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誰在追逐土地：房企老總稱價格漲得莫名其妙

發布日期：2015-09-29來源：第一財經日報編輯：伏牛山

[摘要]

　　今年9月，北京、上海、廈門、合肥、南京等地均爆出高價土地交易的情況，許多拿到土地的房企也表達了對于未來市場的看好。隨著部分一二線城市土地市場的不斷升溫，各大房企補倉的意愿強烈起來。但行情著實讓房企老總們有點擔心。

　　通常情況下，土地價格決定了未來的房價，而房價上漲一般會帶動土地價格上漲，但是這一輪卻是土地價格的飆升帶動了房價上漲。

　　根據《第一財經日報》記者的觀察，以上海為例，近期不少交易的土地樓面地價已經與周邊商品房的銷售價格相當。這也意味著這些地塊將來的商品房項目入市后，價格會比現在高出至少三分之一以上。購房者的心理預期還有上漲空間嗎？

　　 房企扎堆一二線城市

　　上海鏈家研究總監陸騎麟發現，相比三、四線城市已經可以看到的風險，一、二線城市的房地產市場風險要低很多，因此越來越多房企選擇在一二線城市搶地。

　　 9月末上海的土地拍賣會現場，濱江集團和平安集團聯合體以總價34.65億競得上海寶山區大場鎮一宗宅地，其成交樓面價28755元/平方米，溢價率91.7%。上述土地是上海寶山區的純宅地，包括萬科、龍湖、招商、九龍倉、中糧等其余14家競爭對手參與拍賣。值得一提的是，在土地總價為19億時，濱江平安聯合體直接跳價11億至30億并獲取上述土地。而在十多天前，保利地產剛以41億元競得上海寶山區大場鎮一地塊，樓面價22314元/平方米，溢價率107%。

　　同樣的情況也發生在其他城市。9月23日，南京土地拍賣會上集中競拍四宗土地，其中中海地產在經過89輪競價后，以20.8億元拿下城北G34商住混合地塊，樓面價22373元/平方米，創造了南京的樓面價新高。9月24日，金隅股份以總價45.51億元競得合肥叉車廠地塊，溢價率達148%，總價格創下合肥土地總價新高。在廈門，9月25日一向行事穩健的龍湖地產以45億元拿下廈門馬鑾灣西部片區5商住地塊，樓面價15679.44元/平方米，溢價率66.79%，無論是總價還是樓面價格都創造了廈門當地的新高。

　　對此，克而瑞研究中心研究員楊科偉告訴記者：“從房企角度看，市場供求風險降至低位，金九銀十預期會繼續加速存量消化，房企補貨意愿增強。同時，近日國務院還下發《關于調整和完善固定資產投資項目資本金制度的通知》，部分房地產開發項目最低資本金比例下調5%，對保障性住房和普通商品住房開發房企并無影響，但能緩解高檔住宅開發房企的資金壓力，為‘地王’誕生打下基礎。”

　　楊科偉同時提到，2015年供地計劃完成率并不高，以一線城市為例，2015年1~8月一線城市商品住宅和商業服務用地成交僅完成年度供地計劃的20%，政府仍需繼續放量供應土地以確保完成計劃。而這也給資金充裕的房企補充土地儲備大好機遇。

　　 地價、房價互相促漲？

　　克而瑞此前的一份分析報告也指出，雖然核心城市有比較良好的基本面，但是地價過高也將帶動房企的風險增大。

　　以上述濱江集團和平安集團獲得土地為例，由于樓面價2.87萬/平方米，多位業內人士估算其地塊保本售價在4.8萬~5萬/平方米，但是據《第一財經日報》記者梳理發現，目前周邊在售新盤價格在2.7萬~3.3萬/平方米。對于濱江集團和平安集團而言，要賣到上述價格勢必需要非常差異化的產品，但是能夠帶動房價上漲那么快顯然還是存有疑問。此前，方興地產曾在上海閘北大寧獲取樓面價47609元/平方米的土地并打造產品，業內分析其至少需要賣到7.8萬/平方米才能達到盈虧平衡。搜房網數據顯示，目前方興地產項目大寧金茂府的一期看盤價格在7.2萬/平方米左右。但是對于該項目周圍的項目確是利好，很多周圍項目在幾個月內上漲幾千元。

　　可以發現，地王的出現對于區域房價的確有所帶動，但是對于房企本身而言卻是非常大的挑戰。無獨有偶，9月23日上海的土地拍賣現場，金地集團以20.1336億元競得嘉定區嘉定新城地塊，溢價率96.63%，成交樓板價1.86萬/平方米。這個拿地價格就需要做出3萬/平方米的產品，但是上海鏈家數據顯示，該土地周邊的新房售價在1.8萬/平方米~2.1萬/平方米。

　　雖然上述房企都表達了對于未來市場的看好，但是業內也有其他房企認為土地價格過高。“我們即使把成本降到最低和未來的房價上漲都算上，我們判斷還是不能這樣拿地，基本上就是沒有利潤，因此這一輪我們沒有拍到土地。”上述房企高層告訴

　　記者同時注意到，目前很多房企已經沒有太多土地儲備，而這也是迫使他們拿地的因素。中原地產研究部高級經理盧文曦表示，一二線城市的購房者更加理性，這些市場情況雖然良好，但是如果開發不夠出彩的項目，那么一樣將面臨滯銷難題。