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本文分為四個部分：基本規定、房地產稅收政策、建筑業稅收政策、管理規定
第一部分 增值稅納稅人的基本規定
在中國境內銷售服務、無形資產或者不動產的單位和個人，為增值稅納稅人。
納稅人年應征增值稅銷售額超過財政部和國家稅務總局規定標準(500萬元)的納稅人為一般納稅人，未超過規定標準的納稅人為小規模納稅人。
一般納稅人發生應稅行為適用一般計稅方法計稅，應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額。
小規模納稅人發生應稅行為適用簡易計稅方法計稅，應納稅額=銷售額×征收率。
第二部分 房地產相關的稅收規定
一、取得不動產的抵扣規定
1. 所有增值稅一般納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產企業自行開發的房地產。
融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。
二、銷售不動產的征稅范圍
銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業務活動。不動產，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物等。
建筑物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。
構筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。
轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。
三、經營租賃不動產的征稅范圍
經營租賃不動產，是指在約定時間內將不動產轉讓他人使用且租賃物所有權不變更的業務活動。將建筑物、構筑物等不動產的廣告位出租給其他單位或者個人用于發布廣告，按照經營租賃服務繳納增值稅。
四、稅率和特殊征收率及計稅方法
(一)銷售不動產、提供不動產租賃服務的稅率為11%;銷售、出租不動產的征收率為5%。
五、利息及費用不得抵扣進項稅額
(一)納稅人購進貸款服務(支付利息)的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
(二)納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
六、不征收增值稅的收入
房地產主管部門或者其指定機構、公積金管理中心、開發企業以及物業管理單位代收的住房專項維修基金。
七、銷售額的規定
(一)銷售額，是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用(不含稅)，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。
(二)除用于公益事業或者以社會公眾為對象的外，單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓不動產，應當視同銷售。
(三)房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。
房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，以取得的全部價款和價外費用，扣除向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。
支付的土地價款，應當取得省級以上財政部門印制的財政票據或者國家稅務總局規定的其他憑證為合法有效憑證。否則，不得扣除。
納稅人取得的上述憑證屬于增值稅扣稅憑證的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
八、銷售不動產的特別征稅規定
(一)預售房地產項目
房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
(二)一般納稅人銷售房地產老項目
1. 一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產，可以選擇適應簡易計稅方法，以全部收入減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的征收率在不動產所在地主管稅務機關預繳增值稅，向機構所在地主管稅務機關申報繳納增值稅。
2. 一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
3. 房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5% 的征收率計稅。
(三)一般納稅人銷售房地產新項目
1. 一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
2. 一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
(四)小規模納稅人銷售房地產項目
1. 小規模納稅人銷售其取得(不含自建)的不動產(不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產)，應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
2. 小規模納稅人銷售其自建的不動產，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
3. 房地產開發企業中的小規模納稅人，銷售自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計稅。
(五)個人出售房地產項目
1. 個人銷售自建自用住房免征增值稅。
2. 北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區，個體工商戶和個人銷售購買的住房，將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。
辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照有關規定執行。
3. 北京市、上海市、廣州市和深圳市，個體工商戶和個人銷售購買的住房，將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用。
辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照有關規定執行。
個體工商戶應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
3. 其他個人銷售其取得(不含自建)的不動產(不含其購買的住房)，以全部收入減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5% 的征收率申報繳納增值稅。
九、租賃不動產的特別征稅規定
(一)一般納稅人出租不動產老項目
1.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租其2016年4月 30日前取得的與機構所在地不在同一縣(市)的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
2. 公路經營企業中的一般納稅人收取試點前開工的高速公路的車輛通行費，可以選擇適用簡易計稅方法，減按3%的征收率計算應納稅額。
試點前開工的高速公路，是指相關施工許可證明上注明的合同開工日期在2016年4月30日前的高速公路。
(二)一般納稅人出租不動產新項目
一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構所在地不在同一縣(市)的不動產，應按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報繳納增值稅。
(三)小規模納稅人出租不動產
