的方式，因其進項稅率為17%。施工方形成總包——>分包——>材料—— >材料分包倒逼方式，最終形成整個產業鏈上的核算、稅務合規。但問題是，建安企業多年形成3%營業稅模式，除了大型查賬征收的施工企業外，多數企業疏于進貨發票據管理，很多施工方小型供應企業交稅意識差，“營改增”的轉變會使施工企業向供應商層層索要增值稅專用票，可能會增加采購成本。這種成本增加也會部分傳導給開發企業，造成開發企業成本上升及資金壓力。

　　開發企業一方面要加強合同結算管理，以不含稅的進價作為供應的價格考核主要依據，建立不含稅的結算定額考核指標;另一方面對結算發票滯后問題做好管理預期，充分及時獲得專用發票;同時在價稅合不變情況下加大17%進項票稅取得。

　　四、“營改增”后銷項稅與進項稅不匹配問題

　　房地產企業的產品商品房未生產完前，已進行銷售或預售，“營改增”之后出現企業進行銷售在前，成本及進項稅延后的情況。即使項目完成也存在著未結算而未取得增值稅專用發票抵扣的情況。這與一般工業、商業企業先生產再銷售或先進貨再銷售不同，從而導致以票管稅方式在房地產業方面會產生銷項稅與進項稅的不匹配，造成房地產開發企業先交稅后來票留抵情況。特別是近幾年房地產資金壓力大、工程款結算不及時，這種壓力在“營改增”后會進一步加大。開發企業一方面催施工及材料供應商進項發票，另一方面不及時結款，會造成施工企業與開發企業資金緊張，加劇行業成本上升。

　　“營改增”后如何解決開發企業銷項稅與進項稅不匹配問題，除了開發企業自身加強管理之外，管理部門能否在稅務收入遞延、及時退還留抵方面做出探索，否則開發企業即使“營改增”稅負不變，因提早交稅造成時間成本也非常大，不利于企業發展。

　　本文作者：闞振芳，注冊會計師、注冊稅務師，長期從事房地產財稅研究。

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