避開7大陷阱，一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)做好城市運(yùn)營(yíng)商

發(fā)布日期：2015-01-07來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)來(lái)源編輯：李香玉

[摘要]

　　十八屆三中全會(huì)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中提出“允許社會(huì)資本通過特許經(jīng)營(yíng)等方式參與城市基礎(chǔ)設(shè)施投資和運(yùn)營(yíng)，研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)。”許多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士將這句話理解為鼓勵(lì)一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)。

　　然而在實(shí)際操作中，我國(guó)土地一級(jí)開發(fā)仍然是以地方政府為主導(dǎo)，市場(chǎng)化并不十分成熟，各地規(guī)則也不完全相同，還存在一些灰色地帶。因此，企業(yè)要想做成一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，需要注意避開一些陷阱，并且尊重乃至利用一些潛規(guī)則。

　　一、一級(jí)開發(fā)的5種贏利模式，確定哪一款適合你很重要

　　一般來(lái)說(shuō)，一級(jí)開發(fā)有5種贏利模式：

　　1.開發(fā)成本固定比例

　　這一模式簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是開發(fā)企業(yè)和政府分工進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，根據(jù)開發(fā)企業(yè)分工的多少，每年獲得開發(fā)成本或支出的2%--15%作為收益。

　　2.土地出讓金分成

　　具體來(lái)說(shuō)，是土地出讓金的一部分比如30%---70%給予企業(yè)。

　　3.開發(fā)成本補(bǔ)償+增值收益

　　也就是說(shuō)，政府先對(duì)企業(yè)一級(jí)開發(fā)所付出的成本進(jìn)行補(bǔ)償，然后用土地出讓金減去開發(fā)成本，雙方分成。

　　4.一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)

　　這個(gè)就是我們今天重點(diǎn)要談的模式，其核心在于，開發(fā)商通過與政府的協(xié)商或者事先約定，在一級(jí)開發(fā)后以低于市場(chǎng)的價(jià)格獲得對(duì)該地塊進(jìn)行二級(jí)開發(fā)的權(quán)力，從而賺取最大利潤(rùn)。

　　5.持有優(yōu)質(zhì)配套設(shè)施，持續(xù)贏利

　　這種模式其實(shí)類似于部分一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)，也就是說(shuō)完成一級(jí)開發(fā)后，開發(fā)商繼續(xù)進(jìn)行可贏利的公共配套設(shè)施的二級(jí)開發(fā)。比如金融資訊、科技貿(mào)易、行政辦公、科技會(huì)展、商業(yè)、酒店、文化、康體、娛樂等配套公共服務(wù)設(shè)施。以在后期獲得持續(xù)穩(wěn)定的收入。

　　以上各種模式，各有利弊，需要注意的是：選擇一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，必須有強(qiáng)大的進(jìn)行二級(jí)開發(fā)的能力;選擇優(yōu)質(zhì)配套設(shè)施贏利，必須沒有快速回款的壓力;而選擇開發(fā)成本固定比例，必須算清楚自己的融資成本乃至貨幣貶值的速度;選擇土地出讓金分成，則必須有預(yù)測(cè)土地未來(lái)成交價(jià)格的能力;而風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的，其實(shí)是“開發(fā)成本補(bǔ)償+增值收益”的模式，一般來(lái)說(shuō)，不會(huì)虧本。

　　二、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)、陷阱和解決之道

　　而一旦選定了一二級(jí)聯(lián)動(dòng) 開發(fā)模式，就獲得了很多優(yōu)勢(shì)，比如：在做一級(jí)開發(fā)過程中對(duì)地塊已經(jīng)相當(dāng)熟悉，做設(shè)計(jì)規(guī)劃心里非常有底;拿地價(jià)格低，利潤(rùn)空間大等等。但也存在一些風(fēng)險(xiǎn)。

　　大成律師事務(wù)所律師李晨對(duì)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的三種法律風(fēng)險(xiǎn)做過總結(jié)。

