是否支付的地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本都能享受加計扣除？

發(fā)布日期：2015-12-11來源：納稅服務網(wǎng)編輯：劉夢怡

[摘要]

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%的扣除。是否支付的地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本都能享受加計扣除?本文詳細解讀。

　　一、對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，不允許加計扣除。

　　《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》(國稅函發(fā)[1995]110號)第六條(一)項規(guī)定，對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

　　二、對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許加計扣除開發(fā)土地所需成本的20%， 加計扣除計算基數(shù)不包括取得土地使用權(quán)時支付的地價款。

　　《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱>的通知》(國稅函發(fā)[1995]110號)第六條(二)項規(guī)定，對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

　　三、代收費用計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)。

　　《財政部　國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]048號)第六條規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅;如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù);對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

　　《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則>的通知》(國稅發(fā)[2007]132號)第二十五條(一)項規(guī)定，代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。

　　四、裝修費用的加計扣除。

　　《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　《關(guān)于印發(fā)〈商品住宅裝修一次到位實施細則〉的通知》(建住房〔2002〕190號)規(guī)定，住宅裝修工程中不含住宅不能構(gòu)成不動產(chǎn)附屬設施和附著物的家具、電器等動產(chǎn)設施。

　　裝修費用是否包括家具、電器等動產(chǎn)設施，各地有不同的規(guī)定。

　　《重慶市地方稅務局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(渝地稅發(fā)[2011]221號)第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的精裝房，其裝修費用(含裝飾、設備等費用)已在《商品房買賣合同》中注明的，可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，允許扣除并按規(guī)定準予加計扣除。

　　《江蘇省地方稅務局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務問題的公告》(蘇地稅規(guī)[2012]1號)第五條(三)項規(guī)定，凡以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開發(fā)成本計算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費用支出，一律不得作為開發(fā)成本扣除。

　　五、購買在建項目進行繼續(xù)建設再轉(zhuǎn)讓的，后續(xù)建設支出可按規(guī)定加計扣除。

　　《浙江省地方稅務局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告》(浙江省地方稅務局公告2014年第16號)第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設，達到銷售條件進行商品房銷售的，其購買在建項目所支付的價款及稅金允許扣除，但不得作為土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本加計 20%扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用按比例計算扣除的基數(shù)。后續(xù)建設支出的扣除項目處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及其實施細則第七條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　六、省以上人民政府批準征收的規(guī)費、基金不能加計扣除。

　　《山東省地方稅務局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預征和清算管理暫行辦法》( 魯?shù)囟惏l(fā)[2004]33號)第十九條(四)項規(guī)定，經(jīng)省以上人民政府批準征收的規(guī)費、基金，可視同稅金予以扣除。

　　《江蘇省地方稅務局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務問題的公告》(蘇地稅規(guī)[2012]1號)第五條(五)項1款規(guī)定，市政公用基礎設施配套費、人防工程異地建設費不得加計扣除，也不作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除的計算基數(shù)。

　　七、土地出讓金返還款，不能扣除。

　　《江蘇省地方稅務局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務問題的公告》(蘇地稅規(guī)[2012]1號)第五條(四)項規(guī)定，納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款，在計算土地增值稅時，應以納稅人實際支付土地出讓金(包括后期補繳的土地出讓金)，減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經(jīng)濟利益后予以確認。

　　《遼寧省地方稅務局關(guān)于明確土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(遼地稅函「2012」92號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從政府部門取得各種形式的返還款，地方稅務機關(guān)在土地增值稅清算時，其返還款不允許扣除，直接沖減土地成本。

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