小規模納稅人出租其取得的不動產(不含個人出租住房)，應按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣(市)的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
(四)個人出租不動產
1. 其他個人出租其取得的不動產(不含住房)，應按照5%的征收率計算應納稅額。
2. 個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。
十、異地經營稅款預繳規定
一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產(不含自建)，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。上述納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老項目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
一般納稅人跨省(自治區、直轄市或者計劃單列市)銷售、出租取得的與機構所在地不在同一省(自治區、直轄市或者計劃單列市)的不動產，在機構所在地申報納稅時，計算的應納稅額小于已預繳稅額，且差額較大的，由國家稅務總局通知不動產所在地省級稅務機關，在一定時期內暫停預繳增值稅。
第三部分 建筑業相關的稅收規定
一、建筑業征稅范圍
建筑服務，是指各類建筑物、構筑物及其附屬設施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設備、設施等的安裝以及其他工程作業的業務活動。包括工程服務、安裝服務、修繕服務、裝飾服務和其他建筑服務。
二、稅率及征收率
納稅人提供建筑服務的增值稅稅率為11%;增值稅征收率為3%;財政部和國家稅務總局另有規定的除外。
三、銷售額的規定
(一)銷售額，是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用(不含稅)，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。
(二)除用于公益事業或者以社會公眾為對象的外，單位或者個人向其他單位或者個人無償提供建筑服務，應當視同銷售。
(三)納稅人提供建筑服務適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。
四、提供建筑服務的特別征稅規定
(一)為甲供工程提供服務
一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由發包方自行采購的建筑工程。
(二)以清包工方式提供建筑服務
一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
以清包工方式提供建筑服務，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務。
(三)為老項目提供建筑服務
一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
建筑工程老項目是指:
1. 《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
2. 未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
五、異地施工稅收管理
1. 一般納稅人跨縣(市)提供建筑服務，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預征率在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
2. 一般納稅人跨縣(市)提供建筑服務，選擇適用簡易計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
3. 試點納稅人中的小規模納稅人(以下稱小規模納稅人)跨縣(市)提供建筑服務，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
4. 一般納稅人跨省(自治區、直轄市或者計劃單列市)提供建筑服務，在機構所在地申報納稅時，計算的應納稅額小于已預繳稅額，且差額較大的，由國家稅務總局通知建筑服務發生地省級稅務機關，在一定時期內暫停預繳增值稅。
第四部分 房地產、建筑業相關管理規定
一、納稅人規定規定
納稅人年應征增值稅銷售額超過財政部和國家稅務總局規定標準(500萬元)的納稅人為一般納稅人，未超過規定標準的納稅人為小規模納稅人。
年應稅銷售額超過規定標準的其他個人不屬于一般納稅人。年應稅銷售額超過規定標準但不經常發生應稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規模納稅人納稅。
除國家稅務總局另有規定外，一經登記為一般納稅人后，不得轉為小規模納稅人。
二、增值稅兩種計稅辦法
增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。
(一)一般計稅方法
1. 一般計稅方法的應納稅額，是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。應納稅額計算公式：
應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額
當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。
2. 銷項稅額，是指納稅人發生應稅行為按照銷售額和增值稅稅率計算的增值稅額。
銷項稅額=銷售額×稅率
3. 進項稅額，是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，支付或者負擔的增值稅額。
準予從銷項稅額中抵扣的進項稅額為：增值稅扣稅憑證(增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書、稅收繳款憑證和農產品收購發票、農產品銷售發票)上注明或計算的增值稅額。按照規定不得抵扣的進項稅額應當轉出或扣減。
(二)簡易計稅方法
簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。
應納稅額=銷售額×征收率
(三)一般納稅人發生財政部和國家稅務總局規定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。
三、不含稅銷售額的計算
(一)一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：
銷售額=含稅銷售額 /(1+稅率)
(二)簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：
銷售額=含稅銷售額/(1+征收率)
四、增值稅納稅義務發生時間
納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的，為開具發票的當天。
納稅人提供建筑服務、租賃服務或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
五、增值稅納稅地點
(一)固定業戶應當向其機構所在地或者居住地主管稅務機關申報納稅。總機構和分支機構不在同一縣(市)的，應分別向各自所在地的主管稅務機關申報納稅;經財政部和國家稅務總局或者其授權的財政和稅務機關批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報納稅。
(二)非固定業戶應當向應稅行為發生地主管稅務機關申報納稅;未申報納稅的，由其機構所在地或者居住地主管稅務機關補征稅款。
(三)其他個人提供建筑服務，銷售或者出租不動產，應向建筑勞務發生地、不動產所在地稅務機關申報納稅。
2014年12月5日-6日，由《施工企業管理》雜志社聯合北京天揚君合稅務師事務所舉辦的“施工企業‘營改增’應對策略與實務操作研討會”在浙江杭州順利舉行。
靳編輯