　　第一，約定“保本回報(bào)”的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　比如合同在“定義”條款中將“保本回報(bào)”定義為：在土地一級(jí)開發(fā)中，政府對(duì)開發(fā)企業(yè)在土地一級(jí)開發(fā)中的投資，按實(shí)際占用資金的天數(shù)，以年化收益率18%予以保本。該約定可能導(dǎo)致該合同被認(rèn)定為借款合同。一旦雙方因本合同的履行發(fā)生糾紛，且該合同被認(rèn)定為借款合同，那么開發(fā)企業(yè)從政府獲得的投資回報(bào)將僅限于保本回報(bào)，并且回報(bào)比例超出人民銀行同期貸款利率四倍的部分無(wú)效。

　　解決辦法是：雙方在合同中約定資金提供方的預(yù)期收益幅度而非固定金額，以體現(xiàn)收益與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相掛鉤的特點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上，雙方可以進(jìn)一步約定，如果資金提供方的實(shí)際收益低于某一標(biāo)準(zhǔn)的，使用資金一方將給予何種形式及數(shù)額的補(bǔ)償;

　　第二，約定“出讓底價(jià)”、“保底價(jià)格”的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　比如合同對(duì)開發(fā)地塊出讓底價(jià)的約定為：花卉科研、交易、物流、管理項(xiàng)目等用地按工業(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)的70%確定土地出讓底價(jià)。完成一級(jí)開發(fā)并具備出讓條件的土地，由政府通過招拍掛方式出讓，其出讓價(jià)格不能低于雙方約定的保底價(jià)格(保底價(jià)格另行約定)。但如果雙方約定的價(jià)格低于《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)最低標(biāo)準(zhǔn)，則雙方的約定無(wú)效。

　　解決辦法是：就土地出讓的保底價(jià)格問題而言，雙方的約定也不得低于法律法規(guī)所確定的最低標(biāo)準(zhǔn)。雙方需要在此基礎(chǔ)上明確該出讓底價(jià)對(duì)于開發(fā)成本、稅費(fèi)、二級(jí)市場(chǎng)招拍掛可能帶來(lái)的各種影響;

　　第三，通過招拍掛程序未能獲得二級(jí)開發(fā)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　許多時(shí)候，開發(fā)企業(yè)獲得土地二級(jí)開發(fā)權(quán)的方式為參與土地二級(jí)市場(chǎng)的招拍掛。對(duì)于一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)來(lái)說(shuō)，如何確保一級(jí)開發(fā)企業(yè)在二級(jí)市場(chǎng)的招拍掛中成功中標(biāo)是實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)的關(guān)鍵。尤其是對(duì)工業(yè)用地等用途的土地而言，其出讓必須通過招拍掛進(jìn)行，這就排除了雙方當(dāng)事人以協(xié)議形式出讓土地的可能性。

　　解決辦法是：通過招拍掛程序未能獲得二級(jí)開發(fā)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)而言，合作各方往往會(huì)在實(shí)踐中設(shè)置各種條件和壁壘，達(dá)到阻卻其他潛在競(jìng)拍者獲得二級(jí)開發(fā)權(quán)的目的。

　　而如何實(shí)現(xiàn)這種“阻卻”，也是有很多講究的，具體來(lái)說(shuō)，有以下一些：

　　1.在土地上市前的開發(fā)補(bǔ)償或者招拍掛文件中設(shè)定特殊的或者是較為苛刻的條件，外人很難滿足這類條件，而失去競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)。

　　2.現(xiàn)實(shí)操作中，許多開發(fā)商會(huì)虛增工程建設(shè)成本，或者把土地征收中的遺留問題擴(kuò)大化，讓其他開發(fā)商不敢接手。具體來(lái)說(shuō)，一些所謂的釘子戶，這時(shí)候反成了嚇唬其他開發(fā)商，讓其不敢接手的籌碼。

　　第四，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

　　因?yàn)榈胤秸谝患?jí)開發(fā)中占據(jù)絕對(duì)主動(dòng)，因?yàn)樨?cái)政緊張，他們?cè)S多時(shí)候會(huì)要求開發(fā)商墊付許多資金，比如土地拆遷款等。如果企業(yè)只做一級(jí)開發(fā)商，其資金在土地出讓后就可以回款，雖然土地也有流拍風(fēng)險(xiǎn)，但畢竟不很大。而一旦企業(yè)要求一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，地方政府許多時(shí)候會(huì)要求企業(yè)自己解決資金問題。一個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作往往涉及數(shù)千畝土地，幾十億乃至數(shù)百億資金被占用。企業(yè)如果對(duì)一二級(jí)開發(fā)所需時(shí)間估計(jì)不足，就有可能造成資金鏈斷裂。

　　而解決辦法，前期在于對(duì)困難的充分估計(jì)，后期則在于與更有實(shí)力的開發(fā)商合作等等。

　　第五，政府政策突然變化。

　　2014 年12月15日，石家莊市長(zhǎng)王亮主持召開市政府第三十三次常務(wù)會(huì)議，研究并原則通過《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的意見》。會(huì)議提出，為進(jìn)一步規(guī)范我市土地市場(chǎng)秩序，從源頭上杜絕違法建設(shè)，依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，自2015年1月1日起，中心城區(qū)土地開發(fā)要嚴(yán)格實(shí)行政府主導(dǎo)、計(jì)劃管理，土地一、二級(jí)開發(fā)徹底分離，做到凈地收儲(chǔ)、凈地供應(yīng)。會(huì)議指出，近幾年，石家莊市違法違規(guī)建設(shè)問題較為突出，主要根源在于城中村和舊城改造過程中土地一、二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)。今后，中心城區(qū)土地開發(fā)整理必須堅(jiān)持政府主導(dǎo)，市、區(qū)兩級(jí)政府是國(guó)有土地上房屋征收工作的主體。

　　據(jù)明源君了解，石家莊并不是做出類似決定的第一個(gè)城市。因此，了解政府可能的政策變化非常重要。政策變化前后都好處理問題，而一旦開發(fā)過程中遇到政策變化，則很難處理。

　　第六，二級(jí)開發(fā)進(jìn)展緩慢，土地被收回。

　　2013 年，曾有多宗土地被收回事件發(fā)生，而其背后的原因，是拍下土地二級(jí)開發(fā)權(quán)的企業(yè)遲遲沒有進(jìn)行開發(fā)，而之所以如此，是因?yàn)樗麄儏⒓恿说貕K的一級(jí)開發(fā)，以為地塊的二級(jí)開發(fā)非自己莫屬，這種底氣更來(lái)自于政府之前對(duì)這些企業(yè)的依賴，大量土地的一級(jí)開發(fā)依賴這些企業(yè)，而這種狀況正在發(fā)生變化。一方面是國(guó)家土地管理政策的收緊，另一方面，許多地方政府在土地部門下成立了自己的機(jī)構(gòu)進(jìn)行一級(jí)開發(fā)。

　　第七，被迫轉(zhuǎn)身二級(jí)開發(fā)商，報(bào)表難看，在資本市場(chǎng)遭遇打擊。

　　進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，如果選擇土地轉(zhuǎn)讓后分成等模式，其背后的最大風(fēng)險(xiǎn)在于：一級(jí)開發(fā)后的土地什么時(shí)候出售，完全由政府說(shuō)了算，而公司并沒有發(fā)言權(quán)。一旦當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)不景氣，土地就很難出售。許多公司因此自己被迫變身為二級(jí)開發(fā)商，但這樣一來(lái)其兩年的報(bào)表都會(huì)很難看。曾有多家公司因此在資本市場(chǎng)遭遇打擊，比如重組受挫、股價(jià)大跌等等。

　　一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)，如果做得完美，實(shí)際上是一個(gè)三贏的事情：政府省心、企業(yè)賺錢、業(yè)主因?yàn)榕涮淄晟贫A得未來(lái)。但是，我國(guó)目前二級(jí)開發(fā)前的招拍掛等公開措施，以及一級(jí)開發(fā)中政府的絕對(duì)主導(dǎo)，再加上相關(guān)法律的不規(guī)范不完善，造成大量灰色地帶，也就造成了不少風(fēng)險(xiǎn)和陷阱。善于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和陷阱，才能體現(xiàn)這個(gè)模式的最大優(yōu)勢(shì)，而一著不慎，則滿盤俱輸。

　　作者：王恒嘉，來(lái)源：明源地產(chǎn)研究院。

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